Le Prêt Relais : utilité et fonctionnement

Le crédit relais (ou crédit-revente) permet de financer l'achat d’un nouveau bien immobilier sans avoir à attendre la revente de son logement actuel pour obtenir l'argent nécessaire à la transaction. Principe, fonctionnement et variantes du prêt relais.

Qu'est-ce qu'un prêt relais immobilier ?

Vous avez trouvé un nouveau logement à acheter, que vous pensez financer en revendant celui que vous occupez actuellement. Le problème, c’est qu’il n’est pas facile de faire coïncider les dates d’achat et de revente. Souvent, la décision d'achat est à prendre rapidement, sous peine de voir le bien convoité remporté par d’autres personnes. Il n’est pas question, non plus, de brader sa demeure actuelle, uniquement pour bénéficier des fonds dans les temps. Pour résoudre ce problème de délai, les banques ont mis en place le prêt relais ou crédit relais (appelé aussi Crédit-revente).

Il s’agit d'un crédit immobilier à court terme, destiné à permettre le financement d'un achat en attendant la réalisation d’une vente. Le prêt relais est un crédit dont la durée est le plus souvent d’un an, renouvelable une fois. Le montant octroyé par la banque représente généralement entre 50 et 80% de la valeur estimée (par une agence ou un notaire) du bien immobilier à vendre (après déduction du capital restant dû s'il y a encore un prêt en cours de remboursement). Ce montant dépendra aussi de la situation : compromis déjà signé ou recherche de nouveaux acquéreurs en cours.

Le prêt relais ne s’amortit pas. Vous ne rembourserez pas de capital, vous ne paierez que des intérêts chaque mois, chaque trimestre, voire seulement en fin du prêt. Le capital, lui, sera remboursé lorsque vous solderez le prêt relais, à la vente du logement.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu au terme du prêt relais ?

Vous avez la possibilité de demander une prolongation du crédit. Cela peut être de six mois ou d'un an, mais les banques accordent rarement plus de délai. A l’issue de ce nouveau contrat, si votre logement n’est toujours pas vendu, vous devrez trouver d’autres solutions car l’établissement de crédit risque de vous demander le remboursement du capital. Vous n’aurez alors pas d’autre choix que d’accepter une forte décote de votre bien pour réussir à le vendre ou vous serez contraint de transformer ce prêt relais en crédit à long terme.

Le crédit relais en complément d'un prêt principal

Habituellement, le prix du nouveau logement à acquérir est supérieur à celui du logement actuel à revendre. Les banques proposent, dans ce cas, un plan de financement intégrant d’une part un crédit relais, et d’autre part des crédits à long terme (crédit immobilier classique, prêt à taux zéro…). On parle alors de crédit relais associé (ou de crédit relais adossé) à un prêt long terme.

Tant que le logement ancien n’est pas vendu, vous aurez à payer les mensualités des prêts à long terme ainsi que les intérêts du prêt relais. Une fois le logement vendu, le prêt relais sera remboursé, et vous poursuivrez avec le paiement des échéances des prêts à long terme.

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Le prêt relais intégré au crédit immobilier

Certains établissements bancaires ne distinguent pas le prêt relais du prêt principal et ne proposent qu’un seul et même crédit global correspondant au montant nécessaire à l’emprunteur pour acheter son nouveau logement. Dès le départ, chaque mois, vous ne payez que des échéances d’un prêt classique.

Lorsque vous vendez votre logement, vous remboursez alors une partie du prêt par anticipation (le contrat prévoit généralement une absence de pénalités de ce remboursement anticipé partiel). La banque modifie alors le prêt pour diminuer le montant des mensualités ou la durée restante, suivant l’option qui a été prévue dans le plan de financement.

Cette formule est plus souple qu’un crédit relais adossé, car elle n’impose pas de date butoir à la revente du logement ancien.

Le crédit relais sec

Par opposition à un crédit relais associé, adossé ou intégré, le crédit relais est dit « sec » ou « seul » lorsqu’il constitue l’unique prêt du plan de financement. Le crédit relais sec sera utilisé, par exemple, lors de l’achat d’un logement dont le prix est entièrement financé par la revente du logement actuel. Le prêt relais sec se résume à une avance à court terme, de 6 à 12 mois, qui sert à passer la période de décalage entre l’achat et la revente. En général, le taux d’un crédit relais sec sera un peu plus élevé que celui d’un crédit classique.

A savoir : un prêt relais, à taux réduit, sur un an, renouvelable une fois peut être accordé aux salariés, sous certaines conditions et dans le cadre du dispositif Action Logement, lorsqu’ils sont contraints de vendre leur logement pour mobilité professionnelle.

Quelle assurance pour un prêt relais ?

Tout comme pour un crédit immobilier amortissable, les banques conditionnent l'obtention d'un prêt relais à la souscription d'une assurance emprunteur. Ce type de crédit étant à plus courte échéance, les garanties obligatoires peuvent être allégées. La couverture du décès et de la perte totale et irréversible d'autonomie peut être suffisante.

Mais, dans les faits, cela dépend grandement des établissements bancaires. A la lecture des présentations commerciales que font les banques sur leur site internet, certaines intègrent dans le cadre d'une assurance de crédit relais la souscription d'une assurance contre l'invalidité permanente et l'incapacité temporaire totale de travail.

A noter, au même titre qu'un prêt immobilier classique, l'emprunteur peut déléguer l'assurance de son crédit relais à une compagnie d'assurance indépendante de la banque. Cela nécessite toutefois de souscrire une offre intégrant le même niveau de protection que celui requis par l'établissement bancaire.

Calcul du crédit relais : quel est son coût ?

Le crédit relais se calcule de la même manière qu'un crédit classique avec différé. Il se caractérise uniquement par une durée à court terme dans un objectif d'achat-revente.

Pour calculer un crédit relais avec paiement des intérêts à chaque échéance, utilisez le formulaire de Calcul de crédit avec différé partiel en précisant une durée de différé égale à la durée du crédit moins une échéance (par exemple, durée de crédit d'un an et différé de 11 mois pour un crédit à périodicité mensuelle).

Pour calculer un crédit relais avec paiement des intérêts en fin de prêt, utilisez directement le formulaire de Calcul de Crédit Relais.

Sur le site de calcul Calcamo, vous pouvez simuler un crédit relais avec paiement périodique des intérêts. Si les intérêts sont reportés, passez par un crédit à 2 paliers dont le premier palier est un différé total. En cas de crédit relais intégré, il faut simuler un crédit classique sur lequel vous ferez une opération de remboursement anticipé.

Simulateur de crédit sous excel / open office

Sur la feuille JxTamm :

Crédit relais sec ou adossé : Entrez une durée de crédit égale à 1 mois et ajuster la durée et le type de différé suivant ce que vous souhaitez (sur cette feuille, la durée du différé n'est pas comprise dans la durée totale du crédit).

Crédit relais intégré : définissez un crédit classique et faites une opération de remboursement anticipé.

Sur la feuille JxPretV2 :

Vous ne pourrez simuler que des prêts relais avec paiement périodique des intérêts. Entrez seulement une période de différé au moins égale à la durée du crédit, la feuille traitera alors l'amortissement en différé partiel jusqu'à la dernière échéance.

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