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La SCI ou Société Civile Immobilière : mode d'emploi

Pour bénéficier de certains avantages fiscaux ou de mesures successorales ou légales, il peut être intéressant d’acquérir ou de gérer un bien immobilier via une SCI (une Société Civile Immobilière). La SCI sera alors le propriétaire du bien immobilier, et vous, l'un des associés de cette société.

Cette page présente succinctement les grands principes de la SCI, qui peut être utilisée aussi bien pour l’acquisition d’une résidence principale, pour un investissement immobilier ou pour répondre à une problématique de succession. Il est impératif de prendre conseil auprès de professionnels (notaire, expert-comptable, avocat,…) afin de mettre en place une solution adaptée à chaque situation et ainsi éviter les déconvenues, notamment fiscales.

Dans la page : pourquoi investir dans une SCI, la constitution d'une SCI, l'investissement entre plusieurs personnes, achat d'une résidence principale, succession et donation.

Quels avantages à investir dans une SCI ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier via une SCI, c’est la SCI qui est le seul propriétaire du bien. Les « propriétaires » de la SCI sont appelés les associés et détiennent, eux, des parts de cette SCI, donc indirectement des parts de ce bien immobilier. La SCI est constituée au minimum par deux associés, même si l’article 1844-5 du Code civil a prévu des mesures transitoires en cas de réunion de toutes les parts sociales en une seule main.

Avant toute constitution de SCI, il faut s’interroger sur la pertinence de ce montage. Il n’y a que quelques situations dans lesquelles celui-ci s’avère indispensable :

  • Recherche d’un cadre légal pour un investissement collectif (financé par plusieurs personnes, qu’elles soient de la même famille ou pas),
  • Recherche d’un cadre légal pour protéger des concubins ou des associés en cas de décès (l’objectif est d’éviter le régime de l’indivision),
  • Amélioration du cadre successoral pour un actif immobilier important (préoccupation de donation / succession à ses enfants).

La constitution d’une SCI

La SCI est, avant tout, une société. On retrouve donc les mêmes démarches que pour la création d’une société traditionnelle, à savoir l'élaboration des statuts, la parution d'un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, et enfin l'enregistrement des statuts (d'abord au CFE - Centre des Formalités des Entreprises - dont dépend le siège social de la société, puis au greffe du Tribunal de commerce).

Fiscalité de la SCI

Pour établir ces statuts, il est important d’étudier le type de société à constituer et l'imposition associée. En principe, une SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR), mais il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Depuis 2019, ce choix n'est plus irrévocable et il est possible de renoncer à l'IS.

Par défaut, la SCI est dite « transparente », c'est-à-dire qu'elle n'est pas directement imposable ; ce sont les associés qui vont déclarer leur quote-part des bénéfices (dividendes) comme revenus fonciers et être personnellement imposés. Le montant des dividendes dépend des bénéfices de la SCI et de la participation de chaque associé. Par ailleurs, même si les dividendes ne sont pas effectivement distribués, les associés sont tout de même imposés. De la même manière, si la SCI réalise une plus-value au moment de la vente d’un bien immobilier lui appartenant, les associés seront redevables, au prorata de leur participation dans le capital, de l’impôt sur la plus-value.

Les associés peuvent faire le choix d'opter pour une SCI dite « opaque ». Cela signifie que les bénéfices de la société sont directement soumis à l'impôt sur les sociétés. Les associés peuvent conserver leurs dividendes sur leur compte courant d'associés, mais ils seront taxés au titre de l'impôt sur le revenu au moment de les récupérer.

Le choix de l’un ou l’autre type dépend surtout de la nature de l’activité de la société. En effet, si la SCI exerce une activité commerciale sur le plan fiscal, elle devra obligatoirement être soumise à l'impôt sur les sociétés. Ainsi, sont notamment considérées comme exerçant une activité commerciale les SCI qui réalisent des opérations habituelles d'achat et de vente d'immeubles, ainsi que de location en meublé ou de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier nécessaire à leur exploitation.

Capital fixe ou capital variable

Le deuxième point important concerne le capital de la société (montant global, montant des parts, répartition). Bien que la SCI à capital fixe soit la forme la plus classique de SCI, il est préférable de créer une société à capital variable.

Une SCI à capital variable est une société dont le plafond de capital minimum et maximum a été fixé par les associés à la création de la société. Dès lors, le capital peut varier dans ces limites, sans que les associés n'aient à subir le formalisme lié à la modification du capital, notamment exigé dans une SCI à capital fixe. Cela permet de continuer à réinvestir dans la même société. Il est possible, par une modification des statuts, de passer d'une SCI à capital fixe à une société à capital variable.

Les règles concernant la SCI dans le cadre d’un investissement à plusieurs

Il est primordial de bien préciser dans les statuts toutes les règles applicables entre associés afin d'éviter les conflits, les situations de blocage et le recours aux tribunaux, notamment lorsqu'un associé souhaite se retirer de la société ou bien vendre ses parts. En cas de paralysie du fonctionnement de la SCI, le tribunal pourra prononcer sa dissolution.

La cession de parts sociales d'un associé

Lorsqu'un associé souhaite céder tout ou partie de ses parts sociales, il doit en principe obtenir l'agrément de tous les autres associés. Toutefois, il est possible de fixer des règles moins strictes dans les statuts, et d'imposer une majorité qualifiée au lieu de l'unanimité des voix. Par ailleurs, bien que la méthode d'évaluation du prix des parts peut être librement choisie, le prix doit tout de même être chiffré sur des critères objectifs. Ainsi, toute négociation est impossible. La cession des parts est taxée par l’État (5% du montant de la cession – art. 726 du CGI) et, parce qu’il s’agit de parts et non du bien réel, une décote est appliquée (de -15 à -30%) sur la valeur réelle du bien. Il faut régulièrement penser à ré-estimer la valeur du patrimoine de la société.

Si, à l'issue de la cession des parts, l'intégralité de celles-ci sont réunies entre les mains d'un seul associé, la SCI ne sera pas immédiatement dissoute. En effet, l'associé dispose d'un an pour régulariser sa situation en intégrant un ou plusieurs associés.

Les contraintes financières d'une SCI

Si la société est dissoute parce que les membres ne s’entendent pas, il y a des conséquences financières qui peuvent être potentiellement assez importantes : soit les investissements doivent être revendus sur le marché immobilier (taxe sur la plus-value), soit les associés rachètent personnellement les biens de la société et auront donc à supporter les frais de notaire habituels.

Il ne faut pas oublier que la SCI n'est pas une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les associés sont responsables des dettes de la société sur leur propre patrimoine et ce, jusqu'à 5 ans après leur départ. Néanmoins, les associés ne sont pas solidairement responsables, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent rembourser les dettes qu'en proportion de leur quote-part du capital. Par conséquent, un créancier ne peut donc pas se retourner contre un seul associé pour réclamer le paiement de l'intégralité de la dette. De surcroît, cette responsabilité est subsidiaire, en ce sens que le créancier devra justifier d'avoir d'abord vainement poursuivi la SCI.

La SCI, une personne morale

Cette société est avant tout une personne morale. Elle doit donc nommer un gérant, ouvrir un compte bancaire qui, dans la plupart des banques, est un compte professionnel (avec frais de gestion plus élevés), tenir une comptabilité et clôturer ses comptes une fois par an. Le gérant peut être l’un des associés et peut être rémunéré. Tout ceci doit être décrit dans les statuts de la société.

Le fait d’être considéré comme une personne morale entraîne aussi des contraintes réglementaires :

  • les fonds de la société que l’on souhaite placer ne peuvent bénéficier de la plupart des placements bancaires réservés aux personnes physiques,
  • les fonds empruntés ne peuvent pas bénéficier de certains types de crédits réservés aux personnes physiques (PEL, prêt 0%…),
  • en cas de difficultés de paiement, la SCI ne peut bénéficier du délai de grâce prévu à l’article L314-20 du Code de la consommation. Elle peut toutefois engager une demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
  • la SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation pour l'achat d'un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, réservé aux non-professionnels),
  • les locations consenties par la SCI sont soumises à des baux de 6 ans.

La spécificité de la SCI familiale

La SCI composée d’associés qui ont tous des liens de parenté (jusqu’au 4e degré inclus) est dénommée « SCI familiale ». Elle est définie à l’article 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’avantage de cette forme de SCI est de pouvoir s’affranchir d’une partie des contraintes imposées aux bailleurs personnes morales et de pouvoir consentir des baux d’une durée de 3 ans (contre 6 ans pour les autres personnes morales).

La SCI dans le cadre de l’achat de sa résidence principale

L’achat en SCI d’une résidence principale n’a vraiment un intérêt que lorsque l’on souhaite éviter les problèmes d’indivision en cas de décès d’un associé. Par exemple lorsque les associés ne sont pas mariés ou pacsés ou lorsque la famille est recomposée (enfants de différentes unions). Voir aussi le site de l’ANIL.

On peut imaginer dans ce cas un démembrement croisé des parts de la SCI. Prenons l’exemple de deux associés de SCI qui ne sont pas mariés et qui détiennent chacun 50% des parts selon les modalités suivantes :

  • 50% de la nue-propriété de ses propres parts
  • et 50% de l’usufruit des parts de l’autre personne.

Au décès de l’un d’eux, son usufruit s’éteint conformément à l’article 617 du Code civil. Le survivant dispose alors de la pleine propriété de 50% des parts de la SCI et de l’usufruit sur l’autre moitié des parts. La nue-propriété des parts de la personne décédée reviendra à ses héritiers, mais le survivant pourra continuer à résider dans le bien appartenant à la SCI du fait qu’il détient 100% de l’usufruit et que lesdits héritiers ne pourront pas demander la vente du bien.

La SCI dans le cadre de la succession / donation

Contrairement à l’indivision, une décision dans la SCI ne nécessite pas nécessairement l’unanimité, puisque les règles de majorité peuvent être librement déterminées dans les statuts.

La SCI familiale intégrant des enfants permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’organiser sa succession au travers de donations. Elle s’adresse à des patrimoines importants qui dépassent largement les plafonds d’exonération de droits de succession. L’objectif est ainsi d'optimiser les donations aux enfants en leur cédant des parts de la société périodiquement, ce qui permet de rester systématiquement sous le plafond d’exonération.

Les inconvénients d’intégrer des enfants (ou des mineurs en général) dans une SCI vient du fait que, pour toute décision de vente d’un bien immobilier pour le compte d'un mineur, il est conseillé d’obtenir l'accord du juge des tutelles, en plus de l’accord du ou des tuteurs. Or, cette procédure peut être assez longue. C'est aussi le cas du démembrement de propriété pour lequel le mineur aurait donation de la nue propriété.

Une autre possibilité est de pouvoir faire une donation temporaire (pour quelques années) de l’usufruit des parts de la SCI (part des loyers encaissés) à ses enfants, par exemple pendant la durée de leurs études. Si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal parental et n’a pas d’autre revenu, cela permet d’éviter l’imposition sur le revenu du montant de la donation.

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