Accessibles en direct ou via une assurance vie, les SCPI permettent aux investisseurs d’investir leur patrimoine dans l’immobilier et d'obtenir des revenus réguliers via des loyers. Ce placement qualifié de « pierre papier » n'est toutefois pas dénué de risque. Ce qu’il faut savoir sur les SCPI.

Définition de la SCPI

La SCPI est l'acronyme de société civile de placement immobilier. La SCPI est un placement financier en immobilier, d'où son surnom de « pierre papier ». Le but de son gestionnaire est d'investir dans des biens immobiliers et de distribuer des loyers aux porteurs de parts. Il existe toutefois des SCPI dont le but premier est d'obtenir un gain fiscal ou de revendre les biens du portefeuille avec une forte plus-value.

A qui s'adresse la SCPI ?

La SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif avec un faible ticket d’entrée, à partir de 200, 500 ou encore 1 000 euros selon les cas. L’investissement en SCPI s’adresse donc au plus grand nombre, puisqu’il est financièrement plus accessible que l’investissement locatif en direct. Acheter des parts de SCPI a également l’avantage de donner accès à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers, la plupart des fonds étant investis à la fois en bureaux, logements, commerces, parfois dans plusieurs pays…

Avant de miser sur les SCPI, il faut toutefois comprendre les principaux rudiments du fonctionnement d’un fonds de « pierre papier » : être prêt à immobiliser l’épargne ainsi placée sur une dizaine d’années (la durée de placement généralement conseillée)-, être avant tout en quête d’un rendement régulier plus qu'une éventuelle plus-value, et être capable de comprendre les éléments clés d’une notice de SCPI (rendement récent, différents frais, capital fixe ou variable…). L’investissement en « SCPI fiscale », minoritaire, s’adresse à un public bien plus spécifique : les contribuables très imposés cherchant des placements de défiscalisation.

Les meilleures SCPI

Chaque année, le site MeilleurPlacement établit un palmarès des SCPI les plus performantes du marché. Voici les 10 SCPI distinguées pour le classement 2020.

 Note / 10TVDM(1)
2018
TVDM(1)
2019
Capitalisation
1
R AV
Pierval Santé
8,445,05%(2)5,05%(2)754 M€Demande d'information
2
R AV
PF Grand Paris
8,284,40%4,38%761 M€Demande d'information
3
R AV
Épargne Foncière
8,104,46%4,40%2 548 M€Demande d'information
4
R AV
Novapierre Allemagne
7,994,77%(2)4,45%(2)519 M€Demande d'information
5
R AV
Eurovalys
7,954,50%4,50%448 M€Demande d'information
6
R AV
Atream Hôtels
7,924,60%(2)4,75%(2)131 M€Demande d'information
7
R AV
Primovie
7,824,51%(2)4,50%(2)3 102 M€Demande d'information
8
R AV
PFO
7,494,87%4,92%730 M€Demande d'information
9
R AV
Épargne Pierre
7,475,97%5,85%852 M€Demande d'information
10
R AV
Vendôme Régions
7,366,03%6,10%110 M€Demande d'information

R Potentiel de revalorisation AV SCPI éligible à l'assurance vie

(1) Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) a remplacé le « Taux de Rendement » depuis le 01/07/2012. Il se détermine comme suit : (Dividende brut avant prélèvement libératoire année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital.
(2) Pour les SCPI investissant totalement ou partiellement en immobilier étranger, le TDVM a été calculé net de l’impôt prélevé à l’étranger.

Ce classement 2020 a été mis à jour en prenant en compte le choc économique que constitue la crise sanitaire du Covid-19. Ce qui explique en grande partie que Pierval Santé se retrouve à la première place : les actifs immobiliers du secteur de la santé (cliniques, Ehpad, cabinets médicaux, murs de pharmacie…) sont vus comme des valeurs refuge, financièrement parlant, dans le contexte de la crise sanitaire. Et le secteur de la santé n’évolue pas au même rythme que les marchés des bureaux ou des commerces. Suit la SCPI PF Grand Paris, numéro 1 de ce palmarès avant la crise du coronavirus, puisque ce fonds est axé sur le plus grand chantier actuel d’infrastructures en Europe, le Grand Paris. Enfin, créée en 1968, Epargne Foncière est une valeur sûre et un poids lourd de la SCPI, avec une capitalisation dépassant les 2,5 milliards d’euros. Sa société de gestion, La Française AM, revendique une gestion prudente, ce qui pourrait permettre d’amortir le choc de l’année 2020.

Lire aussi : Comment trouver les meilleures SCPI malgré la crise

Avantages, inconvénients et risques de la SCPI

Le principal argument de vente pour les parts de SCPI est un bon équilibre rendement-risque et l’attachement des Français à l’investissement immobilier. Les atouts sont nombreux :

  • Les performances élevées : le rendement moyen est passé sous la barre symbolique des 5% en 2015 mais il se maintient depuis au-dessus des 4%.
  • L’immobilier locatif offre des performances plus régulières que la plupart des placements financiers. Selon l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), le taux de rentabilité interne (TRI) des SCPI est de 5,9% sur la période 2007-2017, contre 3,3% pour les actions ou 2,9% pour l’assurance vie.
  • A la différence de l’achat d’un bien à louer en direct, l’investissement en SCPI est accessible, envisageable à partir de 1 000 euros environ en moyenne. La SCPI permet ainsi de diversifier un patrimoine avec une dose d’immobilier sans nécessairement avoir à mobiliser des sommes importantes ou à souscrire un crédit.
  • L’investissement en SCPI peut être réalisé soit en direct, en achetant vous-même des parts, soit via l’assurance vie, même si le choix des SCPI est alors limité au panel de fonds proposés par l’assureur au sein de ses supports en unités de compte.
  • Les risques sont mutualisés entre les investisseurs d’une même SCPI, et l’investissement du fonds immobilier est diversifié avec des bureaux, des commerces, différentes zones géographiques…

Avant d’acheter des parts de SCPI, il faut toutefois être conscient des risques :

  • Ce placement n’offre pas de garantie en capital : en cas de forte dévaluation du marché immobilier, vous pouvez perdre une partie de votre mise financière.
  • L’investissement s’envisage sur un horizon de 8 à 10 ans environ. La revente de parts est possible dans un délai plus court pour la grande majorité des SCPI, mais il faut nécessairement investir à moyen ou long terme pour amortir les frais de souscription élevés (jusqu’à 10%, environ).
  • Les immeubles acquis par la SCPI peuvent être temporairement en travaux ou tout simplement en recherche d’occupants : une vacance locative prolongée ou concernant plusieurs immeubles de la SCPI peut impacter la performance annuelle du fonds.
  • A la différence de l’achat d’un bien immobilier en direct, il ne faut généralement pas espérer une forte plus-value à la revente.

Le marché des SCPI

A fin 2019, plus de 200 SCPI sont recensées en France (201 très précisément) par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), l’organisation professionnelle regroupant les gestionnaires de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, OPPCI, FIA…). Elles sont gérées par 36 sociétés de gestion, et leur capitalisation grimpe à plus de 65 milliards d’euros. Ce marché apparaît malgré tout restreint comparé aux plus de 300 milliards d'euros du Livret A, en 2020, ou aux plus de 1 750 milliards d'euros de l'assurance vie.

Tous ces chiffres sont en nette hausse ces dernières années, la SCPI ayant enchaîné les années record : le record de 2017 (6,3 milliards d’euros de collecte nette) a ainsi été pulvérisé en 2019, la collecte ayant atteint le « niveau historique » de 9,2 milliards d’euros selon l’Aspim. Cette dynamique est évidemment freinée en 2020, suite à la crise du Covid-19.

Quel rendement moyen ?

L’indicateur de référence pour connaître la performance d’une SCPI est le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). La performance moyenne navigue au-dessus des 4% depuis de nombreuses années : le TDVM moyen est ainsi de 4,40% en 2019 selon l’Aspim, en léger rebond par rapport à l’année précédente (4,35% en 2018). La crise sanitaire du coronavirus impacte évidemment la performance des SCPI, mais celles-ci devraient maintenir un TDVM moyen avoisinant les 4% selon les projections de France SCPI et de l’observatoire des SCPI de Linxea.

La catégorie des SCPI « fiscales » constitue un marché de niche au sein de la « pierre papier » : les SCPI investies dans des biens éligibles aux dispositifs Pinel, Malraux, « monuments historiques » ou dans l’optique de réaliser un déficit foncier représentent moins de 10% de la capitalisation totale des SCPI. Elles répondent à un objectif différent des SCPI dites « de rendement » (les plus de 90% restants) : vous investissez dans une SCPI fiscale pour défiscaliser. Le rendement potentiel est donc moins élevé, le gain recherché étant en priorité d’ordre fiscal. Le rendement envisageable va de « 0% à 2,5% en moyenne » selon les estimations de MeilleureSCPI.

Comparer les différentes SCPI : quelle SCPI choisir ?

Première grande différence entre les SCPI : la composition de leur portefeuille, c'est-à-dire dans quel type de biens immobiliers elles ont investi. Le parc d'une SCPI peut être composé d'immobilier résidentiel (location à des particuliers), professionnel (location de locaux commerciaux, de bureaux, d'entrepôts) ou spécialisé (établissement de soins, ...). Certaines SCPI sont dites « diversifiées » et disposent de biens de différentes typologies. La localisation des biens détenus est également un élément différenciant. Il peut exister des SCPI régionales, qui ont vocation à détenir uniquement de l'immobilier situé sur un territoire défini dans leur statut, des SCPI nationales (en France ou dans un autre pays), voire des SCPI européennes.

SCPI fiscale

Autre choix à effectuer : faut-il opter pour une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement ? La SCPI fiscale est investie dans des projets donnant droit à un avantage fiscal. Il en existe plusieurs types : celles qui ont vocation à générer du déficit foncier et celles qui respectent le cadre d'une incitation fiscale, comme le Malraux ou le Pinel. En achetant ce type de SCPI, son souscripteur cherche à minorer le montant de ses impôts. Le rendement repose en effet davantage sur la ristourne fiscale en elle-même que sur les loyers ou la plus-value à la revente.

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement offrent, quant à elles, une perspective de revenus réguliers grâce à la mise en location des biens détenus. Leur portefeuille est le plus souvent composé de biens professionnels comme des bureaux, des locaux commerciaux ou des entrepôts. Ces SCPI ont pour objectif de distribuer un revenu régulier à l'investisseur, le plus souvent à l'issue d'une période de quelques mois après la souscription (délai de jouissance). Les dividendes (qui correspondent aux loyers perçus par la SCPI après déduction des frais de gestion) sont généralement versés chaque trimestre selon le nombre de parts détenues.

SCPI de plus-value

A noter qu'il existe également quelques rares SCPI de plus-value (ou de capitalisation) qui distribuent peu de rendement mais dont l'objectif est de revendre les biens détenus avec une belle plus-value, quand la valorisation de l'immeuble a bondi.

Les points d'attention

Une fois ciblé le type de SCPI qui correspond aux attentes de l'investisseur, vient le choix du support en tant que tel. Premier point d'attention : vérifier son agrément. Les SCPI doivent en effet être agréées par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Ainsi, avant toute souscription de parts, l'investisseur doit se voir remettre un document d'informations clés (DIC) visé par l'AMF. Ce document donne de nombreuses informations, notamment sur les conditions de souscription, le délai de jouissance, les frais pratiqués par la SCPI mais également sur les modalités de sortie. Sont aussi indiqués la politique d'investissement de la SCPI et son objectif.

La plupart des SCPI proposées à la vente peuvent préciser des performances sur plusieurs années ainsi que leur taux d'occupation financier (TOF), qui représente le pourcentage des locaux effectivement loués au sein du portefeuille de la société (à l'opposé, on parle aussi de taux de vacance locative). Certaines SCPI gardent une part des loyers pour constituer une réserve, on parle de report à nouveau (RAN). C'est un élément à prendre en compte qui permet de limiter une baisse des revenus futurs. Enfin, il faut également jeter un œil à la provision pour grosses rénovations (PGR), destinée à financer des travaux de réparation et d'amélioration liés, par exemple, à la performance énergétique ou au numérique. Plus le parc de la SCPI est ancien, plus cette valeur est importante à étudier.

Comment acheter des SCPI (notamment à crédit) ?

Les SCPI peuvent être détenues de manière directe ou indirecte, en les logeant au sein d'une assurance vie.

La détention directe

Il est tout à fait possible d'acquérir des parts de SCPI auprès de son banquier, d'un conseiller en gestion de patrimoine ou directement auprès de la société de gestion. S'il est possible de les acheter comptant et ainsi bénéficier de revenus complémentaires (pour les SCPI de rendement), l'investisseur peut également souscrire un crédit pour les financer. Les revenus générés viennent ainsi rembourser les échéances du crédit. Cette solution permet de se créer un capital et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Attention : les revenus et la valeur d'une part de SCPI sont soumis à fluctuation. Même en cas de baisse des loyers, il faudra continuer à rembourser le crédit.

La détention par le biais d'une assurance vie

Certains contrats d'assurance vie permettent d'investir son épargne sur des fonds immobiliers comme les SCPI. Côté avantages, il est possible d'acquérir des parts à partir de quelques centaines d'euros. De plus, la pierre papier logée sur une assurance vie permet de bénéficier de sa fiscalité dérogatoire : pas d'impôt tant qu'il n'y a pas de retrait, fiscalité adoucie à partir du 8e anniversaire du contrat et des frais de mutation réduits en cas de décès. Enfin, les parts de SCPI hébergées sur une assurance vie sont plus liquides : elles peuvent être revendues plus facilement.

Côté inconvénients, il faut noter que la liste des choix et la diversité des SCPI sont plus faibles. Ensuite, le montant placé peut être soumis à des contraintes, comme une obligation d'investir un minimum dans d'autres fonds en unités de compte... Il faut aussi tenir compte des frais de gestion des unités de compte qui, le plus souvent, s'ajoutent aux frais inhérents à la SCPI.

Combien investir en SCPI ?

Les conseillers financiers s’accordent le plus souvent sur l’idée de sélectionner minimum 2 ou 3 SCPI pour investir en diversifiant ses avoirs, et de se limiter au maximum à 5 SCPI : par exemple une SCPI généraliste avec bureaux et commerces, une investie sur un pays donné, l’autre sur un secteur d’activité…

Plutôt qu’un montant donné, les conseils portent sur une part de patrimoine à ne pas dépasser afin de rester dans une logique de diversification. Le conseil type est d’éviter de placer « plus de 10% » de votre patrimoine en SCPI. Dans les faits, vous pouvez monter à un peu plus que cela mais tout dépend de votre niveau de patrimoine, de votre âge, de vos autres actifs financiers… Dans tous les cas, évitez d’investir une trop forte part de votre épargne dans les fonds immobiliers. Et veillez surtout à ne pas investir de l’épargne de précaution, celle dont vous pourriez avoir besoin rapidement en cas de coup dur.

Par ailleurs, comme pour n’importe quel type de placement, vous pouvez échelonner les versements – une dose chaque mois ou chaque année – afin de « lisser » les risques et le rendement.

Les frais liés aux SCPI

L'investissement en SCPI peut faire l'objet de plusieurs types de frais.

La commission de souscription

Lors de l'acquisition d'une part de SCPI, la société de gestion prélève des frais (entre 5 et 12% du montant souscrit, selon l'AMF). Dans certains cas, ces frais ne sont pas affichés aussi clairement mais correspondent à la différence entre le prix de souscription de la part et la valeur de rachat (le prix auquel la part pourra être revendue). Ces frais d'achat sont également appelés prime d'émission, frais de collecte, de recherche et d'investissement... Selon les distributeurs, ces frais d'achat sont comparables aux frais d'agence et frais de notaire lors d'un achat immobilier en direct. Ils servent à rémunérer la société de gestion et l'intermédiaire distributeur qui a vendu la part. Dans le cadre d'une assurance vie, il faudra également tenir compte des éventuels frais d'arbitrage. On peut également considérer le délai de jouissance, c'est-à-dire la période entre l'achat et la date à laquelle la part génère des revenus, comme des frais cachés.

La commission de gestion

La société perçoit les loyers des biens immobiliers avant de les redistribuer aux titulaires de parts après avoir déduit une commission de gestion, qui varie généralement entre 8 et 10%. Il ne faut pas confondre cette commission qui rémunère la société de gestion et le report à nouveau qui est destiné à aplanir les revenus sur plusieurs années. Cette commission de gestion est souvent peu visible pour les souscripteurs, dans la mesure où les performances des années précédentes sont communiquées nettes de ces frais de gestion.

La commission de sortie

Pour les SCPI à capital fixe, il existe aussi des commissions de sortie (à noter : cela ne concerne du coup aucune des SCPI mentionnées dans le classement des 10 meilleures SCPI présenté plus haut dans la page).

En cas de revente de parts de SCPI avant sa dissolution (dite vente « sur le marché secondaire »), une commission de cession est versée à la société de gestion en remboursement des frais de transaction engagés (constitution de dossier, édition de bordereau de transmission…). Selon l'AMF, ces frais peuvent être appliqués à l'acheteur des parts. A cette commission, il faut également ajouter 5% du prix d'échange pour les reventes de parts de SCPI à capital fixe au titre des droits d’enregistrements dus au Trésor Public.

En assurance vie, il peut exister des pénalités de sortie anticipée sur la part des sommes désinvesties si la durée de placement est inférieure à un nombre d'années définies. Cette information est présente sur le contrat ou sur un avenant spécifique.

Revendre ses SCPI

Quelle liquidité ?

Les SCPI, comme l'immobilier en direct, sont des placements à envisager sur du long terme : au minimum 8 ans, voire 10 ans ou plus.

Certaines SCPI (les SCPI fiscales) ont une durée de vie prévue dans les statuts et il est très difficile, voire impossible, de les revendre avant cette échéance. Si le détenteur y parvient, il subira une décote importante et perdra les avantages fiscaux.

Pour les autres, la revente sera plus ou moins facilitée par la forme de la SCPI en elle-même : capital fixe ou capital variable. Avec une SCPI à capital variable, le porteur peut à tout moment demander à liquider ses parts (soit en les revendant, soit parce que la SCPI effectue une réduction de capital) alors qu'avec une SCPI à capital fixe, il devra chercher une personne souhaitant reprendre ses parts. Cette étape peut parfois prendre plusieurs mois.

Détenues sur un contrat d'assurance vie, les parts de SCPI sont plus simples à gérer : c'est l'assureur qui subit le risque et assure la contrepartie en cas de revente. Le titulaire du contrat peut à tout moment effectuer un arbitrage et se défaire de ses parts de SCPI.

Retrait total ou partiel ?

Si la revente est possible, il n'est pas obligatoire de liquider toutes ses parts de SCPI. Le titulaire de plusieurs titres peut ne revendre qu'une partie des parts qu'il possède, et en conserver l'autre partie. Seule contrainte : respecter le minimum de parts à détenir, indiqué dans la notice.

Succession et donation

Il est possible de transmettre des parts de SCPI soit lors du décès du porteur, soit par donation. Dans tous les cas, des droits de mutation pourront être dus en fonction du montant et du niveau de parenté entre le cédant et le bénéficiaire.

Les parts de SCPI peuvent également être démembrées, c'est-à-dire que la nue-propriété (la propriété de la part) et l'usufruit (le droit de percevoir les revenus de la société) sont séparés.

La fiscalité des SCPI

Dans le cas de SCPI détenues sous la forme d'unités de compte dans une assurance vie, c'est le régime fiscal de cette dernière qui s'applique. Lorsqu'elles sont détenues en direct, la fiscalité applicable est celle des revenus et des plus-values foncières :

L'impôt sur le revenu

Pas d'inquiétude pour déclarer ses revenus réguliers. Le gestionnaire de la société fournit aux porteurs de parts un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Il s'agit d'un récapitulatif indiquant les montants et les types de revenus à déclarer. La plus grosse partie est constituée de revenus fonciers, à déclarer comme tels et qui peut être éligible au régime du micro-foncier, sous réserve d'en respecter les critères. Ces revenus sont soumis également aux prélèvements sociaux applicables aux loyers.

Il est possible qu'une petite partie soit traitée comme des revenus financiers, qui correspondent aux placements que la société a effectués. Cette part est alors soumise au prélèvement forfaitaire unique.

Pour les personnes disposant des plus gros patrimoines immobiliers, les parts de SCPI entrent également dans le calcul de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le montant à déclarer est communiqué par la société de gestion qui fournira la valeur au 1er janvier de l'année de la déclaration.

La plus-value foncière

La revente des parts de SCPI peut permettre de dégager une plus-value, c'est-à-dire une différence positive entre le prix de cession et le prix d'achat. C'est la société de gestion qui effectue le calcul, la déclaration et le règlement des cotisations sociales et fiscales. Le principe est le même que pour un immeuble détenu directement : plus la détention est longue, plus la fiscalité et les prélèvements sociaux s'adouciront. A partir de 30 ans, la plus-value sera totalement exonérée de prélèvements sociaux et dès 22 ans pour la part fiscale.

L'actualité des SCPI

Voir également sur le site : le comparatif assurance vie.

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