Au sein d'un contrat d'assurance vie ou d'un Plan épargne retraite (PER), chaque épargnant a la possibilité d'investir dans l'immobilier via les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et Sociétés civiles immobilières (SCI).
Les SCPI au sein des contrats d'assurance vie ou de PER sont les actifs immobiliers les plus plébiscités par les épargnants. L'année dernière, 3,5 milliards d'euros y ont été investis. Moyennant un ticket d'entrée plus ou moins élevé selon les contrats, ils sont accessibles au plus grand nombre et offrent des performances stables ces dernières années.
« La première motivation des épargnants c'est de bénéficier des avantages de l'immobilier sans les contraintes de gestion. Les SCPI sont des investissements à long terme. La plupart prélèvent des frais à l'entrée, aussi il faut avoir le temps d'amortir ces frais, qui se situent entre 8 et 10%. Pour investir dans une SCPI, il faut avoir au minimum 8 ans devant vous », prévient Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct.fr.
En 2024, le rendement moyen des SCPI a atteint 4,72% selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), en hausse par rapport à 2023 (4,52%) et 2022 (4,52%). Une performance qui bat sans effort celle des fonds euros, garantis en capital, dont le rendement moyen, selon les premières estimations, a atteint 2,60% en 2024 net de frais (mais avant fiscalité).
Des différences de rendement selon les catégories
« Les SCPI diversifiées sont celles qui ont offert les meilleurs rendements en 2024 car elles ont cette capacité à se positionner sur les secteurs d'activité attractifs à un instant T », explique Pierre-Antoine Burgala, directeur général d'Iroko. Et les taux de distribution moyens ont varié de 4% pour les SCPI « santé et éducation » à 5,8% pour les SCPI « diversifiées ».
Toutefois, cette hausse de 0,20 point du rendement moyen des SCPI est à relativiser puisqu'elle « s'explique par la baisse de 4,9% du prix de part moyen en 2023 », explique l'Aspim. En effet, l'année dernière, le marché des SCPI n'a pas échappé aux turbulences du marché immobilier, dans la continuité de celles de 2023. Ainsi, toujours selon l'Aspim, 24% des SCPI en nombre ont vu leur prix de souscription diminuer, tandis que 11% l'ont réévalué à la hausse et 65% l'ont laissé inchangé.
En détails, les SCPI résidentielles et diversifiées ont affiché une légère progression (+0,5% et +0,1% respectivement), d'autres segments comme la logistique, les locaux d'activité, ainsi que les hôtels, tourisme et loisirs ont conservé leurs prix inchangés. En revanche, les SCPI de commerces ont enregistré un repli modéré de -0,4%, tandis que les SCPI spécialisées dans la santé et l'éducation ont subi une baisse plus marquée de -4,7%. Les SCPI bureaux ont été les plus impactées (-7,1%).
À titre d'exemple, les SCPI Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine d'Amundi Immobilier ont encore baissé leur prix de souscription fin mars. Il s'agit de la quatrième baisse depuis 2023 pour la SCPI Génépierre et la troisième pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine.
- -9,9% de baisse pour Edissimmo. Le prix de la part passe ainsi de 191 à 172 euros
- -8,8% pour Rivoli Avenir Patrimoine dont le prix de souscription recule de 250 euros à 228 euros
- -5,8% pour Génépierre avec un prix de souscription qui passe de 191 euros à 180 euros
SCPI : les meilleurs rendements de 2024
Le jeu en vaut-il la chandelle en 2025 ?
Si les performances passées ne préjugent pas de celles à venir, qu'en sera-t-il cette année ? « En 2025, ce sont les SCPI jeunes et diversifiées qui ont le vent en poupe, car elles sont en position d'investir avec des valeurs d'immeuble plus faibles grâce à la baisse des prix, donc un rendement locatif nettement meilleur que leurs aînées, analyse Gilles Belloir. Quant aux SCPI les plus anciennes, il n'est pas à exclure que les baisses de prix enregistrées depuis 2024 continuent encore en 2025. Prudence donc. Le bon réflexe est d'examiner le patrimoine de la SCPI avant d'investir ».
« S'il est toujours intéressant d'investir dans la pierre-papier, l'épargnant aura tout intérêt à écarter les SCPI qui ont construit leur patrimoine massivement entre 2012 et 2021. Certaines d'entre elles sont plus exposées notamment sur des bureaux achetés cher hors d'usage aujourd'hui », précise Pierre-Antoine Burgala.
« Diversifier le portefeuille n'est pas une option, c'est une nécessité. Examiner la répartition des actifs immobiliers par rapport à la taille globale de la SCPI est essentiel pour limiter les risques. Un portefeuille composé d'un grand nombre d'immeubles à faibles tickets moyens (idéalement inférieurs à 10 millions d'euros) est le seul moyen de contenir le risque de perte en capital. Plus le capital moyen est faible, plus le risque est dilué », explique par ailleurs Faïz Hebbadj, président chez Norma Capital dans une tribune.
Attention au délai de jouissance
Et avant d'investir, mieux vaut jeter un œil sur le délai de jouissance. Celui-ci correspond au délai entre la date d'investissement et le moment où les premiers dividendes sont versés. Ce délai, variable selon les SCPI, oscille généralement entre 3 et 9 mois. Votre argent est donc investi pendant cette période mais ne génère aucun revenus. En revanche, en fonction de sa durée, il peut venir gonfler le rendement annoncé la première année. « Pour la SCPI Iroko Zen, le délai de jouissance est de 3 mois. Notre rendement 2024 pour la SCPI s'élève à 7,32%. Si notre délai de jouissance avait été de 5 mois, le taux de rendement serait monté à 8,08% et à 8,49% pour 6 mois de délai de jouissance, toutes choses égales par ailleurs », explique Pierre-Antoine Burgala.
Exemple de l'impact du délai de jouissance
- Un épargnant achète des parts d'une SCPI en avril dont la date d'entrée en jouissance est fixée au 1er jour du quatrième mois suivant la souscription. Dans ce cas, il est censé percevoir des revenus à partir du 1er août. Si la SCPI distribue des dividendes trimestriellement, les paiements seront effectués le mois suivant la fin de chaque trimestre (avril pour le 1er trimestre, juillet pour le 2ème trimestre, etc). Dans cet exemple, l'épargnant ne recevra donc ses premiers revenus qu'en octobre, correspondant uniquement aux dividendes d'août et septembre. Si la SCPI verse ses dividendes tous les mois, les premiers revenus tomberont en septembre, correspondant aux dividendes du mois d'août.
- Si en revanche, le délai de jouissance est fixé à 6 mois, un épargnant qui achète des parts d'une SCPI en avril est censé percevoir les premiers revenus le premier jour du 7ème mois, soit à partir du 1er octobre. Mais si la SCPI distribue des dividendes trimestriellement, l'épargnant ne recevra ses premiers revenus qu'en janvier 2026 correspondant aux dividendes du dernier trimestre de l'année (octobre, novembre et décembre 2025). En revanche, si la SCPI verse ses dividendes chaque mois, l'épargnant touchera les premiers revenus en novembre correspondant aux dividendes du mois d'octobre.
Ce fameux délai de jouissance impacte donc le rendement mais également la stratégie d'investissement de l'épargnant, notamment si les loyers perçus servent à financer un autre projet tel qu'un crédit immobilier.
En revanche, couplé à une bonne collecte, ce délai de jouissance peut permettre notamment aux jeunes SCPI de booster le rendement la ou les premières années. « La société de gestion investit les fonds collectés et perçoit des revenus locatifs potentiels, sans avoir à les reverser aux nouveaux associés en attente de jouissance. Cet effet relutif du délai de jouissance peut mécaniquement augmenter la performance affichée par la SCPI, surtout lorsque la collecte de fonds est très dynamique et que les investissements sont réalisés rapidement », rappelle le directeur général d'Iroko.
