Vous réalisez des travaux d'entretien dans un appartement en location. Vous déclarez cette dépense au fisc afin de réduire vos revenus fonciers... voire votre revenu imposable global si les dépenses sont importantes. Tel est le principe du déficit foncier : un mécanisme qui permet in fine de réduire votre impôt sur le revenu. S'il est trop élevé, le déficit foncier peut être reporté d'une année sur l'autre.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Lorsqu'un propriétaire met son bien immobilier en location, il perçoit des loyers, qui constitueront son revenu brut foncier. Cependant, il doit également supporter des charges. Certaines sont liées à l'exploitation du bien (taxe foncière, frais d'agence éventuels...), d'autres à l'emprunt bancaire, et d'autres encore à l'entretien du bien (travaux). Si, au cours d'une année fiscale, le montant des charges dépasse le montant des loyers qu'il perçoit, alors le propriétaire se trouve dans une situation de déficit foncier.

L'administration fiscale permet d'imputer ce déficit sur votre revenu imposable, c'est-à-dire le « revenu global » prenant en comptes les revenus d'activité (salaires, bénéfices...), les pensions de retraite ou encore les revenus du capital (intérêts, dividendes...). Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Il s'agit ainsi d'un mécanisme de défiscalisation.

Ce dispositif d'imputation du déficit foncier sur le revenu global n'est pas optionnel. Il est automatiquement appliqué.

Une imputation uniquement pour le régime réel

Afin de générer et donc imputer un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d'imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (dans la limite de 10 ans) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

Par ailleurs, le mécanisme du déficit foncier ne s'applique qu'aux revenus fonciers : il concerne donc la location non meublée, mais pas la location meublée, quel que soit le statut, professionnel ou non (LMP ou LMNP).

Quelques exceptions au plafond de 10 700 euros

L’imputation des déficits est possible sans limite de montant s’ils proviennent :

  • de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé (régime dit de la « loi Malraux ») ;
  • des charges afférentes aux immeubles classés monuments historiques ou assimilés et productifs de revenus ;
  • jusqu'en 2017, des gros travaux de réparations engagés par les nus-propriétaires d'un immeuble reçu par succession ou donation effectuée dans certaines conditions.

Les investissements réalisés sous le dispositif Périssol (entre 1996 et 1999) permettent, eux, une imputation jusqu'à 15 300 euros du déficit foncier par an sur le revenu global. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers dans les 10 années qui suivent.

Comment imputer un déficit foncier l'année des travaux ?

Le cas le plus courant, pour générer un déficit foncier, est celui d'une année où vous décidez de réaliser d'importants travaux d'entretien, par exemple avec une remise en location suite au départ d'un locataire. Dans ce cas, la facture des travaux peut dépasser le montant annuel de vos loyers (les revenus fonciers), ce qui crée un déficit foncier.

Pour calculer le déficit foncier, il faut additionner le montant de ces travaux et l'ensemble des autres charges liées à votre investissement locatif :

  • les frais de gestion du bien (concierge, frais d’agence immobilière, syndic de copropriété...) ;
  • la taxe foncière et autres impôts liés à ce bien locatif, à condition qu'il s'agisse de taxes non récupérables auprès du locataire ;
  • les provisions pour dépenses de la copropriété effectivement supportées ;
  • les dépenses supportées pour le compte du locataire et qui n'ont pas été remboursées au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
  • les primes d’assurance (assurance loyers impayés, assurance vacance locative…) ;
  • les intérêts d’emprunt (y compris l'assurance emprunteur).

Attention : les intérêts d'emprunts et les reports des déficits des années antérieures (voir ci-dessous) ne peuvent pas être imputés au revenu global, mais uniquements aux revenus fonciers.

Les travaux éligibles au déficit foncier

Les dépenses effectuées pour des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.

Sont éligibles au dispositif du déficit foncier les dépenses de réparation et d'entretien (travaux d'urgence, maintien du logement en bon état...) ainsi que les dépenses d'amélioration. Ces dernières doivent être distinguées des travaux de reconstruction, non déductibles et qui impliquent eux une modification importante du gros-œuvre. La documentation fiscale (Bofip-impôts) définit les dépenses d'amélioration locatives comme « celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble ». Par exemple : l'installation ou le remplacement d'une cuisine, du chauffage central, d'équipements de salle de bains, d'un ascenseur...

Exemple de calcul de déficit foncier

Vous mettez en location un appartement non meublé. Vos revenus fonciers et vos charges se répartissent ainsi :

Exemple de travaux d'entretien générant un déficit foncier
Revenus fonciers (loyers perçus)+ 12 000 €
Intérêts d'emprunt- 1 000 €
Charges récurrentes (frais d'agence, de copropriété, taxe foncière…)- 2 000 €
Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration- 15 000 €
Déficit foncier imputable aux revenus globaux- 6 000 €

Habituellement, hors travaux, vos revenus fonciers pris en compte par le fisc sont de 9 000 €, soit vos loyers diminués des intérêts d'emprunt et charges récurrentes, supportées chaque année.

Cette année s'ajoute à ces dépenses le coût des travaux d'entretien, pour 15 000 €. Ponctuellement, cette année, ces frais vont annuler vos revenus fonciers, et générer un déficit foncier de 6 000 €.

Grâce à ce déficit foncier, vous pourrez donc déduire 6 000 € de votre revenu global soumis à l’impôt sur le revenu.

Comment faire un report du déficit foncier sur les années suivantes ?

Si le revenu global ne suffit pas à couvrir le montant du déficit foncier imputable, l'excédent peut être appliqué sur le revenu global de l'année suivante et ce jusqu'à la sixième année incluse.

Si les sommes à déduire dépassent le plafond annuel de 10 700 euros, le montant excédentaire peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes et ce jusqu'à la dixième année incluse, si nécessaire. Au-delà, le montant restant ne pourra pas être déduit.

Report sur le revenu global ou sur les revenus fonciers ?

Un excédent de déficit foncier, au-delà du plafond de 10 700 euros, ne peut donc être reporté que sur les revenus fonciers des années suivantes, pas sur le revenu global. Seul un excédent dû à un trop faible revenu global peut être imputé sur les revenus d'activité des années suivantes.

Exemple : le déficit foncier d'une année atteint 9 000 €, mais les revenus d'activité de cette même année se limitent à 6 000 €. Dans ce cas, 3 000 € de déficit pourront être reportés sur le revenu global de l'année suivante.

Imputation du déficit foncier : le cas particulier des intérêts d'emprunts

La notion d'intérêts d'emprunts comprend tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance emprunteur décès invalidité...) des crédits immobilers souscrits pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien.

Ces intérêts d'emprunts sont exclusivement imputables sur les revenus fonciers, et donc toujours exclus de l'imputation sur le revenu global. Cette règle a toutefois une portée limitée, car le fisc considère que les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis par le reste des charges déductibles.

Cas 1 : intérêts d'emprunts inférieurs aux loyers

Revenus fonciers bruts (loyers) : 6 000 €.

Dépenses. Intérêts d'emprunts : 5 000 €. Travaux : 15 000 €. Autres charges déductibles : 2 000 €.

Le déficit total est de 16 000 euros. Le total des intérêts étant inférieur aux revenus fonciers bruts, il n'y a pas d'incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Le solde de 5 300 euros sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Cas 2 : intérêts d'emprunts supérieurs aux loyers

Revenus fonciers bruts : 6 000 euros.

Dépenses : Intérêts d'emprunts : 10 000 euros. Autres charges déductibles : 2 000 euros.

Le déficit total est de 6 000 euros mais le déficit foncier est imputable au revenu global à hauteur n'est que de 2 000 euros. Le solde de 4 000 euros (qui correspond à la part d'intérêts supérieure aux loyers) sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Le déficit foncier via une SCI ou une SCPI

Rien n'empêche des propriétaires bailleurs louant un bien via une société civile immobilière (SCI) d'imputer un éventuel déficit foncier à leurs revenus globaux, en respectant évidemment leur quote-part de revenus (et donc de déficit dans le cas présent).

Quant aux investisseurs en SCPI, ils peuvent choisir d'acheter des part d'une « SCPI de déficit foncier », qui fait partie de la famille des SCPI fiscales.

La règle des 3 ans pour bénéficier de la déduction

L'article 156-I-3° du Code général des impôts prévoit que, lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus. Quelques exceptions ont cependant été prévues par la loi en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint (pacsé ou marié).

Attention : les projections réalisées par les professionnels de l'investissement immobilier, à l'aide d'un simulateur informatique, oublient régulièrement ce point dans le scénario de revente. Cependant, ce ne sera pas le cas du fisc : si la règle des 3 ans n'est pas respectée, l'imputation sur le revenu global sera remise en cause et les impôts des trois années précédentes seront recalculés. Ils pourront, le cas échéant, tenir compte d'une imputation de ce déficit sur les autres revenus fonciers (arrêt du Conseil d'Etat d'avril 2017).

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