L'encadrement des loyers et la limitation de la hausse des loyers

Lorsqu'un bailleur met en location un logement, meublé ou non, il peut fixer librement le loyer. Toutefois, selon la localisation du bien, il peut être soumis à deux dispositifs légaux distincts : l'encadrement du montant du loyer et la limitation de son évolution dans le temps.

Ces deux mécanismes, instaurés dans les zones où le marché locatif est tendu, poursuivent un objectif commun de régulation des loyers. Le premier encadre directement le niveau de loyer applicable à la signature du bail. Le second limite les hausses lors de la relocation ou du renouvellement du contrat.

Le dispositif d'encadrement des loyers

La loi ELAN¹ a créé un dispositif d'encadrement des loyers, initialement prévu à titre expérimental, et prolongé depuis. En 2026, il reste applicable dans les collectivités ayant choisi d'y recourir. Sur la base du volontariat, les municipalités et intercommunalités compétentes en matière d'habitat peuvent demander la mise en place de ce dispositif dans des zones précisément définies, sous réserve d'un accord de l'État formalisé par décret.

Cette mesure prend la suite d'un précédent dispositif d'encadrement des loyers prévu par la loi ALUR de 2014. Les arrêtés pris en application de cette loi, pour les villes de Paris puis de Lille, avaient par la suite été invalidés par la justice administrative.

Plusieurs territoires étudient également son adoption, notamment Annemasse Agglo, le Grand-Orly Seine Bièvre, Marseille ou Rennes.

Le 5 juin 2025, une mesure a été adoptée pour permettre l'encadrement des loyers en Outre-mer à titre expérimental pour cinq ans, sur décision des collectivités locales en zones tendues

¹ loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

« Une première victoire »... Très bonne nouvelle pour le montant des loyers versés par les locataires en Outre-mer

Fonctionnement de l'encadrement des loyers

Dans les zones concernées, le préfet fixe chaque année un loyer de référence exprimé en euros par mètre carré, établi à partir des loyers médians observés selon le type de logement et le secteur géographique.

Trois niveaux sont définis :

• le loyer de référence
• le loyer majoré (+20 %)
• le loyer minoré (-30 %)

Lors de la signature du bail, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré. En cas de dépassement, le locataire peut engager un recours. Le préfet peut mettre en demeure le bailleur et prononcer une amende allant jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Le complément de loyer : une exception encadrée

Dans certains cas, le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer. Celui-ci n'est autorisé que si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation présentant un caractère réellement exceptionnel et distinctif par rapport aux biens comparables du même secteur.

Ce dispositif demeure strictement encadré. La jurisprudence en limite fortement l'usage et écarte régulièrement les critères considérés comme standards ou insuffisamment justifiés.

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois après la signature du bail pour contester ce complément.

Location immo : votre propriétaire peut-il imposer un complément de loyer ?

Lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué à la hausse que s'il est inférieur au loyer de référence minoré. À l'inverse, un loyer déjà supérieur au loyer de référence majoré peut être contesté dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers.

Comment contester un loyer trop élevé ?

Si le locataire estime que le loyer dépasse le plafond légal ou qu'un complément de loyer est injustifié, plusieurs recours sont possibles :

• saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ;
• engager une procédure devant le tribunal judiciaire en cas d'échec ;
• demander la restitution des sommes versées en trop.

Le juge peut également ordonner une baisse du loyer s'il le considère excessif ou non conforme à la réglementation.

Le dispositif de limitation de la hausse des loyers dans les zones tendues

L'encadrement de l'évolution des loyers dans les zones dites « tendues » a été mis en place par la loi du 6 juillet 1989. Il limite la hausse du loyer lors de la relocation d'un logement ou du renouvellement du bail. La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire la publication annuelle du décret qui encadre cette évolution et a étendu le dispositif aux locations meublées.

Ce dispositif s'applique dans les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Dans ces zones, l'évolution du loyer est limitée à celle de l'IRL (indice de référence des loyers). Lors de la remise en location d'un logement vacant depuis moins de 18 mois, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui payé par l'ancien locataire, sauf exceptions.

Des dérogations existent, notamment lorsque des travaux d'amélioration importants ont été réalisés ou lorsque le loyer était manifestement sous-évalué. Dans ces cas, le logement doit en principe afficher une performance énergétique minimale de classe E.

En revanche, les logements faisant l'objet d'une première mise en location ou ceux restés vacants plus de 18 mois ne sont pas concernés.

Pour les baux signés depuis le 24 août 2022, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer si le logement est classé F ou G au DPE. Ce gel s'applique lors du renouvellement du bail comme lors d'une remise en location, sauf exceptions prévues par les textes. Cette mesure s'inscrit dans le calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques.

Agglomérations concernées par la limitation de la hausse des loyers (et la taxe sur les logements vacants) au 1er avril 2026

La recherche par commune, les zones géographiques par département

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