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Quelle épargne faut-il avoir réussi à mobiliser avant de faire une demande de prêt immobilier à votre banque ? L'apport personnel doit permettre a minima de couvrir les frais d'acquisition, mais il peut aussi permettre de soigner votre dossier pour obtenir de meilleures conditions d'emprunt. Comment savoir combien sera exigé ? Et est-il possible d'emprunter sans apport ?

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

Dans un dossier de crédit immobilier, la notion d'apport personnel désigne la part du financement que vous pouvez payer « cash », sans délai. Les banques exigent quasi systématiquement un apport minimal, notamment pour couvrir les frais d'acquisition (surnommés « frais de notaire ») qu'il faut parfois payer avant d'avoir pu débloquer les sommes empruntées.

L'apport est donc le plus souvent constitué de vos liquidités disponibles, autrement dit vos économies accumulées sur les livrets d'épargne, l'assurance vie, le Plan épargne logement, un plan d'épargne salariale... A savoir : certaines aides annexes tels qu'un prêt patronal, un prêt familial ou l'aide à l'acquisition immobilière provenant d'une collectivité locale sont considérées par la banque comme un apport.

Disposer d'un apport personnel permet aussi le limiter le montant que vous empruntez, et donc mécaniquement de limiter la durée de l'emprunt, ce qui peut permettre d'abaisser le taux de crédit.

Mais présenter un apport vous permet aussi de démontrer à la banque que vous pouvez mettre régulièrement de l'argent de côté : votre capacité à épargner est pour elle un bon signal à l'heure d'étudier votre dossier, puisque cela prouve que vous savez gérer votre budget mensuel.

Combien les banques réclament-elles d'apport personnel ?

Traditionnellement, les banques réclament un minimum de 10% d'apport. Ces 10% se calculent facilement : ils correspondent à 10% de la valeur du bien immobilier que vous convoitez. Ce pourcentage théorique correspond au coût moyen des frais d'acquisition (ou « frais de notaire » - lire plus bas).

Dans les faits, il n'existe aucune norme ni aucune règle vous contraignant à rassembler un montant donné. L'exigence d'un apport pesant 10% de l'opération est une règle tacite.

Rien à voir avec les contraintes actuelles sur le taux d'endettement, pour lequel les banques sont contraintes d'exiger un maximum de 35% de taux d'effort (les mensualités doivent se limiter environ au tiers de revenus mensuels). Quand elles dérogent à leur règle tacite des 10% d'apport, les banques ne risquent aucune sanction.

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18,5% d'apport en 2021 dans l'ancien

Dans les faits, les banques réclament aisément plus de 10%, ou du moins favorisent les dossiers avec un meilleur apport.

Fin 2021, les dossiers de crédit visant l'achat d'une résidence principale en immobilier ancien comportaient en moyenne 18,5% d'apport selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, organisme de référence dans le secteur. L'apport a grimpé nettement en peu de temps : il était légèrement supérieur à 15% pour les mêmes dossiers fin 2019. Dans l'immobilier neuf, la tendance est similaire : 17,2% d'apport fin 2021 contre 14,5% pour les résidences principales fin 2019.

Sur l'ensemble du marché, selon le gendarme bancaire (ACPR), l'apport moyen a dépassé 16% en 2020, contre 12% environ l'année précédente.

Ce que couvre l'apport personnel

L'apport sert a minima à couvrir les frais de l'acquisition immobilière. La règle tacite des 10% de la valeur du bien immobilier correspond à cette exigence. En clair, l'apport va couvrir les émoluments du notaire mais aussi les « débours » (frais avancés par le notaire pour le cadastre, la publication de vente, etc.) ainsi que les taxes et droits dus au Trésor public.

L'apport va aussi couvrir les éventuels frais de l'agence immobilière, ou la garantie bancaire (cautionnement, hypothèque, etc.).

Le surplus d'apport permettra de limiter la somme empruntée à la banque.

Sur quels placements piocher votre apport ?

Certains placements à long terme (bourse, SCPI, crowdfunding, etc) ne sont pas prédestinés à être débloqués pour un emprunt immobilier, sauf en cas de réelle nécessité. Il est conseillé de piocher sur les placements où l'épargne est disponible, du livret à l'assurance vie en passant éventuellement par l'épargne logement.

Par ailleurs, certains produits prévoient l'achat immobilier comme cas de déblocage anticipé : c'est le cas de l'épargne salariale et du Plan d'épargne retraite (PER). Mais attention : réfléchissez bien avant d'activer ce déblocage. A l'image des économies placées en bourse, sur un PEA par exemple, si vous avez mis de l'argent sur un PER en vue de la retraite et que vous pouvez vous en passer pour votre apport, mieux vaut conserver ce placement à long terme. Tout dépend du besoin pour constituer votre dossier d'emprunt.

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Attention à ne pas tout mettre dans l'apport !

Il ne faut surtout pas mettre toutes vos économies dans l'apport personnel ! D'ailleurs, le conseiller bancaire ou courtier qui vous accompagne dans votre dossier de crédit doit logiquement vous recommander d'en garder. Il faut conserver a minima un matelas d'épargne de précaution. Soit un minimum de 2 ou 3 mois de revenus, sur votre Livret A, un LEP, un autre livret voire votre compte bancaire, afin de pouvoir parer à un coup dur après avoir commencé à rembourser votre dette. A lire aussi : Combien laisser sur son compte courant ?

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Emprunter sans apport, c'est possible ?

Rien n'empêche les banques d'accepter un dossier sans apport ! A chaque établissement d'établir sa propre politique d'octroi de crédit. En 2020, parallèlement et paradoxalement à la hausse de l'apport moyen, l'ACPR estime à près de 28% le nombre de dossiers d'emprunt sans apport.

En cas d'absence totale d'apport, la banque va financer à crédit les frais d'acquisition. Dans le jargon immobilier, ce type de dossier est surnommé le crédit à « 110% » : la valeur du bien (100%) + les frais de notaire et de garantie (10%). On parle aussi de « surfinancement ».

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Quand et comment débloquer l'apport ?

Au moment de constituer votre dossier de prêt immobilier, votre banque va vous demander de rassembler la somme constituant l'apport sur un compte où l'argent sera immédiatement disponible : un livret par exemple. Il faudra donc anticiper les retraits et déblocages de cette épargne si elle est actuellement sur des comptes nécessitant un délai de traitement (assurance vie, PEL, etc.).

L'apport devra être versé au notaire, qui procède à l'appel de fonds (demande de déblocage) auprès de la banque. Votre banquier effectue le virement lors des jours précédant la signature de l'acte de vente.

Dans les faits, pour un achat dans l'immobilier ancien, un acompte ou dépôt de garantie peut être réclamé dès le compromis de vente. Ce dépôt n'est pas versé directement au vendeur mais au notaire qui le place sur un compte séquestre en attendant la signature de l'acte authentique. Il est d'usage que l'acompte réclamé soit de 10% : l'apport personnel est donc l'outil idéal pour avancer ce dépôt de garantie au notaire, là encore par virement bancaire.

Apport personnel : 3 exemples de prêts

En France, en 2021, le ménage type d'emprunteurs gagne 4 351 euros nets par mois avant impôts (à deux s'il s'agit d'un couple), selon le « portrait de l'emprunteur » établi par Meilleurtaux. Dans cette étude, le foyer type présente un apport de 28 753 euros et emprunte 193 204 euros pour financer une opération de 223 148 euros.

Avec les taux de crédit pratiqués à la fin du 1er trimestre 2022, voici 3 déclinaisons d'un même dossier (achat de 250 000 euros en visant un crédit sur 20 ans, à 1%), avec ou sans apport.

  • Sans apport (en « 110% »). La banque finance 275 000 euros sur 20 ans afin d'intégrer les frais d'acquisition. Mensualité de 1 345 euros dont 80 euros d'assurance.
  • Apport standard (25 000 euros, les 10% d'apport classiques). La banque finance 250 000 euros sur 20 ans. Mensualité de 1 223 euros dont 73 euros d'assurance.
  • Apport conséquent (75 000 euros). La banque finance 200 000 euros sur 20 ans. Mensualité de 978 euros dont 58 euros d'assurance.

Calcul effectué à l'aide de la calculatrice de capacité d'emprunt de MoneyVox. Assurance emprunteur « fixe » de 0,35%.

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