Frais de dossier d'un prêt immobilier

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, votre banque vous demandera probablement des frais de dossier. Quelles sont les banques les moins chères et celles qui ont la main la plus lourde ? Peut-on négocier ces frais de dossier ?

Les frais de dossier pour un prêt immobilier dans les différentes banques

Comment les frais de dossiers sont-ils facturés ?

Lors d'une demande de crédit immobilier, les banques prévoient le plus souvent des frais de dossier. S'ils peuvent être rapidement évoqués lors de l'entretien avec un conseiller bancaire, les futurs emprunteurs trouveront ou retrouveront cette information dans le document de synthèse. Il s'agit, pour la banque, de frais en contrepartie de l'étude et du montage du dossier de crédit.

L'application de ces frais n'est pas systématique : la réglementation les interdit notamment pour le prêt à taux zéro et le prêt épargne-logement, ou les limite dans le cadre d'un prêt PAS ou PLS. En dehors de ces cas spécifiques, la réglementation n'encadre pas le montant des frais de dossier d'un crédit immobilier classique. La banque est donc libre d'appliquer les frais de son choix. Pourtant, il y a une homogénéité dans la pratique des banques : les frais de dossier sont le plus souvent compris entre 0,80% et 1,20% du montant emprunté. Une majorité des établissements bancaires ajoutent également un montant minimum de facturation (ce qui pénalise les petits emprunts), ou au contraire plafonnent ces frais (ce qui permet de limiter le coût pour des plus gros emprunts).

Mais il est également possible d'être dispensé de ces frais de dossier en raison d'une promotion ponctuelle : offre pour une première acquisition, offre réservée aux acquéreurs âgés de moins de 30 ans, etc. En passant par un courtier, les frais de dossier bancaire peuvent être également supprimés, en sachant toutefois que ce gain peut se trouver réduit, voire annulé, par d'éventuels frais de courtage. De même, dans le cadre de partenariats noués entre les banques et certains organismes de cautionnement, les emprunteurs peuvent être exonérés de frais de dossier.

Faut-il négocier les frais de dossier ?

Les frais de dossier doivent figurer sur la fiche d'information standardisée européenne qui est fournie avec l'offre de prêt dans la rubrique « Frais payables une seule fois ». Annoncé à plusieurs milliers d'euros, leur montant peut apparaître élevé et donner envie de lancer une longue négociation pour les réduire ou les annuler. Pourtant, ce n'est qu'une des composantes du coût total du crédit. Leur coût relatif sur l'ensemble des frais du crédit ne les classe qu'en 3ème ou 4ème position des éléments à négocier, bien derrière les intérêts débiteurs ou les primes d'assurance.

Ces frais peuvent être négociés selon le profil de l'emprunteur (âge, patrimoine, engagement de détention de produits dans la banque...).

Dans tous les cas, ils entrent dans le calcul du TAEG. A condition de montant emprunté et de durée de remboursement identiques, c'est le principal outil de comparaison de crédits immobiliers. Vous pourrez constater que l'absence de frais de dossier n'est pas forcément corrélée à un crédit moins cher.

Que se passe-t-il si le prêt n'est pas activé ?

S'il parait assez logique de régler les frais de dossier lorsque le prêt se réalise, que se passe-t-il lorsqu'après avoir démarché plusieurs établissements, vous décidez de ne pas retenir l'un ou l'autre ?

Tout dépendra de là où vous avez arrêté la collaboration. Si vous n'avez pas signé d'offre de prêt, aucuns frais de dossier ne peuvent vous être facturés, même l'émission de l'offre est légalement gratuite. Et en l'absence de réponse positive dans les 30 jours, l'offre est caduque.

Si, après acceptation de l'offre (c'est-à-dire renvoyée signée), l'achat ne se réalise pas dans les 4 mois (ou dans un délai défini dans l'offre), la banque peut vous facturer des frais d'étude lorsqu'ils ont été prévus dans l'offre. Ces frais sont exclusifs de tout autre et la réglementation les plafonne à 0,75% du montant du prêt dans la limite de 150 euros.

© MoneyVox 2018-2020 / Marie de Beaudrap - FV / Textes à jour le 13 août 2019 / Droits réservés