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La fiscalité des revenus fonciers

L'imposition des revenus fonciers concerne les revenus tirés de la location d'un logement non meublé et des terrains. Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.

Qu'est-ce que les revenus fonciers ?

La catégorie des revenus fonciers de l’impôt sur le revenu concerne les revenus tirés des propriétés bâties (immeuble, maison, appartement, usine ...) ou non bâties (terre agricole...), ou des parts de fonds de placement immobilier, voire même d'un bateau (aménagé dans ce cas en habitation et utilisé en un point fixe).

Cette catégorie ne concerne ni les revenus de la location (ou sous-location) meublée (imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux - BIC), ni les revenus des sous-locations d'immeubles nus (imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux - BNC). Elle ne concerne pas non plus les revenus des locations dégagés par une entreprise commerciale, industrielle, agricole, libérale ou artisanale.

Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition. Ces revenus sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales, et, dans certains cas, à la contribution sur les revenus locatifs.

L'année blanche a encore des répercussions sur la déclaration des revenus 2019

A noter : avec la mise en place en 2019 du prélèvement à la source et l'année blanche en résultant, les revenus fonciers perçus en 2018 ont fait l'objet de dispositions particulières afin d'éviter les comportements opportunistes de sur-optimisation, notamment en gonflant les revenus de 2018 par rapport aux gains habituels. Cela a encore des répercussions en 2020 sur l'imposition des revenus de 2019, notamment sur l'imputation des déficits fonciers.

Voir à ce sujet : les conséquences de l'année blanche pour les revenus fonciers

En pratique, pour la détermination du revenu foncier de l’année 2019, les dépenses de travaux sont déductibles à hauteur de la moyenne des montants payés en 2018 et en 2019. Il existe quelques exceptions. Pour les travaux urgents notamment, les sommes dépensées en 2019 sont déductibles en totalité du revenu foncier de l’année.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifiée des revenus fonciers.

  • Il est réservé aux contribuables ayant des revenus fonciers bruts qui ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros par an. Ce seuil est annuel et il n'y a pas de prorata temporis à considérer.
  • Il permet un allégement des obligations déclaratives (seuls le montant brut des recettes et l'adresse du bien sont à reporter sur la déclaration de revenus classique, la 2042).
  • Le calcul du revenu foncier net (le bénéfice foncier) se fait par application automatique d'un abattement de 30% sur le revenu foncier brut. Cet abattement correspond à une déduction forfaitaire censée représenter les charges du propriétaire.

Le choix du régime concerne l'ensemble des revenus fonciers au sein d'un même foyer fiscal. Il n'est pas possible d'avoir une location soumise au régime micro-foncier et une autre au réel.

Le régime micro-foncier est exclu dans certaines situations : monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Robien, Borloo, Périssol, Besson...), mais il est toutefois compatible avec le dispositif Pinel.

Sur option, le contribuable peut toutefois demander à avoir ses revenus fonciers imposés au régime réel. Pour exercer cette option, il suffit de déclarer les revenus fonciers à l'aide de la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale). Le régime réel doit alors être utilisé pendant un minimum de 3 ans, sauf changement dans la situation familiale modifiant le nombre de parts imposable. A l'issue de cette période triennale, chaque année, le contribuable pourra continuer en régime réel ou retourner au microfoncier.

Le régime réel d'imposition

Dans le régime réel d'imposition, le contribuable détermine lui-même son revenu foncier net. Il sera égal au revenu foncier brut en retranchant les charges réellement supportées et justifiées. Ce régime est le régime de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts de l'ensemble du foyer fiscal sont supérieurs au seuil de 15 000 euros par an.

Le revenu foncier brut

Il s'agit des recettes ou des loyers réellement encaissés. À noter que les charges locatives payées par le locataire (les charges récupérables) ne sont pas à comprendre dans les recettes. Par contre, les dépenses incombant normalement au propriétaire, si elles sont mises à la charge du locataire, sont à réintégrer dans les recettes. De même que les subventions et indemnités perçues (par exemple : indemnité compensant une perte de loyer).

Les charges déductibles

Il s'agit des dépenses de réparation et d'entretien, des frais d'administration et de gestion, des déductions spécifiques (application d'un dispositif fiscal particulier), des dépenses pour l'acquisition ou la conservation des revenus fonciers, des intérêts d'emprunts, des assurances, des travaux...

Toutes ces charges déductibles sont très réglementées et font l'objet d'une abondante littérature fiscale et de nombreuses jurisprudences. Ces charges sont en principe à déclarer à partir des sommes TTC comprenant la TVA. En revanche, lorsque le loyer est assujetti à la TVA, les recettes et les dépenses sont à déclarer hors taxes.

Pour être admises par l'administration fiscale comme dépenses déductibles, elles doivent :

  • se rapporter à des biens (ou partie de biens) dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
  • être supportées effectivement par le propriétaire,
  • être payées dans l'année d'imposition,
  • être justifiées.

Le contribuable peut se reporter à la brochure pratique mise à jour chaque année par l'administration fiscale pour connaître les charges déductibles et les modalités déclaratives.

Le revenu foncier net

Le revenu foncier net résultant de la soustraction du montant des charges déductibles au revenu foncier brut peut aboutir à un déficit foncier.

Les cotisations sociales

Les revenus fonciers sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales, comme l'ensemble des revenus du patrimoine ou des produits de placement. Voir les taux de cotisations sociales.

Ces prélèvements sociaux, et leur mode de calcul, apparaissent sur l'avis d'imposition sur le revenu et sont ajoutés au montant d'impôt dû.

La taxe sur les loyers élevés

Depuis 2012 et jusqu'en 2019, une taxe annuelle s'applique sur les loyers bruts perçus au titre des logements dont la surface habitable n’excède pas 14 mètres carrés. Elle concerne les logements situés dans les zones locatives tendues, c'est-à-dire dans les communes de la zone A (comme Paris). Les logements imposables correspondent aux biens loués durant au moins 9 mois et dont le loyer mensuel, charges non comprises, dépasse un montant de référence fixé par décret. Il est de 42,47 euros par m2 pour l’année 2019.

Le taux de la taxe varie de 10 % à 40 %, en fonction de l’écart constaté entre le montant du loyer mensuel brut perçu et celui du loyer mensuel de référence. Cette taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Elle est à reporter dans sa déclaration de revenus.

A noter : si elle s'applique encore sur les revenus fonciers de 2019 (et doit donc être renseignée dans la déclaration de revenus en 2020), cette taxe a été supprimée par la loi de finances pour 2020 et ne s'applique donc plus aux revenus locatifs depuis janvier.

La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)

La contribution sur les revenus locatifs a été supprimée, depuis 2006, pour les personnes physiques détenant leur bien directement ou par l'intermédiaire d'une société civile dont aucun des associés n'est soumis à l'impôt sur les sociétés. Cette contribution était égale à 2,5% des loyers perçus pour les locations dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

La CRL s'applique en revanche toujours aux personnes morales et aux organismes à but non lucratif.

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