Après des années de blocage, l'horizon s'éclaircit pour les acheteurs. Selon la 12ᵉ édition de l'étude annuelle « Acheter ou louer » publiée par Meilleurtaux, la durée moyenne pour rentabiliser l'achat d'un logement de 70 m² s'établit à 12 ans et 3 mois en 2025, contre 14 ans et 8 mois un an plus tôt. Un gain de 2 ans et 5 mois en seulement douze mois, qui confirme le rééquilibrage progressif du marché immobilier.

Cette amélioration s'explique par un double effet : la lente détente des taux d'intérêt, retombés autour de 3,2% sur vingt ans, et la progression continue des loyers dans la plupart des métropoles. Après une décennie marquée par la flambée des prix et la remontée brutale des taux en 2022, les candidats à la propriété retrouvent donc un peu d'air. « Nous assistons à une mutation progressive du marché, avec un retour à l'équilibre entre achat et location », souligne Aga Bojarska-Serres, directrice du crédit chez Meilleurtaux.

Lille, Grenoble et Tours : les nouveaux bastions des acheteurs

Sur les 32 villes étudiées, 24 voient leur délai de rentabilité diminuer. Certaines affichent même des chutes spectaculaires : Lille et Grenoble gagnent neuf ans, Tours, Rouen et Caen plus de cinq. Dans ces marchés, où les prix avaient fortement corrigé après 2022, la combinaison de valeurs stabilisées et de loyers dynamiques redonne clairement l'avantage à l'achat.

À Lille, par exemple, il fallait plus de 20 ans pour rentabiliser son achat en 2024 ; il n'en faut plus que 10 ans et 10 mois cette année. À Grenoble, le délai tombe à 6 ans et 11 mois, soit près de moitié moins qu'en 2024. Même à Paris, où le mètre carré dépasse encore 9 700 €, la durée recule de huit ans, pour s'établir à 21 ans et 1 mois – un record de « rapidité » à l'échelle de la capitale.

Ces progrès traduisent un phénomène simple : les prix se tassent là où les acheteurs avaient disparu, tandis que les loyers poursuivent leur hausse, poussés par la rareté du parc locatif et l'essor des locations de courte durée. Résultat : acheter redevient, dans bien des cas, plus pertinent économiquement dès qu'on se projette sur le long terme.

L'étude rappelle toutefois que toutes les villes ne profitent pas de la même dynamique. Le Mans, qui figurait parmi les champions en 2024 avec moins de cinq ans pour rentabiliser son achat, passe désormais à près de neuf ans. Orléans s'allonge également, à près de douze ans, tandis que Lyon voit sa durée grimper de deux ans, pénalisée par l'encadrement des loyers.

Quant aux métropoles les plus chères – Nice, Bordeaux, Aix-en-Provence –, elles restent à distance : plus de 18 ans y sont nécessaires pour que l'achat devienne plus avantageux que la location. Dans ces territoires où le foncier reste hors de prix, la location conserve encore tout son sens pour les ménages peu mobiles ou souhaitant préserver leur épargne.

L'achat, toujours une stratégie patrimoniale

Malgré ces disparités, l'étude confirme une tendance de fond : acheter redevient un projet rationnel, au-delà même du calcul de rentabilité. « Les ménages reviennent vers l'achat, non par opportunisme, mais parce qu'il reste le meilleur moyen de sécuriser leur avenir », conclut Aga Bojarska-Serres. Dans un contexte d'inflation persistante et de loyers qui augmentent plus vite que les salaires, devenir propriétaire reste une manière de se protéger.

En 2020, l'achat s'amortissait en un peu plus de trois ans ; en 2023, il en fallait plus de quinze. Si les records d'avant-crise sont encore loin, l'écart se réduit à nouveau. Et pour ceux qui hésitent encore, une chose semble acquise : en 2025, la question « acheter ou louer » se pose à nouveau sérieusement, surtout dans les villes où les taux reculent et où les loyers s'envolent.