Le déficit foncier est déductible des revenus fonciers ultérieurs, pendant 10 ans. Sa particularité tient au fait qu’il est également imputable sur le revenu global, mais sous certaines conditions.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Lorsqu'un propriétaire met son bien immobilier en location, il perçoit des loyers, qui constitueront son revenu brut foncier. Cependant, il doit également supporter des charges. Certaines sont liées à l'exploitation du bien (taxe foncière, frais d'agence éventuels, primes d'assurance), d'autres à l'emprunt bancaire, et d'autres encore à l'entretien du bien (travaux). Si, au cours d'une année fiscale, ces charges se révèlent d'un montant supérieur aux loyers qu'il reçoit, le propriétaire se trouve dans une situation de déficit foncier.

Depuis 1993, l'administration fiscale permet d'imputer ce déficit sur les autres revenus perçus (salaires, dividendes, etc.), pendant un nombre limité d'années, à l'exception des intérêts d'emprunts et des reports des déficits des années antérieures. Le déficit dépassant cette limite s'impute sur les revenus fonciers des années suivantes.

Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Si le revenu global ne suffit pas à couvrir ce montant, l'excédant peut être appliqué sur le revenu global de l'année suivante et ce jusqu'à la sixième année incluse. Si les sommes à déduire dépassent le plafond, le montant excédentaire peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes et ce jusqu'à la dixième année incluse, si nécessaire. Au-delà, le montant restant ne pourra pas être déduit. Ce dispositif d'imputation du déficit foncier sur le revenu global n'est pas optionnel. Il est automatiquement appliqué.

Exceptions

L’imputation des déficits est possible sans limite de montant s’ils proviennent :

  • de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé (régime dit de la « loi Malraux ») ;
  • des charges afférentes aux immeubles classés monuments historiques ou assimilés et productifs de revenus ;
  • jusqu'en 2017, des gros travaux de réparations engagés par les nus-propriétaires d'un immeuble reçu par succession ou donation effectuée dans certaines conditions.

Les investissements réalisés sous le dispositif Périssol (entre 1996 et 1999) permettent, eux, une imputation jusqu'à 15 300 euros du déficit foncier par an sur le revenu global. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers dans les 10 années qui suivent.

Uniquement pour le régime réel

Afin de générer et donc imputer un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d'imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

Les conditions de déduction

L'article 156-I-3° du Code général des impôts prévoit que, lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus. Quelques exceptions ont cependant été prévues par la loi en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint (pacsé ou marié).

Attention : des simulations de professionnels de l'investissement immobilier défiscalisant oublient régulièrement ce point dans le scénario de revente. Cependant, ce ne sera pas le cas du fisc : si la règle des 3 ans n'est pas respectée, l'imputation sur le revenu global sera remise en cause et les impôts des trois années précédentes seront recalculés. Ils pourront, le cas échéant, tenir compte d'une imputation de ce déficit sur les autres revenus fonciers (arrêt du Conseil d'Etat d'avril 2017).

Les intérêts d'emprunts

Les intérêts d'emprunts comprennent tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) des emprunts pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien.

Ces intérêts d'emprunts sont exclusivement imputables sur les revenus fonciers, et donc toujours exclus de l'imputation sur le revenu global. Cette règle a toutefois une portée limitée, car le fisc considère que les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis par le reste des charges déductibles.

Exemples d’imputation du déficit foncier sur les revenus :

Cas 1 - Intérêts d'emprunts inférieurs au revenu brut

Recettes : Revenu brut : 6 000 euros.

Dépenses : Intérêts d'emprunts : 5 000 euros. Déduction au titre d'un amortissement Périssol : 15 000 euros. Autres charges déductibles : 2 000 euros.

Le déficit total est de 16 000 euros. Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n'y a pas d'incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Le solde de 5 300 euros sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Cas 2 - Intérêts d'emprunts supérieurs au revenu brut

Recettes : Revenu brut : 6 000 euros.

Dépenses : Intérêts d'emprunts : 10 000 euros. Autres charges déductibles : 2 000 euros.

Le déficit total est de 6 000 euros. Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seule la part d'intérêts supérieure au revenu brut n'est pas imputable sur le revenu global. Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4 000 euros des intérêts d'emprunts et pour 2 000 euros des autres charges.

Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 2 000 euros. Le solde de 4 000 euros sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

© MoneyVox 2007-2020 / Page mise à jour le / Droits réservés