Notion clé pour investir en SCPI, le délai de jouissance exerce une influence directe sur la stratégie d'investissement des futurs détenteurs de parts. Indicateur de la date de versement des premiers dividendes, comment est-il calculé et optimisé ?
Qu'est-ce que le délai de jouissance d'une SCPI ?
Tout d'abord, avant de parler de la notion de « délai de jouissance », rappelons qu'une société civile de placement immobilier (SCPI) permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier de façon indirecte. On appelle ce type de placements « la pierre-papier », car l'investissement est immatériel, dans le sens où l'épargnant ne détient pas directement de bien immobilier, comme ce serait le cas pour un investissement locatif ou achat immobilier classique.
En achetant des parts de SCPI, l'investisseur délègue à la société l'achat et la gestion des biens immobiliers (location et/ou achat-revente). En proportion de sa contribution, il reçoit des dividendes, notamment grâce aux loyers perçus par la SCPI.
Les particuliers intéressés par l'achat de parts de SCPI doivent connaître plusieurs notions clés, telles que les valeurs de retrait, de reconstitution, de réalisation, le taux de distribution ou le taux d'occupation, mais également le délai de jouissance. Ce dernier correspond au délai entre la date d'achat de la part d'une SCPI et la date à laquelle l'investisseur touche ses premiers dividendes. Variable selon les SCPI, il oscille généralement entre 3 à 9 mois. Dans la documentation ou la communication, il est indiqué de la sorte : « le premier jour du Xème mois qui suit la souscription » ou plus simplement « délai de jouissance de x mois ».
Le délai de jouissance selon le type de SCPI
Les SCPI peuvent être classées en différentes catégories : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, et les SCPI de plus-value. Chaque catégorie peut disposer d'un délai de jouissance qui lui est spécifique. Par exemple, les SCPI de rendement, axées sur l'achat d'immeubles produisant des revenus locatifs, ont généralement des périodes de jouissance plus brèves. A l'inverse, les SCPI qui se concentrent davantage sur la valorisation des actifs (achat/revente) peuvent présenter des échéances plus longues.
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À quoi sert le délai de jouissance ?
Le délai de jouissance d'une SCPI a un impact pour les nouveaux acquéreurs de parts, mais également pour les anciens et la société de manière générale.
Un indicateur clé pour les nouveaux investisseurs
Le délai de jouissance joue un rôle essentiel dans la planification financière d'un nouvel associé potentiel. En effet, ce dernier doit être conscient de ce délai pour ajuster ses attentes. Par exemple, si un investisseur sait qu'il y a un délai de jouissance de 6 mois, il doit prévoir ses liquidités et ses dépenses en conséquence. C'est d'autant plus important pour ceux qui comptent sur ces revenus pour couvrir des charges régulières, comme des mensualités de prêts ou des dépenses courantes.
Le délai de jouissance a aussi nécessairement une influence directe sur le rendement d'un investissement. Comme nous l'avons dit, plus le délai est long, plus l'investisseur devra patienter avant de commencer à percevoir des dividendes. Concrètement, l'argent est investi, le particulier est propriétaire de parts, mais celles-ci ne génèrent pas de revenus. Durant les premiers mois ou la première année, le rendement global est donc affecté.
L'utilité du délai de jouissance pour la SCPI
Les SCPI sont tout à fait libres de fixer le délai qu'elles désirent. Il s'agit en fait d'une nécessité selon la stratégie financière de la société, car cette période sert à acquérir de nouveaux actifs, qui génèreront des dividendes pour les associés récemment arrivés.
Par ailleurs, si la SCPI n'élargit pas son patrimoine alors que de nouveaux porteurs de parts arrivent, le montant des dividendes sera moins élevé, puisque les revenus devront être partagés entre davantage de personnes. Le délai de jouissance permet dès lors de protéger les anciens associés, le temps d'investir dans de nouvelles opportunités.
Ce délai couvre généralement les éventuels aléas et longueurs liés à un achat immobilier : recherche, négociations, vérifications, démarches administratives, etc. Une SCPI bien gérée investira dans de nouveaux actifs rémunérateurs tout en protégeant les dividendes de ses investisseurs déjà associés en évitant une dilution.
Comment calculer et interpréter le délai de jouissance ?
Le calcul du délai de jouissance est simple : il suffit de compter les jours depuis la date d'acquisition des parts jusqu'au versement des premiers dividendes. Dans tous les cas, il est indiqué dans la documentation de la SCPI : documents d'informations clés et bulletins périodiques, notamment.
Comment décrypter les notices de SCPI
Généralement fixé à quelques mois, ce délai varie selon la stratégie de la SCPI, s'agissant de ses acquisitions immobilières, de sa politique de distribution des loyers, ou bien encore d'éventuels travaux à réaliser pour mettre des biens en location.
Tout en gardant à l'esprit que le rendement et le versement de dividendes ne sont jamais garantis, le délai de jouissance est une donnée à ne pas négliger, particulièrement pour les investisseurs qui comptent sur les revenus locatifs pour rembourser un crédit. Ainsi, un délai court peut signifier des liquidités plus rapides, tandis qu'un délai plus long peut influencer la stratégie d'investissement de l'épargnant, car son rendement initial est impacté.
Exemple de calcul
Imaginons qu'un investisseur achète des parts en avril d'une SCPI dont la date d'entrée en jouissance est fixée au 1er jour du quatrième mois suivant la souscription. Dans ce cas, il est censé percevoir des revenus à partir du 1er août.
Si la SCPI distribue des dividendes trimestriellement, les paiements seront effectués le mois suivant la fin de chaque trimestre (avril pour le 1er trimestre, juillet pour le 2ème trimestre, etc.). Dans notre exemple, le nouvel associé recevra donc ses premiers revenus en octobre, correspondant uniquement aux dividendes du mois d'août et septembre. Les loyers des trimestres suivants seront versés intégralement à chaque échéance.
Si la SCPI verse des dividendes tous les mois, le nouvel investisseur commencera à percevoir ses premiers revenus en septembre, correspondant aux dividendes du mois d'août.
Délai de jouissance et stratégie d'optimisation
Bien que le délai de jouissance exerce nécessairement une influence sur les décisions d'investissement des éventuels nouveaux associés, il ne doit pas être la seule donnée à prendre en compte. En effet, les placements en SCPI sont des projets à moyen voire long terme, et le versement retardé de dividendes est souvent la contrepartie d'une bonne gestion de la société.
Par ailleurs, il est possible d'optimiser sa stratégie d'investissement pour réduire l'impact de ce délai, notamment pour les personnes qui investissent à crédit. Bien évidemment, opter pour des SCPI avec des entrées en jouissance rapides est le premier réflexe, mais diversifier ses placements est aussi une bonne solution.
Ainsi, acheter des parts de plusieurs SCPI, et à des moments différents, permet d'équilibrer la perception des revenus en étalant les contraintes de chaque société. De manière générale, la diversification est conseillée en termes de placement, notamment pour mutualiser les risques.
Existe-t-il des SCPI sans délai de jouissance ?
La majorité des SCPI fixe un délai de jouissance, plus ou moins long, mais ce n'est pas une obligation. Dès lors, certaines SCPI versent des dividendes juste après la souscription de leurs parts. L'entrée en jouissance se fait au premier jour soit du mois de la souscription (aucun report), soit du premier mois suivant la souscription (délai d'un mois).
Avantages. L'un des principaux avantages des SCPI sans délai de jouissance est la liquidité rapide des revenus. Les épargnants bénéficient ainsi immédiatement (ou presque) de leur investissement, ce qui leur permet de disposer de ressources financières pour divers besoins, notamment rembourser le crédit ayant permis l'investissement. Cette capacité à générer des dividendes dès l'entrée répond à une demande croissante de la part des investisseurs désireux de disposer d'une source de revenus réguliers sans avoir à attendre plusieurs mois.
Inconvénients. Tout d'abord, ces SCPI peuvent offrir des rendements plus faibles. En effet, pour garantir un revenu immédiat aux nouveaux investisseurs, les gestionnaires de la société doivent s'assurer que les flux de trésorerie sont suffisants, ce qui peut parfois réduire la rentabilité sur la durée. Cela peut aussi notamment limiter leur capacité à investir dans des projets à long terme ou à réaliser des acquisitions immobilières, car il faut verser une rétribution aux nouveaux arrivants, tout en évitant la dilution des gains pour les anciens. Cette complexité peut potentiellement rendre l'investissement plus risqué pour certains investisseurs.
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