Louer une chambre dans sa maison ou son appartement n'a rien d'anecdotique. Face à la hausse des charges et à la baisse de revenus liée à la retraite, de nombreux propriétaires cherchent à rentabiliser l'espace devenu vacant.

« C'est quelque chose qui se fait beaucoup chez des personnes dont les enfants sont partis et qui se retrouvent avec un grand appartement et des charges importantes », observe Charlie Cailloux, juriste chez PAP.fr. La formule a de quoi séduire : un loyer régulier, une aide pour payer les dépenses courantes, voire parfois même un moyen de combattre un sentiment de solitude en créant de nouveaux liens.

Un cadre légal à respecter

Mais au-delà de cet aspect humain, le cadre légal reste strict. Louer une chambre dans sa résidence principale, ce n'est pas « rendre service » à quelqu'un : « Ce n'est pas une faveur que l'on accorde, insiste Charlie Cailloux. Le locataire bénéficie de tous les droits que lui confère la loi du 6 juillet 1989. » Autrement dit, le propriétaire devient bailleur à part entière, avec les obligations que cela implique : contrat de location écrit, logement décent, état des lieux d'entrée et de sortie, dépôt de garantie limité, remise des diagnostics obligatoires...

Locations Airbnb, Abritel... Attention, les règles se durcissent en 2026

Dans la majorité des cas, il s'agit d'une location meublée, puisque la chambre est déjà équipée. Le bail relève alors du régime du meublé classique, d'une durée d'un an tacitement reconductible. Pour un étudiant, un bail spécifique de neuf mois est possible : il prend automatiquement fin à son terme, sans préavis à donner. Une autre option consiste à conclure un bail mobilité, d'une durée comprise entre un et dix mois, destiné aux personnes en formation ou en mission temporaire.

Dans tous les cas, la cohabitation suppose une compatibilité de mode de vie : horaires, fréquentation, respect des espaces communs. « Il faut bien choisir la personne, souligne le juriste. Une fois le bail signé, on ne peut pas mettre fin au contrat du jour au lendemain simplement parce qu'on ne s'entend plus. » En cas de mésentente, les procédures de congé classiques s'appliquent, parfois longues et inadaptées à une vie sous le même toit.

Une fiscalité à anticiper

Les loyers tirés de la location d'une partie de sa résidence principale sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour toute location meublée. Le régime par défaut, dit micro-BIC, s'applique dès lors que les recettes ne dépassent pas 77 700 € par an et à condition que vous soyez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ce dernier ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50%, la part restante s'ajoutant aux autres revenus du foyer et étant soumise à l'impôt sur le revenu. Le régime réel, plus complexe, permet de déduire les charges et d'amortir le bien, mais n'a pas forcément d'avantages pour une simple chambre louée à l'année.

Mais tout les propriétaires ne sont pas forcément imposables. Il existe en effet une exonération totale d'impôt, à condition de respecter des critères précis. Elle concerne les propriétaires qui louent une chambre de leur résidence principale à un locataire y établissant lui aussi sa résidence principale (ou temporaire s'il s'agit d'un employé saisonnier), et pour un loyer « raisonnable ». Les plafonds fixés par l'administration pour 2025 s'élèvent à 213 € par mètre carré et par an en Île-de-France, et 157 € en province.

Ainsi, pour une chambre de 10 m² à Lyon, le loyer annuel ne devra pas dépasser 1 570 €, soit environ 130 € par mois, pour que les revenus soient entièrement exonérés. Le calcul est strict : dépasser ne serait-ce qu'un euro rend la totalité des loyers imposables selon le régime des BIC.

Autre règle d'or : il faut que la pièce louée soit effectivement intégrée au logement principal. Impossible de prétendre à l'exonération si la chambre dispose d'un accès indépendant ou d'équipements de type studio. Dans ce cas, la location serait considérée comme un logement à part entière, soumis à des obligations supplémentaires, notamment en matière d'autorisation de location meublée.

Une opportunité mais des règles à fixer

Vous l'aurez compris, louer une partie de son habitation principale reste une opération accessible et souvent rentable, mais elle engage sur le plan juridique et humain. « On partage son quotidien, rappelle Charlie Cailloux. Il faut être prêt à composer, à discuter, à accepter que l'autre ait des droits, même sous son propre toit. » L'opération peut s'avérer précieuse pour compléter ses revenus ou limiter l'isolement, à condition d'être bien préparé.

Avant de se lancer, mieux vaut donc s'assurer que le logement respecte les critères de décence et que le contrat est bien rédigé. Le site PAP.fr, comme d'autres plateformes spécialisées, propose des modèles de bail adaptés et un accompagnement juridique. Car si les démarches sont simples sur le papier, les litiges peuvent vite se compliquer une fois le contrat signé.