La mise en location d'un logement en meublé n'entre pas dans le même cadre fiscal que la location d'un bien nu. Le législateur a prévu deux statuts selon le caractère professionnel ou non de l'activité de loueur, ainsi que deux régimes d'imposition des revenus de cette activité.

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

Pour qu'une location soit qualifiée de « meublée », le locataire doit disposer d'un local d'habitation garni de meubles indispensables à une occupation normale. Un décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments dont le logement doit obligatoirement disposer : un lit avec couette ou couverture, une cuisine équipée (four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur avec congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine), une table et des sièges, des étagères de rangement et des luminaires, notamment.

Ainsi, lorsqu'un contribuable met en location un bien meublé, les loyers qu'il en retire sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas dans celle des revenus fonciers, contrairement à la location nue.

S'agissant du régime fiscal, le bailleur peut opter pour le régime réel ou le régime micro. Ses obligations déclaratives diffèrent selon son statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Les loueurs en meublé professionnels

La location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies s'agissant des recettes annuelles issues de cette activité :

  • elles dépassent 23 000 euros TTC, c'est-à-dire en comptant loyers, charges, et éventuelles garanties d'assurance pour garantir ce loyer inclus ;
  • elles constituent la majorité des revenus du foyer fiscal, et excèdent donc les autres revenus d'activité (salaires, bénéfices agricoles et non commerciaux, revenus des gérants et associés, etc.).

A noter qu'il importe peu que la location soit continue (elle peut être saisonnière), du moment qu'elle est habituelle.

Depuis le 1er janvier 2020, il n'est plus obligatoire pour le loueur en meublé professionnel d'être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour exercer son activité. Dès lors, sa qualité ne s'apprécie plus qu'au regard des 2 conditions susmentionnées.

Le régime fiscal des LMP

Hormis les loueurs qui exercent leur activité dans le cadre d’une société (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Selon le montant des revenus locatifs perçus, le bailleur a le choix entre un régime micro-BIC ou le régime réel. Au-delà de 70 000 euros, c'est ce dernier qui s'applique. Néanmoins, le contribuable peut également opter pour ce régime, quand bien même ses revenus seraient inférieurs à ce seuil, s'il souhaite déduire le montant précis de ses charges ou amortir son bien.

Le loueur doit ainsi déclarer les revenus nets, c'est-à-dire l'ensemble des recettes perçues, desquelles il peut déduire les frais d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les cotisations d'assurance, les intérêts d'emprunt. Il peut également déduire l'amortissement du local, du mobilier et des travaux. L'avantage du caractère professionnel tient dans le traitement d'un éventuel déficit généré par l'activité. En effet, et contrairement au LMNP, ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant, et réduire ainsi le montant d'impôt à payer.

Le LMP peut également, comme le LMNP et s'il en respecte les conditions, opter pour le micro-BIC ou régime spécial BIC (lire plus bas).

Le régime social des LMP

Les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier à la Sécurité Sociale des indépendants (ex-RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues.

Les plus-values des LMP

A la revente, les plus-values des LMP sont traitées comme des plus-values professionnelles et tiennent compte des amortissements réalisés sur le bien. Néanmoins, les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d'un régime d'exonération, lorsqu'ils exercent leur activité depuis plus de cinq ans. Ainsi, la plus-value sera totalement exonérée si l'activité du LMP dégage des recettes annuelles (éventuellement corrigées) inférieures à 90 000 euros HT (exonération partielle entre 90 000 et 126 000 euros HT).

Les loueurs en meublé non-professionnel

A défaut d'être loueur en meublé professionnel, le loueur sera considéré comme non-professionnel. Il suffit qu'un seul des critères du LMP ne soit pas satisfait pour être LMNP. A noter qu'il faut toutefois réaliser une déclaration de début d'activité dans les 15 jours dudit début auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location.

Comme pour son homologue professionnel, l'imposition peut se faire sous deux régimes fiscaux.

Le micro-BIC permet aux entrepreneurs individuels qui tirent moins de 70 000 euros de leur activité de location de meublé de pratiquer un abattement de 50% sur l'ensemble des recettes de l’opération. Cet abattement est porté à 71% pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. En contrepartie, il n'est pas possible de déduire des charges ou des frais. Lorsqu'un contribuable a opté pour ce régime, son choix est valable pour l'année, puis est tacitement reconduit chaque année, tant que les conditions sont remplies.

A noter que sont exclus de ce régime les contribuables ayant opté pour l’assujettissement à la TVA de leur activité. Il faut donc être en franchise de TVA (la TVA est payée sur les charges et n'est pas déductible ; les recettes sont facturées hors taxes).

Le contribuable peut sinon opter pour le régime du réel, pour lequel une comptabilité du même type que pour le LMP doit être tenue. Avec la contrainte que les déficits constatés ne sont imputables que sur des revenus de même nature (catégorie BIC non professionnel) sur l’année ou les 10 années suivantes.

Les cotisations sociales

Les revenus tirés de la location sont considérés comme des revenus du patrimoine et sont soumis au taux de 17,2% de prélèvements sociaux. Cependant, les LMNP qui louent sur des durées courtes (par exemple via Airbnb) et qui tirent plus de 23 000 euros de revenus de cette activité doivent être affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants (anciennement RSI), sauf s'ils le font par le biais d'une agence professionnelle dotée d'un mandat de gestion.

Les plus-values

Les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers et bénéficient d'un système d'abattement selon la durée de détention du bien. Ainsi, elles sont exonérées de fiscalité au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Un dispositif de défiscalisation, appelé Censi-Bouvard, est ouvert aux LMNP, s'ils investissement dans une structure pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants, et qu'ils s'engagent à la louer pendant au moins 9 ans.

Les différences entre LMP et LMNP

Loueur en meublé professionnelLoueur en meublé non-professionnel
Cotisations socialesAffiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants17,2% au titre des revenus du patrimoine
Régime réelImputation des déficits possibles sur le revenu globalImputation des déficits uniquement sur les revenus de même nature de l'année ou des 10 années suivantes
micro-BICPossible sous réserve d'être en franchise de TVA et que les recettes soient inférieures à 70.000 euros
Plus-valuesPlus-values professionnelles avec possibilité d'exonérationPlus-values des particuliers avec un système d'abattement selon la durée de détention.

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