Selon une enquête publiée en novembre 2025 par l'association de consommateurs CLCV, seuls 29% des contrats proposés en 2023 respectent pleinement le modèle fixé par la loi. À l'inverse, plus d'un tiers (35%) comportent des violations importantes, souvent au détriment des copropriétaires.

L'étude, menée sur 195 contrats couvrant 13 000 lots dans 48 départements, met en lumière un écart flagrant entre grands groupes et cabinets indépendants. Les premiers affichent un taux de conformité de 57%, contre seulement 12% pour les seconds. « Les grandes enseignes appliquent plus strictement le cadre légal, tandis que les structures locales conservent des clauses dépassées ou introduisent des pratiques illégales », souligne la CLCV.

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Des clauses réécrites et des frais indus

Parmi les irrégularités les plus fréquentes : la modification du contrat type, la multiplication des vacations horaires ou la présentation trompeuse des honoraires. Certains syndics affichent des tarifs uniquement hors taxes, rendant le coût final plus opaque pour les copropriétaires. D'autres ajoutent des annexes interdites, comme la facturation du pré-état daté ou du certificat de l'article 20, pourtant proscrits depuis 2016.

Les dérives ne s'arrêtent pas là : la CLCV cite des mises en demeure facturées jusqu'à 90 euros, des pénalités de retard minorées (2 euros ou 10 euros au lieu de 15 euros prévues par la loi), ou encore des indemnités d'assurance détournées au profit du syndic. Des pratiques qui fragilisent la transparence et faussent la comparaison entre contrats.

Des honoraires toujours en hausse

Côté tarifs, la facture grimpe. L'association relève des honoraires moyens de 193 euros par lot, en hausse par rapport à 2018 (185 euros). Les grands groupes restent plus chers (200 euros/lot) que les indépendants (188 euros/lot), mais ces derniers recourent davantage à la facturation horaire, souvent difficile à contrôler. Certaines vacations atteignent 117 euros de l'heure pour les plus gros réseaux.

Autre point noir : les réunions avec le conseil syndical demeurent rares, alors qu'elles sont essentielles à la bonne gouvernance des immeubles. « Le modèle type a permis d'harmoniser les contrats, mais pas les comportements », regrette la CLCV, qui plaide pour un renforcement des contrôles de la DGCCRF et une simplification du contrat type afin d'éviter les interprétations abusives.