La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de la construction (d'un appartement ou d'une maison dans un lotissement) et de payer son prix en fonction de l’avancement des travaux. Présentation du contrat de réservation et du contrat de vente définitif.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel un acheteur devient immédiatement propriétaire d'un terrain puis, au fur et à mesure de leur construction, des ouvrages à venir sur cedit terrain. L'acquéreur doit en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve toutefois les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (art. 1601-3 Code civil). Cette dernière précision signifie que, jusqu'à la réception des travaux et tant que les réserves n'ont pas été levées, l'acheteur ne peut s'immiscer dans la construction.

L’intérêt pour un promoteur est de financer l’opération avec les fonds versés par les acquéreurs. Dans le cas d'un immeuble ou d'une pluralité de maisons, la construction est réellement lancée dès que 30% voire 50% des appartements ou maisons sont vendus (pourcentage nécessaire au promoteur pour obtenir des garanties financières).

Ce type de contrat est encouragé par l'Etat, notamment via des frais de notaire réduits, une aide au financement avec le Prêt à taux zéro, ou encore la réduction d'impôts (dispositif Pinel) dont peuvent bénéficier les investisseurs, sous certaines conditions.

Le contrat de VEFA ne doit pas être confondu avec le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Dans ce dernier, le vendeur du terrain et le constructeur sont deux personnes distinctes. Ce contrat, moins souple que la VEFA, apporte plus de garanties aux acheteurs.

L’opération de VEFA se déroule en 3 phases :

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire)

Préalablement à la signature du contrat définitif de VEFA, un contrat préliminaire est signé. Si le programme immobilier est commencé, ce contrat de réservation engage le promoteur à réserver un logement à l’acquéreur en contrepartie d'un dépôt de garantie. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles s’effectuera la vente.

Ce contrat est le plus souvent signé directement entre le promoteur et l'acheteur, sans l'intervention d'un notaire. La présence de ce dernier est toutefois recommandée.

Contenu du contrat de réservation de VEFA

Les mentions obligatoires (sous peine de nullité du contrat) prévues aux articles R261-25 et R261-26 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) sont notamment :

  • La description du logement réservé : surface habitable, nombre de pièces principales, dégagements et dépendances, situation au sein de l'immeuble ou du lotissement.
  • La description de l'immeuble global : qualité de la construction et des équipements, avec notice descriptive sommaire.
  • Le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision.
  • La date prévue pour la conclusion de la vente.
  • Les délais d’exécution des travaux.

Ce contrat peut également contenir des clauses suspensives particulières :

  • Relatives à l’obtention d’un prêt (en cas de refus de prêt, le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur)
  • Relatives à la destination de l’immeuble (exemple : absence de locaux commerciaux)

Le vendeur peut prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter (et cela, même si ces engagements ne sont plus mentionnés dans l'acte définitif de vente).

Le prix indiqué dans le contrat de réservation peut être indiqué selon trois modalités différentes :

  • Ferme et définitif. C’est la formule la plus sûre (mais aussi la plus rare) car elle est sans surprise.
  • Prévisionnel. Dans ce cas, le prix définitif peut être supérieur à celui mentionné dans le contrat de réservation mais l’acquéreur dispose alors, dans certaines conditions, d’une possibilité de ne pas donner suite à l’opération.
  • Révisable. Le prix peut être augmenté sans jamais dépasser 70% de la variation de l’indice national du bâtiment (BT01). Cet indice est publié mensuellement au Journal Officiel et consultable sur le site de la Fédération Française du Bâtiment.

Il est tout à fait possible de noter dans le contrat de réservation des modifications demandées par l’acquéreur afin de personnaliser le logement, ainsi que les incidences de ces modifications sur le prix du logement.

Le vendeur s’engage à réserver un logement à l’acquéreur ; il ne s’agit pas d’une promesse de vente. Le vendeur ne s’engage pas à construire, ni à respecter le programme prévu dans le contrat de réservation.

Le dépôt de garantie pour la VEFA

La somme à verser dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Son montant ne peut pas dépasser les plafonds prévus à l'article R261-28 du CCH :

  • 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
  • 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
  • Au-delà de ce délai, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Le vendeur ne peut demander plus que les plafonds fixés par la loi, sous peine de sanctions pénales.

Le dépôt est versé sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou dans une banque) ; ces fonds restent bloqués jusqu’à la signature du contrat de vente notarié date au-delà de laquelle ces fonds seront utilisés au financement des travaux.

Aucun versement, autre que le dépôt de garantie, ne doit être effectué avant la signature du contrat de vente.

Rétractation de l’acquéreur

L'acquéreur dispose de 10 jours pour exercer son droit de rétraction. Un délai qui démarre le lendemain de la réception du contrat préliminaire, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé. La rétractation doit être notifiée au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception, sans avoir à être motivée.

Au-delà de ce délai, l'acquéreur peut toujours se rétracter, mais il perdra le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat préliminaire. Toutefois, la loi prévoit une liste de motifs pour lesquels l'acquéreur peut récupérer son argent, dans un délai maximum de 3 mois à compter de sa demande :

  • si la VEFA n'est pas régularisée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,
  • si le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé,
  • si la valeur de l'immeuble ou de la partie d'immeuble est inférieure d'au moins 10% par rapport aux prévisions (exemple : réduction de la surface ou des équipements),
  • si l'un des équipements promis n'est pas fourni,
  • si l'acquéreur n'a pas obtenu son prêt, ou si son montant est inférieur de 10% à ce qui était prévu (cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s'est chargé de faire obtenir).

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