Le Pinel Outre-mer était un dispositif de soutien fiscal à l'investissement locatif. Etaient concernées les acquisitions de logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna. Le Pinel Outre-mer a pris fin le 31 décembre 2024.
Le Pinel Outre-mer en résumé
Tout comme le dispositif Pinel, le Pinel pour l'Outre-Mer a pris fin au 31 décembre 2024. Aucun dispositif ne remplace aujourd'hui ces dispositifs. Il est cependant à noter que tous les investissements réalisés en Pinel avant la fin 2024 profiteront de la réduction d'impôt promise jusqu'au terme de la durée d'engagement, soit 12 ans maximum.
Le Pinel pour l'Outre-Mer (ex Duflot Outre-Mer), dispositif d'investissement locatif, prenait la forme d'une réduction d'impôts de 20%, 23% ou 25% du montant de l'acquisition (dans une limite de 300 000 euros), répartie sur 6, 9 ou 12 ans, accordée en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé et l'engagement du propriétaire de le donner en location à un loyer inférieur au prix du marché.
La réduction d'impôt Pinel Outre-mer bénéficiait d'un plafonnement des avantages fiscaux à 18 000 euros par an et par foyer fiscal.
Le dispositif Denormandie est une extension du Pinel pour les logements anciens nécessitant des travaux. Il est applicable aussi bien en métropole qu'en Outre-mer, mais uniquement dans une liste de villes éligibles.
Opérations éligibles au Pinel Outre-mer
Comme dans le cadre du dispositif Pinel pour la métropole, le contribuable devait acquérir un logement neuf ou assimilé (construction, remise à neuf, réhabilitation ou transformation d'un local affecté à un autre usage que l'habitation) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Le logement devait être situé dans une zone de tension du marché du logement.
Alors que ce dispositif a été plusieurs fois prolongé par les lois de finances, le Gouvernement a annoncé qu'il s'arrêtait définitivement à la fin 2024, car jugé trop coûteux pour l'Etat.
La réduction d'impôt liée au dispositif Pinel était conditionnée au respect des normes énergétiques : soit la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012), soit le label « BBC 2005 ». Seuls les biens se situant à Mayotte étaient exonérés de cette condition. Le décret du 5 juin 2013 fixe précisément les exigences de réglementation thermique, acoustique et d'aération à atteindre en Guyane, Martinique et à La Réunion, et les exigences de la réglementation thermique spécifique à la Guadeloupe à respecter dans ce département. Le décret du 14 août 2013 fixe, lui, les exigences pour Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.
A noter : les autorités des Collectivités d'outre-mer (la Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin et Saint-Barthélémy) et de la Nouvelle-Calédonie pouvaient refuser l'application du dispositif Pinel sur leur territoire respectif.
Les conditions de mise en location
Le propriétaire s'engageait à mettre le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans, qui pouvait ensuite être prolongée jusqu'à 12 ans, par période triennale. Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne devaient pas être supérieurs à des plafonds fixés par décret.
Le locataire ne devait pas être un membre du même foyer fiscal. Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, le propriétaire pouvait cependant louer à un ascendant ou à un descendant, sous réserve de respecter les conditions de plafonds de ressources et de loyers.
Loyer maximum pour les baux conclus en 2025
Initié par les décrets 2013-474 puis 2013-749, le plafond de loyer était révisé le 1er janvier de chaque année dans la même proportion que les indices des prix à la consommation, publiés par l'INSEE pour les DROM (Départements et régions d'outre-mer, les ex « DOM-TOM ») ou par l'Institut territorial de la statistique dans les COM.
Pour les baux conclus en 2025, le plafond de loyer mensuel hors charges était fixé à 12,02 euros par mètre carré en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Il était de 14,28 euros en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
Ce plafond de loyer était ensuite corrigé par un coefficient multiplicateur favorisant les petites surfaces de logement. Ce coefficient était calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Ainsi, pour une nouvelle location, en 2025, d'un logement de 50 m2 en Guadeloupe, le loyer mensuel hors charges ne devait pas dépasser 649,08 euros.
Revenu maximum des locataires
Les plafonds annuels de ressources des locataires étaient les suivants pour les baux conclus en 2025 :
| Baux conclus en 2025 Composition du foyer locataire | Zone de location | ||
|---|---|---|---|
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte | Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna | |
| Personne seule | 32 602 € | 34 607 € | |
| Couple | 43 539 € | 46 213 € | |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 52 358 € | 55 573 € | |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 63 207 € | 67 090 € | |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 74 354 € | 78 921 € | |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 83 795 € | 88 943 € | |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 9 354 € | + 9 928 € | |
La réduction d'impôt
Le taux de réduction d'impôt accordé en outre-mer était de :
- 20% pour un engagement de six ans (au lieu de 9% en métropole),
- 23% pour un engagement de neuf ans (ou un engagement initial de six ans puis trois ans supplémentaires),
- 25% pour un engagement total de 12 ans.
Ces taux de réduction d'impôt s'appliquaient sur le prix de revient du logement dans la limite d'un plafond par m2 de surface habitable. Chaque contribuable ne pouvait bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de deux logements maximum, pour une même année d'imposition, dans la limite d'un prix d'acquisition total de 300 000 euros.
La réduction d'impôt du Pinel bénéficiait du plafonnement global lié aux investissements Outre-mer de 18 000 euros par foyer fiscal (contre seulement 10 000 euros de plafonnement pour les autres réductions d'impôts « standards »).
Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 195 000 euros pour 65 m2, le contribuable pouvait obtenir une réduction fiscale de 4 983 euros par an pour un engagement de 9 ans ou de 6 500 euros par an pour un engagement de 6 ans. Au total, la réduction pouvait atteindre 48 750 euros pour ce bien loué pendant 12 années.
La souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) permettait également de bénéficier de la réduction d'impôts prévue par le dispositif Pinel.
Des taux en baisse depuis 2023
La loi de finances pour 2021 avait prévu une dégressivité des taux de défiscalisation à partir de 2023. Jusqu'en 2022, les contribuables bénéficiaient de taux de réduction plus élevés :
- 23% pour un engagement de 6 ans ;
- 29% pour 9 ans ;
- 32% pour 12 ans.
Du 1er janvier au 31 décembre 2023, les taux avaient entamé leur chute :
- 21,5% pour un engagement de 6 ans ;
- 26% pour un engagement de 9 ans ;
- 28,5% pour un engagement de 12 ans.
Le dispositif Pinel en métropole
Carole-Anne CORNET
Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite
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