Si un propriétaire est en droit d'augmenter le loyer d'un bien qu'il loue, cette hausse est encadrée. Et le calcul de l'augmentation s'effectue notamment grâce à l'Indice de référence des loyers (IRL), publié par l'INSEE chaque trimestre.
L'IRL, qu'est-ce que c'est ?
L'indice de référence des loyers est un indice trimestriel qui sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé. Comme le rappelle l'Insee, « l'indice de référence des loyers (IRL) vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec leur évolution du pouvoir d'achat et aux bailleurs le maintien d'un niveau d'entretien élevé et aussi à ne pas les dissuader d'investir dans le logement locatif. »
Si le bail d'habitation signé entre le locataire et le propriétaire le prévoit, ce dernier a en effet le droit d'augmenter le loyer une fois par an, soit à la date anniversaire de la signature du contrat, soit à une date convenue entre les deux parties. L'indice de référence des loyers sert alors à calculer la hausse que le propriétaire peut appliquer, notamment pour faire face à l'inflation. À noter que pour les logements HLM, la révision du loyer se fait chaque année au 1er janvier.
L'indice de référence des loyers, né de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, a connu plusieurs réformes. Avec l'article 35 de la loi du 26 juillet 2005, l'indice de référence des loyers (IRL) s'est substitué à la moyenne associée de l'indice du coût de la construction (ICC) comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. La modification de l'indice et le détail sur son mode de calcul sont entrés en vigueur au 1er juillet 2006.
Comment est calculé l'indice de référence des loyers ?
Cet indice est publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) chaque trimestre et correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Le système en vigueur permet de connaître l'indice quelques jours à peine après la fin du trimestre : l'indice du 1er trimestre est publié vers le 15 avril, celui du 2e vers le 15 juillet, celui du 3e vers le 15 octobre et celui du 4e autour du 15 janvier de l'année suivante. À noter que l'indice de référence des loyers utilisé pour la France métropolitaine n'est pas le même que pour un logement situé en Corse ou en Outremer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte).
La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a introduit le « bouclier loyer », un plafonnement temporaire et dérogatoire de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) pour les indices du 3e trimestre 2022 au dernier trimestre 2023, avant que la loi du 7 juillet 2023 ne vienne prolonger le dispositif jusqu'au premier trimestre 2024.
Ainsi, la loi dispose que « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5% ». Sur l'année 2023, deux indices publiés (ceux du deuxième et du quatrième trimestre) ont ainsi bénéficié de ce plafonnement. En 2024, le premier trimestre a également été plafonné à 3,5%, avant que le dispositif ne prenne fin.
Indice de référence des loyers pour la métropole
| Trimestre | Année | Valeur de l'IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2ème trimestre | 2025 | 146,68 | 1,04 % |
| 2024 | 145,17 | ||
| 1er trimestre | 2025 | 145,47 | 1,40 % |
| 2024 | 143,46 | ||
| 4ème trimestre | 2024 | 144,64 | 1,82 % |
| 2023 | 142,06 | ||
| 3ème trimestre | 2024 | 144,51 | 2,47 % |
| 2023 | 141,03 |
Indice de référence des loyers pour la Corse
| Trimestre | Année | Valeur de l'IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2ème trimestre | 2025 | 144,56 | 1,04 % |
| 2024 | 143,07 | ||
| 1er trimestre | 2025 | 141,28 | 1,40 % |
| 2024 | 139,33 | ||
| 4ème trimestre | 2024 | 140,48 | 1,82 % |
| 2023 | 137,97 | ||
| 3ème trimestre | 2024 | 140,36 | 2,47 % |
| 2023 | 136,98 |
Indice de référence des loyers pour l'Outre-mer
| Trimestre | Année | Valeur de l'IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2ème trimestre | 2025 | 145,27 | 1,04 % |
| 2024 | 143,77 | ||
| 1er trimestre | 2025 | 142,67 | 1,40 % |
| 2024 | 140,70 | ||
| 4ème trimestre | 2024 | 141,86 | 1,82 % |
| 2023 | 139,32 | ||
| 3ème trimestre | 2024 | 141,74 | 2,47 % |
| 2023 | 138,33 |
Comment est calculée l'augmentation du loyer ?
La revalorisation des loyers est calculée en multipliant le loyer en vigueur à la date d'échéance annuelle du bail par le pourcentage d'augmentation de l'IRL par rapport à l'IRL de l'année précédente. Le site de l'Anil propose un outil de calcul pour aider les propriétaires et locataires à recalculer les loyers en fonction de l'Indice en vigueur. Il faut pour cela indiquer si le bail comporte une clause de révision, le trimestre de référence de l'indice de référence des loyers prévu dans le bail ainsi que le montant du loyer.
Exemple de révision d'un loyer grâce à l'IRL
La formule est la suivante : Montant du loyer hors charges x Indice en vigueur lors de la révision / Indice en vigueur l'année précédente à la même période.
Prenons l'exemple d'un locataire ayant signé un bail d'habitation avec son propriétaire le 25 avril 2024, avec un loyer mensuel fixé à 1000 euros sans compter les charges. Il est à noter que la révision du loyer se fait toujours sur la base du loyer hors charges. Si le bail prévoit une révision du loyer, il peut être révisé au 25 avril 2025. L'indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2024, soit 143,46. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47.
Au 25 avril 2025, date de la première révision, le calcul est donc le suivant : 1000 x 145,47 / 143,46 = 1014,01 euros. Le nouveau loyer pour l'année à venir est donc de 1014,01 euros, sans les charges.
Un propriétaire peut-il passer outre l'Indice de référence des loyers ?
Un propriétaire est légalement tenu de respecter l'Indice de référence des loyers pour recalculer le loyer de son locataire. En cas d'infraction avérée, le bailleur qui aurait perçu des montants trop élevés sera tenu de rembourser le différentiel. En revanche, dans certains cas, le loyer peut exceptionnellement être majoré en cours de bail si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration à ses frais. C'est le cas par exemple dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent alors convenir ensemble de la majoration du loyer, soit par une clause, soit par un avenant au contrat de location.
La révision du loyer n'est pas automatique. Le bailleur a un an, à partir de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Par exemple, pour un bail signé le 13 mars 2023, si la date de révision du bail est le 13 mars 2024, le propriétaire peut demander la révision du loyer jusqu'au 12 mars 2025. Le nouveau montant du loyer s'applique le jour de la demande. En revanche, lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire. Ainsi, si la date de révision du bail est le 13 mars 2024, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2025, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés. Impossible donc de faire deux relèvements d'un coup pour rattraper une éventuelle hausse non-demandée dans les temps.
L'indice de référence des loyers ne s'applique pas à certains biens
Depuis le 24 août 2022, certains biens très énergivores ne peuvent pas voir leur loyer augmenter en raison de leur classement au Diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 rappelle que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. » Les propriétaires de biens considérés comme des passoires thermiques doivent donc effectuer des travaux pour améliorer la performance énergétique de ces logements avant d'augmenter de nouveau les loyers.
Investissement locatif : ce qu'il faut savoir avant d'investir
Romain DESIGNOLLE
Romain Designolle est diplômé du CFPJ depuis 2017. Après des expériences dans le domaine des Sports et de la locale pour des quotidiens régionaux... Lire la suite
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