Le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Loi Girardin » permet de bénéficier d’une réduction fiscale, en l’échange d'un investissement réalisé en outre-mer, dans l'immobilier ou dans l'industrie.

Qu'est-ce que le dispositif Girardin ?

Le dispositif Girardin a été mis en place par le gouvernement afin de soutenir le développement économique des outre-mer. Il est issu de la loi du 20 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer. On retrouve toutes les informations aux articles 199 undecies A à C du code général des impôts.

Le but de ce dispositif est de faire appel à des investisseurs privés pour financer des projets industriels ou des projets immobiliers de logements sociaux, en compensant les surcoûts liés à l'éloignement géographique et l'insularité. Le dispositif s'adresse donc aux contribuables qui veulent participer à des projets en outre-mer et qui souhaitent bénéficier d'une réduction d'impôt. Actuellement, le Girardin est disponible via deux dispositifs : le Girardin logement social et le Girardin industriel.

En pratique, le contribuable va réaliser un apport dans une société de portage (un apport à fonds perdus, aussi appelé investissement « one shot ») qui achète des biens industriels ou des logements sociaux, qui seront loués à des entreprises ultra-marines ou des locataires selon des conditions préférentielles pendant au moins 5 ans. La contrepartie de cet apport réalisé à fonds perdus est une réduction d'impôts supérieure, logiquement, à l'investissement initial. Les spécialistes commercialisant du Girardin évoquent généralement une rentabilité comprise entre 11% et 16%.

Ce type d'investissement comporte des risques. Un risque fiscal, c'est-à-dire que la réduction d'impôt peut être remise en cause par l'administration fiscale si certaines conditions du montage et de sa gestion ne sont pas respectées (par exemple, la non-exploitation du matériel financier pendant 5 ans). Le Girardin implique également un risque financier, car le contribuable devient en général associé d'une société dont il peut être solidairement et indéfiniment responsable. Il peut également y avoir un risque de faillite de l'entreprise bénéficiaire de la location du matériel (Girardin Industriel).

A noter que l'avantage fiscal est concerné par le plafonnement des niches fiscales. Le total des avantages ne peut pas être supérieur à un double plafond : le premier de 10 000 € (plafond global hors réductions Sofica et investissements dans les DROM-COM) et le second de 18 000 € (spécifique à l'outre-mer, et à la réduction d'impôt Sofica). Le montant total des avantages fiscaux d'un contribuable investissant en outre-mer ne peut dépasser 18 000 €.

A qui s'adresse le Girardin ?

Ce type de dispositif vise des contribuables avec des revenus très confortables et qui payent un montant d'impôt sur le revenu déjà assez élevé. Étant un appel à réduire son impôt (une « carotte fiscale »), le montant investi dans le Girardin dépend du montant de réduction d'impôt souhaité. Les distributeurs de ce dispositif mettent en avant un ticket d’entrée demandé « généralement entre 2 500 et 40 000 € d’impôt sur le revenu, selon le cas ».

Au regard des risques pris et des montants en jeu, ce dispositif fiscal est assez complexe et nécessite d'être accompagné par un professionnel et d'être par ailleurs un bon connaisseur de ce montage financier.

Le Girardin logement social

Ce dispositif est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025 dans les collectivités d'outre-mer (Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna). Pour les départements et régions d'outre-mer, les investissements devaient être réalisés avant le 24 septembre 2018.

Le but de la « loi Girardin logement social » est d'investir dans des logements sociaux qui seront loués à un organisme dédié, puis par la suite à des personnes physiques.

Quelles conditions à respecter pour le Girardin social ?

Le montage financier pour acheter

L’achat peut être réalisé :

  • Par la souscription de parts de sociétés civiles dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers neufs,
  • Par la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet est la construction et la mise en location d’immeubles.

Les caractéristiques du logement

Voici les obligations à respecter lors de l'acquisition ou la construction de logements ouvrant droit à cette réduction d'impôt :

  • Les logements doivent être loués, dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement, à un organisme d'habitat à loyer modéré et pour une durée d'au moins 5 ans.
  • Ces logements doivent être proposés en sous-location vide ou meublée par l'organisme, pour au moins 5 ans, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale et dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds fixés par décret.
  • Le montant des loyers doit être fixé par rapport à la localisation du logement et ne peut dépasser des seuils fixés par décret.
  • Les logements peuvent être adaptés à des personnes de plus de 65 ans ou handicapées.
  • A l'issue de la période de location de 5 ans, les logements doivent être vendus au bailleur social à un prix fixé lors de la conclusion du bail.
  • Au moins 70% de la réduction d'impôt doit être restituée à l'organisme de logement social sous la forme d'une diminution des loyers et du prix de cession.

Les plafonds des loyers en 2020

Dans le cadre du Girardin social, les loyers annuels (hors charges) ne peuvent excéder un certain plafond, défini en fonction de la localisation du bien. Voici le barème pour les baux conclus en 2020.

Zone de location
Saint-Barthélémy et Saint-MartinSaint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis et Futuna et les Terres Australes et Antarctiques Françaises
Plafond des loyers annuels, par mètre carré178 €218 €

Les revenus des locataires pour les baux conclus en 2020

Le Girardin social prévoit également que les locataires des logements financés par ce mécanisme ne disposent pas de ressources supérieures à certains plafonds annuels. Voici le barème pour les baux conclus en 2020.

Composition du foyer locataireZone de location
Saint-Barthélémy et Saint-MartinSaint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis et Futuna et les Terres Australes et Antarctiques Françaises
Personne seule32 877 €31 200 €
Couple60 799 €57 701 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge64 315 €61 037 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge67 833 €64 376 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge72 530 €68 833 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge77 230 €73 292 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 4 937 €+ 4 685 €

Quelle réduction d'impôt en Girardin social ?

La réduction d'impôt est égale à 50% du prix de revient du logement, déduction faite des taxes, des commissions d'acquisition versées et des subventions publiques reçues, et dans la limite de 2 615 € par mètre carré de surface habitable en 2020. Le montant du plafond de réduction d'impôt « brute » (avant rétrocession) est de 60 000 €. Or, il faut y appliquer un taux de rétrocession de 70%, somme devant être restituée à l'organisme de logement social sous la forme d'une diminution des loyers et du prix de cession. Dans les faits, la réduction d'impôt « nette », après rétrocession, se limite donc à 18 000 € maximum pour le contibuable investisseur : c'est d'ailleurs ce montant qui est retenu pour le plafonnement global des niches fiscales, lui aussi fixé à 18 000 €.

Une réduction d'impôt élevée, dont 70% à « fonds perdus »

Un contribuable très fortement imposé peut effectivement réduire son impôt sur le revenu de 60 000 €. Mais attention : 70% de cette réduction se fait à « fonds perdus », à cause de la rétrocession. Certains gestionnaires patrimoniaux mettent en avant une réduction d'impôt dépassant le double plafond des niches fiscales, mais il faut être conscient que cette opération de défiscalisation se fait en grande partie à perte.

Ce coup de pouce fiscal est accordé l'année d'achèvement ou d'acquisition du logement. Par exemple, pour un investissement en 2020, c'est-à-dire l'achat ou l'achèvement de la construction en 2020, la réduction d'impôt a lieu en 2021.

Une société civile de placement immobilier (SCPI) peut également bénéficier de la réduction d'impôt dite Girardin social. Dans ce cas précis, l'avantage fiscal est procuré aux membres de la société en proportion de leurs droits dans la société, lors de l'année au cours de laquelles les parts ou actions sont souscrites. Pour bénéficier de cette réduction, la société s'engage à ce que les fondations de l'immeuble soient achevées dans les 2 ans qui suivent la clôture de la soucritpion, et à terminer l'immeuble en lui-même 2 ans après la fin des fondations.

Depuis la loi de finances pour 2019, la réduction d'impôt Girardin social est également ouverte aux travaux de rénovation et de réhabilitation de logements sociaux construits depuis plus de 25 ans, situés dans certaines zones bien définies des collectivités d'outre-mer et de Nouvelle-Calédonie. Ces travaux doivent permettre aux logements d'atteindre des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale au prix de revient des logements, majorés des coûts de travaux de réhabilitation, le tout diminué des taxes, commissions ou subventions publiques perçues.

La réduction d'impôt peut être annulée par l'administration fiscale dans le cas où les conditions de location (durée, loyers, ressources des locataires, etc.) ne sont pas respectées.

Le Girardin industriel

Le Girardin industriel est valable jusqu'au 31 décembre 2025, que ce soit dans les DROM (départements et régions d'outre-mer) ou les COM (collectivités d'outre-mer). Le but de ce dispositif est d'investir du capital dans une société qui va acheter par la suite du matériel permettant de faire fonctionner cette société.

Dans les faits, l'investisseur particulier investit dans une société (SNC ou SAS) qui va elle-même investir dans une autre compagnie ayant besoin de l'investissement matériel. Généralement, ce montage ne permet de financer qu'un tiers du matériel, le reste étant financé par emprunts bancaires. Plusieurs conditions sont aussi à respecter pour percevoir la réduction d'impôt.

Quelles conditions à respecter pour le Girardin industriel ?

Les deux types de Girardin Industriel

Il existe deux types de Girardin industriel, en fonction du montant des projets. Tout d'abord le Girardin industriel de plein droit. Ici, les projets à financer sont inférieurs à 250 000 €. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, il faut respecter les conditions d'éligibilité du locataire, d'exploitation minimale du matériel et de rétrocession minimum de l'avantage fiscal. La société de portage prend la forme d'une SNC.

Ensuite, le Girardin Industriel avec agrément fiscal concerne les projets supérieurs à 250 000 € et nécessite l'obtention d'un agrément préalable de l'administration fiscale. C'est cet agrément qui ouvre droit à la réduction d'impôt. Ici, la société de portage prend la forme d'une SAS ou SA.

Les obligations liées à l'entreprise bénéficiant de l'investissement

Afin de bénéficier de la réduction d'impôt Girardin industriel, les contribuables doivent réaliser des investissements productifs neufs au sein d'entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés, qui exercent une activité agricole, industrielle, commerciale ou artisanale dans les DROM et COM.

Pour les investissements dans les DROM, l'entreprise bénéficiant de cet apport doit justifier d'un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros pour les investissements effectués à compter du 1er janvier 2020.

Les secteurs éligibles à la réduction d'impôt sont les suivants :

  • Transport et tourisme ;
  • Navigation de plaisance ;
  • Agriculture, pêche maritime et aquaculture ;
  • Industrie charbonnière et sidérurgique ;
  • Construction navale, fibres synthétiques ;
  • Industrie automobile ;
  • Concession de service public.

Sont donc exclus les secteurs d'activité suivants : commerce ; cafés, débits de tabacs et de boisson, restauration (sauf si le dirigeant ou le salarié est maître-restaurateur) ; conseils ou expertise ; éducation, santé et action sociale ; banque, finance et assurance ; toutes activités immobilières ; navigation de croisière, réparation automobile et locations sans opérateurs ; services fournis aux entreprises (sauf la maintenance, les activités de nettoyage et de conditionnement, et les centres d'appels) ; activités de loisirs, sportives et culturelles (sauf celles qui s'intègrent à une activité hôtelière ou touristique ne consistant pas en l'exploitation de jeux de hasard ou d'argent ou celles produisant et diffusant du contenu audiovisuel ou cinématographique) ; activités associatives ; activités postales.

L'entreprise qui bénéficie de l'investissement doit exploiter le matériel pendant une durée d'au moins 5 ans.

Les obligations du contribuable

De son côté, le contribuable qui compte bénéficier de la réduction d'impôt Girardin industriel doit également conserver ses parts de société pendant 5 ans.

Comme pour le Girardin social, l'investisseur est tenu de rétrocéder une partie de sa réduction d'impôt à l'exploitant du matériel en fonction du dispositif choisi :

  • Girardin de plein droit : le montant de l'avantage fiscal à rétrocéder est de 56%.
  • Girardin avec agrément fiscal : l'avantage fiscal rétrocédé est de 66%.

Et le Girardin Agricole ?

L'agriculture fait partie des domaines éligibles au Girardin. Cette activité a donné lieu au développement d'une offre particulière dite « Girardin Agricole ».

Ce dispositif fonctionne globalement sur le même modèle que le Girardin Industriel, même si certains éléments sont un peu différents. Le Girardin Agricole est présenté comme moins risqué car il est lié à une communauté d’agriculteurs aidée. Du côté du risque fiscal, les investissements doivent être validés par deux agréments fiscaux, qui garantissent l'éligibilité des investissements.

Quelle réduction d'impôt en Girardin industriel ?

Différents taux de réduction sont appliqués en fonction de la nature ou du lieu d'investissement :

  • Le taux est de 38,25% du montant des investissements productifs (y compris les frais de transport, d'installation, de mise en service) auquel on enlève la fraction du prix de revient qui a été financé par une aide publique. Le taux est de 45,90% si l'investissement a été réalisé dans le secteur de la production d'énergie renouvelable.
  • Ce taux est porté 45,90% pour les investissements réalisés en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna (ou 53,55% s'il est réalisé dans la production d'énergie renouvelable).
  • Le taux de réduction d'impôt est de 53,55% si l'investissement est réalisé pour des travaux de rénovation ou de réhabilitation d'hôtels, de résidences de tourisme et de villages de vacances classés.

Dans le cadre du Girardin « de plein droit », la réduction d'impôt maximale sera alors de 40 909 €. Mais il s'agit de la réduction « brute », avant la rétrocession de 56% faite au locataire, portant ainsi l'avantage maximum net de rétrocession à 18 000 €.

Pour le Girardin avec agrément fiscal, la réduction « brute » sera de 52 941 €, avant une rétrocession de 66%. La réduction d'impôt maximale nette est alors de 18 000 €, le montant retenu au titre du plafonnement des niches fiscales.

Le Girardin logement

Le Girardin logement, disponible jusqu'au 31 décembre 2017, permettait de bénéficier d'une réduction fiscale, en l’échange de l’achat ou la réhabilitation d’un logement destiné à l'habitation principale situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer. La réduction d'impôt était comprise entre 18% et 48% en fonction des situations.

Le Girardin logement toutefois est toujours disponible, jusqu'au 31 décembre 2020, pour les travaux de réhabilitation ou de confortation contre les risques sismiques et cycloniques réalisés dans les départements ou collectivités d'outre-mer.

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