Avec le projet de loi de finances 2026, plusieurs amendements adoptés en commission des finances à l'Assemblée nationale esquissent une refonte de la fiscalité immobilière à destination des bailleurs. Si rien n'est encore définitivement inscrit dans la loi, plusieurs mesures méritent l'attention.

Vers un micro-foncier à 50% d'abattement pour la location nue

Un amendement prévoit de porter de 30% à 50% le taux d'abattement applicable dans le régime « micro-foncier » pour les revenus tirés de la location nue. L'objectif affiché : encourager davantage les mises en location longue durée, jugées plus stables et protectrices pour le locataire (bail de trois ans) que les meublés, et rééquilibrer les avantages fiscaux entre location meublée et nue.

Pour un propriétaire percevant jusqu'au plafond actuel (15 000 € de revenus fonciers), passer de 30% à 50% d'abattement revient à réduire d'environ 900 € à 1 500 € la base imposable sur 3 000 € de revenus, soit un gain d'impôt non négligeable.

Vers la fin de l'avantage fiscal des amortissements en location meublée

Autre changement d'ampleur proposé dans le cadre du Budget 2026 : la suppression de la déductibilité des amortissements pour les locations meublées non professionnelles relevant du régime réel. L'amendement, déposé par des députés socialistes, vise à compléter l'article 39 C du Code général des impôts afin d'exclure du résultat imposable l'amortissement des biens loués en meublé ne remplissant pas les critères de la location professionnelle.

Concrètement, les propriétaires de biens meublés — qu'il s'agisse de locations de longue durée ou de meublés touristiques — peuvent actuellement déduire l'amortissement du logement (valeur du bien, mobilier, travaux, etc.) de leurs recettes locatives, ce qui réduit considérablement leur base imposable. Cette possibilité n'existe pas pour les bailleurs en location nue, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon eux, cette différence contribue à aggraver la tension sur le logement, notamment dans les zones touristiques ou métropolitaines.

Meublé touristique vs chambres d'hôtes : un régime différencié

Un autre amendement vise à instaurer un régime fiscal distinct pour les activités de chambres d'hôtes. Il prévoit que l'abattement forfaitaire applicable au régime micro-BIC pour ces hébergements soit fixé à 71% du chiffre d'affaires, dans la limite de 188 700 € par an. Il précise également que les dispositions applicables aux meublés de tourisme ne s'appliqueraient plus aux chambres d'hôtes, qui relèveraient d'un cadre fiscal séparé.

Cette distinction vise à valoriser le modèle des chambres d'hôtes, souvent implantées en zone rurale ou semi-rurale, intégrées à la résidence principale ou en dépendance, et à le différencier de la location meublée touristique, souvent accusée d'aggraver la tension sur le logement dans les zones urbaines.

Où en est le « statut du bailleur privé » ?

Parallèlement à ces amendements, la commission des finances a rejeté, mardi 21 octobre, les amendements créant un statut fiscal du bailleur privé. Pour rappel, ce dispositif devait permettre, pour tout bien acheté à partir du 1er décembre 2025, de déduire jusqu'à 80% du prix d'achat du logement sur les loyers perçus au fil des années, ce qui permettrait de réduire l'impôt à payer. Une manière, selon le gouvernement, de relancer l'offre locative longue durée. Mais tout n'est pas encore perdu : le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a fait savoir auprès de professionnels du secteur sa volonté de le réintroduire dans le budget 2026.

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Une mauvaise nouvelle à venir pour les propriétaires ?

Des députés socialistes ont déposé il y a quelques jours un amendement au projet de loi de finances pour 2026, validé en commission des Finances. Celui-ci modifie l'article 150 U du Code général des impôts, en prévoyant que l'exonération ne s'appliquera que si le logement « a constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant la vente ». Le but : éviter les « culbutes spéculatives ».

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