Au moment d'acquérir un logement, votre choix déterminera votre cadre de vie au quotidien. Et son accès constitue aussi un élément important. S'il s'agit d'une maison individuelle, il n'y a pas de problème mais pour un appartement situé en étage, la présence de l'ascenseur est un élément de confort indispensable.
Environ 100 millions de trajets (un trajet peut regrouper plusieurs personnes), soit environ un million de Km sont effectués chaque jour par environ 600 000 ascenseurs présents sur le territoire français. Environ, 130 000 personnes par an, se trouvent bloquées dans un ascenseur.
La Fédération des ascenseurs annonce l'installation de 11 000 à 12 000 nouveaux ascenseurs par an. Ces chiffres en apparence flatteurs ne sauraient masquer la réalité : la France est le pays de la communauté européenne le moins bien pourvu en nombre d'ascenseurs, soit 8 ascenseurs pour 1 000 habitants.
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Un dispositif obligatoire
L'installation d'un ascenseur est obligatoire dans les nouvelles constructions de bâtiments d'habitation collectifs comportant plus de deux étages, donc l'obligation s'impose à partir du 3ème étage.
Les hauts et les bas de l'ascenseur
Ceux qui possèdent un ascenseur ne sauraient s'en passer, et ceux qui ne rêve pas de l'avoir. Dans un immeuble dépourvu d'ascenseur, la question de son installation, arrive à un moment ou l'autre dans la copropriété. Mais quand arrive la facture à payer, l'unanimité sur cette belle et pratique invention s'effrite.
Certains copropriétaires hantés, à juste raison, par la hausse des charges de copropriété (on estime de 3% à 5% du montant annuel des charges de la copropriété la part des dépenses liées à l'ascenseur) ne veulent pas entendre parler de la pose d'un ascenseur. D'autres y sont favorables mais trouvent saumâtre que les étages élevés paient plus que les autres.
La première question qui appelle une réponse précise est celle de savoir si l'installation d'un ascenseur apportera une valorisation très significative de l'appartement. Elle sera évidemment d'autant plus importante que les étages sont élevés.
Les experts en immobilier estiment que le prix du mètre carré d'un appartement se trouve majoré de 5% au 1er étage, 10% au 2ème, 16% au 3ème, 24% au quatrième étage. En toute logique, les étages élevés tirent un avantage très substantiel de l'installation d'un ascenseur et voient le prix de leur mètre carré se valoriser de 39% au 5 ème étage, et 50% au 6ème et au delà.
A noter que les propriétaires bailleurs pourront, à l'échéance du bail, envisager une hausse de loyer du fait de l'amélioration apportée par l'installation d'un ascenseur. Mais attention, pas n'importe comment : les hausses de loyer des logements locatifs sont minutieusement encadrés par la loi.
La valorisation des appartements ne sera pas obtenue si l'immeuble est en très mauvais état et/ou est situé dans un quartier décoté : dans ce cas, la décision d'y installer un ascenseur ne paraît pas financièrement raisonnable.
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Prix et financement d'un ascenseur
Une fois l'option envisagée, il est impératif de demander à un fabricant-installateur d'évaluer la faisabilité technique, c'est-à-dire s'il existe un espace suffisant permettant l'installation de cet équipement.
Les prix des ascenseurs sont très variables selon la qualité de l'appareil, les contingences techniques, et le nombre d'étages. Installer un ascenseur dans un immeuble de quatre étages par exemple, est moins cher que s'il y a six ou sept étages.
A l'intérieur de l'immeuble, il faut compter entre 45 000 et 80 000 euros hors taxes comprenant le prix de l'appareil, les travaux annexes, découpage des marches, maçonnerie, peinture, électricité. Il s'y ajoute les honoraires d'un bureau d'études ou un architecte et la souscription d'une assurance dommages-ouvrages.
Un fois que l'appareil est en place, il est indispensable de passer au crible le coût du contrat d'entretien et de maintenance. L'enjeu de la sécurité a poussé le législateur à intégrer de nombreuses dispositions dédiées à cette thématique, dans le code de la construction et de l'habitation. « L'entretien d'un ascenseur a pour objet d'assurer son bon fonctionnement et de maintenir le niveau de sécurité » défini par la réglementation.
Le syndicat des copropriétaires, la copropriété donc, a l'obligation de passer un contrat d'entretien écrit avec une entreprise dont le personnel chargé de l'entretien doit avoir reçu une formation appropriée. Le contrat d'entretien de l'ascenseur contient obligatoirement certaines mentions fixées par décret, notamment la périodicité des vérifications(article R134-6, code de la construction et de l'habitation).
Le contrat d'entretien précise obligatoirement « les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine ainsi que le dépannage et la remise en fonctionnement normal de l'ascenseur ». Il convient de se montrer vigilant sur la clause du contrat concernant le délai d'intervention en cas de blocage de l'ascenseur.
Autres coûts liés : la facture de l'électricité nécessaire au fonctionnement de l'ascenseur. On estime à 650 Kwh la consommation annuelle moyenne des ascenseurs les plus récents selon la Fédération des ascenseurs.
Très logiquement, la prime de l'assurance de la copropriété obligatoirement souscrite pour sa responsabilité civile va augmenter suite à l'installation d'un ascenseur. D'abord, parce qu'un ascenseur est possiblement une source d'accidents, ensuite parce la valeur du bien assuré, l'immeuble, augmentera, suite à la pose de cet équipement.
Décider en assemblée générale
Le syndic de copropriété en collaboration avec le conseil syndical prépare généralement un dossier regroupant le document d'un bureau d'études ou un architecte avec ses préconisations et un cahier des charges, les offres de deux ou trois ascensoristes. Le dossier préparé par le syndic de copropriété comprend également la grille de répartition des frais d'installation entre les copropriétaires et celle concernant les charges de fonctionnement du nouvel équipement.
L'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter doit prévoir : le choix de l'installateur ; le coût total de l'installation et ses annexes incluant notamment l'assurance dommage-ouvrage ; le choix de l'entreprise qui sera chargée de la maintenance ; la grille de répartition des frais d'installation de l'ascenseur et celle du coût du contrat d'entretien.
La pose d'un ascenseur fait partie des travaux d'amélioration, la décision est prise à la majorité de l'article 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée plusieurs fois) fixant le statut de la copropriété, il s'agit de la la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.
Comment répartir les frais ?
Dans une copropriété, les coûts des travaux d'amélioration sont répartis en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires (article 30, loi sur la copropriété) : par exemple, l'avantage est plus important pour le copropriétaire du 6ème étage que pour celui du deuxième étage. Il va donc payer davantage que pour un appartement situé à un étage inférieur.
Les charges de fonctionnement de l'ascenseur, notamment contrat d'entretien et électricité sont réparties en fonction de l'utilité objective de l'équipement pour chacun (article 10, loi sur la copropriété).
L'utilité étant nulle pour leur lot, les copropriétaires du rez-de-chaussée n'ont pas à supporter des frais d'ascenseur. Sauf s'ils possèdent un lot dans les sous-sols de l'immeuble, desservi par l'ascenseur, par exemple une place de parking et/ou une cave. Dans ce cas, ils contribuent aux frais d'installation de l'ascenseur en tant que propriétaire d'un lot, cave ou parking, desservi par l'ascenseur.
Copropriété : les charges d'ascenseur doivent tenir compte de l'étage
La question du financement de l'installation doit être abordée avec sérieux : il faut éviter que les copropriétaires les plus fragiles se retrouvent dans une situation financière difficile. L'emprunt collectif en copropriété peut être une solution appropriée pour le financement de l'installation de l'ascenseur.
Les copropriétaires peuvent confier au syndic le soin de souscrire un crédit bancaire collectif, un peu comme un crédit immobilier, ce qui permet d'obtenir des taux d'intérêts plus avantageux.
