En matière d'immobilier, faut-il louer ou acheter ? Payer un loyer ou rembourser un crédit ? La calculatrice proposée sur cette page permet d'effectuer la comparaison financière entre l'achat et la location de sa résidence principale.

Achat ou location, quels avantages ?

De prime abord, on a tendance à considérer que l'achat immobilier est toujours préférable à une location. En effet, celle-ci est souvent assimilée à une perte d'argent mensuel, alors qu'en cas d'achat, l'acquéreur a le sentiment de placer son argent, d'investir dans un bien qu'il pourra éventuellement revendre, en faisant éventuellement une plus-value, en plus d'avoir enfin son propre chez-soi.

Pourtant, au-delà de l'aspect financier, que nous allons voir ci-dessous, trancher entre location et achat dépend du train de vie, du contexte et des envies de chacun. Ainsi, la location présente l'avantage d'être souple et d'offrir plus de liberté. Sous réserve de respecter un préavis de départ, le locataire est libre de changer de logement quand il le souhaite, en cas de mutation professionnelle ou de modification de son foyer familial. Il n'a pas à se soucier des éventuelles assemblées générales de copropriété ou de l'entretien du bien (hormis l'entretien courant), puisque ceux-ci sont réservés aux propriétaires.

Quant à l'achat, outre les avantages pécuniaires, il représente souvent un chez-soi que l'on peut aménager à notre guise, sans rendre de comptes à un bailleur. Il n'est pas aisé de trouver en location un logement qui corresponde parfaitement à nos attentes en terme de prestations, d'aménagements et de décoration. Un autre avantage peut être l'envie de transmettre un bien à ses enfants plus tard.

A côté de ces considérations personnelles, le critère majeur pour choisir entre location et achat réside dans la rentabilité de l'opération.

Principe du calcul : quelle opération est la plus rentable ?

Le principe consiste à comparer financièrement le bilan de la location et le bilan de l'achat d'un même logement en versant un apport personnel et la même somme tous les mois. Dans un cas, cette somme servira à acheter le logement et à rembourser un emprunt ; dans l'autre, elle paiera un loyer et le surplus constituera une épargne.

Le résultat obtenu dépendra en très grande partie du montant apporté dans l'opération et surtout des hypothèses de revalorisation, aussi bien pour le loyer que pour la valeur immobilière du bien.

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Mode d'emploi de la calculatrice

Ouvrez le formulaire de calcul (dans une autre fenêtre) : Calculatrice louer ou acheter

Puis, remplissez les champs selon les indications suivantes :

Durée de comparaison : c'est la période de comparaison. Côté location, c'est la durée de placement de l'apport personnel et des versements mensuels. Côté achat, la valeur du bien sera revalorisée sur cette durée, et l'emprunt sera remboursé (sans prise d'indemnité), le cas échéant.

Montant de l'apport personnel : C'est le montant qui sera apporté pour l'achat ou placé dans le cas de la location. Ce montant peut être nul mais ne doit pas dépasser la valeur du bien.

Partie achat

Valeur du bien : C'est le montant « net vendeur » du bien immobilier, c'est-à-dire hors frais d'agence et hors frais de notaire. C'est sur cette base que la revalorisation sera calculée.

Revalorisation de la valeur du bien : c'est le pourcentage moyen annuel de revalorisation. Cette donnée est à utiliser avec modération, spécialement sur des durées de comparaison importantes : une revalorisation de 5% pendant 40 ans revient à multiplier la valeur du bien par 7 !

Charges annuelles propriétaire : c'est certainement le poste le plus difficile à cerner. Il correspond aux frais qui sont à la charge exclusive du propriétaire : impôts et taxe foncière, assurance emprunteur et assurance propriétaire, travaux et entretien divers. Les charges locataires (ou charges récupérables) ne sont pas à inclure dans la calculatrice car elles sont payées à la fois par le locataire ou le propriétaire occupant.

À titre d’information, selon l'Association des Responsables de Copropriété et son Observatoire des charges de copropriété (OSCAR), le niveau moyen des charges en copropriété en 2019 a été de 50,95 € par m² et par an, dont 28,7% pour le chauffage et 20,1% pour le gardiennage. Cette moyenne est à moduler selon la vétusté et le type de logement. Dans la simulation, ce poste sera réévalué sur le même rythme que les loyers.

Frais d'acquisition : ce sont les frais de notaire (comptez 2 à 4% dans le neuf et 7 à 11% dans l'ancien) et les éventuels frais d'agence (comptez de 3 à 6%).

Frais d'emprunt : ce sont les frais de dossier de la banque (1% en général), ainsi que les frais de garantie (comptez environ 2% pour une hypothèque).

Taux et durée de l'emprunt : précisez le taux nominal hors assurance et une durée de remboursement compatible avec vos capacités financières. En cas de recours à des prêts aidés (comme le prêt à taux zéro), diminuez légèrement le taux pour en tenir compte. L'assurance de l'emprunt doit être indiquée avec les charges propriétaires.

Partie location

Loyer mensuel : Il s'agit du loyer mensuel hors charges (voir les explications sur les charges annuelles du propriétaire, un peu plus haut).

Taux de revalorisation du loyer : c'est le taux de revalorisation moyen annuel du montant du loyer. Pour information, entre 2013 et 2019, le taux de revalorisation a varié entre 0% et 1,74%.

Epargne mensuelle : C'est le montant complémentaire d'épargne mensuelle. Pour effectuer une comparaison équitable, il faut verser pour la location ou pour l'achat la même somme mensuelle. -

  • Option « Mensualité achat - Loyer actualisé » : la différence entre la mensualité qui serait payée pour l'achat et le loyer actualisé est épargnée tous les mois pendant toute la durée de l'emprunt (ou de la comparaison, si celle-ci est plus courte).
  • Option « Mensualité achat - Loyer initial ». Le principe reste le même, mais le montant épargné reste fixe, quelle que soit l'évolution du loyer. Cette option avantage légèrement la location mais est plus réaliste. Pour ces 2 options, aucune épargne mensuelle ne sera réalisée si le montant de la mensualité est déjà inférieur au loyer.
  • Option « Rien du tout » : aucune épargne mensuelle n'est constituée.
  • Option « Montant » : un montant fixe choisi est utilisé comme épargne mensuelle. Là aussi, son versement est limité à la durée d'emprunt.

Taux de placement : c'est le taux net du placement de l'apport personnel et de l'épargne mensuelle.

Résultat de la simulation

Le résultat est présenté sous forme de tableau donnant, en colonne gauche le bilan de l'achat, et en colonne droite, le bilan de la location, puis 3 parties :

  • le total des dépenses ;
  • le capital obtenu, soit la valeur actualisée du bien immobilier d'un côté (avec le solde éventuel de l'emprunt), et la valeur atteinte par le placement de l'autre ;
  • le détail du financement pour l'achat, et le détail de l'épargne pour la location.
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