Que change, pour l’emprunteur, le remplacement du TEG par le TAEG (1) au 1er octobre prochain ?
Laurent Quignon : « Les nouvelles modalités de calcul de ce taux global n’auront aucune incidence sur le coût effectif du prêt immobilier. Cette évolution n’influence en rien les mensualités, l’assurance emprunteur, la garantie, etc. Seule la manière de calculer ce taux est modifiée. Le nouveau taux inclut de nouveaux types de coûts et passe d’une logique proportionnelle à une logique actuarielle (2). Pour une même offre, le TAEG sera peut-être légèrement différent du TEG, mais l’intérêt est que toutes les banques utilisent une même norme, désormais le TAEG, pour pouvoir comparer. »
Les banques faisaient déjà figurer un TEG. En quoi le passage au TAEG améliore la comparabilité des offres et simulations ?
L.Q. : « Avec le TEG, il pouvait y avoir de petites différences selon ce qui était inclus dans le calcul. Ce nouveau calcul renforce encore l’harmonisation, mais il concerne davantage les marchés sur lesquels l’hypothèque et les taux variables sont prépondérants, ce qui n’est pas le cas en France. »
Cette évolution étant la conséquence d’une directive européenne, y voyez-vous la volonté d’inciter les Français à emprunter dans un autre pays de l’Union européenne ?
L.Q. : « En 2007, dans son livre blanc, la Commission affichait déjà sa volonté d’intégrer le marché européen du prêt hypothécaire. Mais, dans les faits, cela reste très compliqué. La directive répond à des problématiques particulières qui concernent assez peu le marché français comme le calcul du TAEG dans le cadre des emprunts à taux variables et les emprunts libellés en monnaie étrangère. Par ailleurs, même si le TAEG sera bientôt la norme européenne, des spécificités nationales subsistent : les droits nationaux diffèrent en matière de garantie, de taxes sur les transactions, sans oublier la barrière de la langue. »
Concrètement, quels frais viennent s’ajouter dans le calcul du taux : les frais de tenue de compte et le coût de l’évaluation du bien ?
L.Q. : « Oui. Ce sont les deux nouveautés. Ces frais étaient déjà payés par l’emprunteur mais ils n’étaient pas inclus dans le TEG. L’impact de la prise en compte du coût d’évaluation sera relativement faible. En effet, dans un grand nombre cas, la caution mutuelle de type ''Crédit Logement'' remplace l’hypothèque en France et il n’y a pas de coût d’évaluation. De surcroît, le coût d’évaluation ne dépend pas de la banque, ce n’est donc pas le critère qui permettra de discriminer les offres. S’agissant des frais de prélèvement ou de tenue de compte, là encore, de mon point de vue, cela n’aura qu’un impact très limité sur le taux. D’une banque à l’autre, cela ne créera sans doute un écart que sur la troisième décimale du TAEG. »
Faut-il y voir une volonté gouvernementale de s’attaquer à la domiciliation des revenus ? En intégrant les frais de tenue de compte dans ce calcul…
L.Q. : « Il s’agit d’une initiative européenne et non gouvernementale. Le crédit immobilier est un produit de conquête clientèle pour les banques : le segment est très concurrentiel et ce n’est pas un produit ''à marge''. Dès lors, il semble légitime que la banque qui octroie le prêt ait pour objectif de conserver ce client pour les autres aspects de la relation bancaire. Le client est d’ailleurs gagnant puisque, parmi d’autres critères, cet objectif contribue à l’obtention de bonnes conditions de crédit. La question des frais de prélèvement ne se pose finalement que dans l’hypothèse où le client qui domicilierait ses revenus dans une banque A emprunterait auprès d’une banque B. »
Ce taux annuel effectif global du prêt peut paraître compliqué. N’était-il pas possible de faire plus simple pour aider à comparer ?
L.Q. : « Dans la comparaison des conditions des prêts immobiliers, l’emprunteur se concentre souvent sur le taux nominal. Veiller à limiter le coût du financement est évidemment important. Toutefois, la comparaison ne doit pas porter uniquement sur le taux, surtout lorsque la fourchette de taux est très resserrée entre établissements. Il convient certes de s’intéresser aux éléments quantitatifs, comme les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur mais pas seulement. Par exemple, certains éléments qualitatifs, comme les clauses du contrat de prêt permettant de reporter ou de moduler les mensualités, apportent une souplesse appréciable et peuvent justifier un coût un peu plus élevé. En revanche, dans un contexte de taux bas, la négociation des pénalités de remboursement anticipé, plafonnées à un semestre d’intérêts, perd de son acuité. »
De votre point de vue, pour comparer deux simulations de prêt, les emprunteurs regarderont-ils le TAEG ou le taux nominal ?
L.Q. : « Le TAEG permet de comparer deux simulations de durée et montant identiques. Donc, en effet, à ce jour, dans la négociation avec la banque, l’emprunteur se concentre souvent sur le taux nominal, pas le TEG. Or l’adjonction des frais de tenue de compte ou d’évaluation dans le TAEG peut ajouter de la complexité. Le taux nominal constitue déjà un bon élément de comparaison si l’on examine chaque élément séparément par ailleurs. »
Au 1er octobre, une nouvelle fiche d’information standardisée européenne fera aussi son apparition dans les offres de prêt. Justement pour résumer les éléments de comparaison…
L.Q. : « Tout ce qui est de nature à améliorer l’information de l’emprunteur constitue une avancée. Mais attention, parfois, l’exhaustivité nuit à la bonne compréhension. »
Pour plus de détails sur les modalités de calcul : Un taux annuel effectif global comparable dans toute l'Europe ?
(1) Taux effectif global (TEG) et taux annuel effectif global (TAEG).
(2) Le TAEG est calculé directement sur une base annuelle, alors que le TEG se base sur un taux périodique, qui correspond plus généralement au mois.
