Prêt immobilier : la domiciliation des revenus est-elle abusive ?

« On lance le transfert de compte ? » Bien souvent, à l’heure de contracter un prêt immobilier, le chargé de clientèle présente le rapatriement du compte bancaire principal comme une évidence. Ce qui induit de virer ses revenus sur ce nouveau compte. Et si le client remet en cause cette domiciliation, le conseiller bancaire hésite rarement à lui mettre la pression. En phase de négociation commerciale, pour le futur emprunteur, il est alors difficile de refuser. Les banques exigent-elles systématiquement la domiciliation des salaires ? Plusieurs grands réseaux bancaires ont été sollicités. Aucun responsable n’a souhaité s’exprimer à visage découvert, mais la plupart des enseignes interrogées ont confirmé qu’elles demandent la domiciliation de revenus aux emprunteurs.

Un prérequis indispensable pour obtenir un bon taux

Les banques assument sans détour le fait que le crédit immobilier est d'abord un produit d’appel. « LE produit pour la conquête client », pour reprendre les mots de LCL. Les banques n’hésitent donc pas à rogner leurs marges sur le prêt à l’habitat, en espérant devenir la banque principale des emprunteurs, et obtenir des retombées économiques sur d’autres produits.

Les banques ayant répondu à nos questions se veulent aussi rassurantes : la domiciliation est effectivement demandée, mais ce n’est pas une « condition » pour l’octroi du crédit, chez LCL, ni un « point bloquant » à la Société Générale. Logique : « Contraindre à souscrire des produits annexes au moment de la souscription d’un crédit immobilier, c’est de la vente forcée : les banques n’ont pas le droit », affirme l’avocate Hélène Feron-Poloni. Voilà pour la théorie. Mais l’avocate souligne aussi que « les banques ont le choix de leurs clients », et elles ont donc la liberté de proposer un taux préférentiel à qui elles le souhaitent. Le président du courtier Immoprêt, Ulrich Maurel, se veut pragmatique : « Dans l’absolu, ce n’est pas une condition sine qua none. Dans la pratique, pour avoir le meilleur taux possible, la domiciliation de salaire c’est un prérequis, accepter un forfait de compte c’est un prérequis, l’assurance de prêt c’est potentiellement négociable, prendre l’assurance habitation, là, c’est vu comme un plus. » Pour résumer, refuser la domiciliation revient à se mettre des bâtons dans les roues pour obtenir un financement avantageux.

Une domiciliation parfois absente du contrat

Une fois le contrat signé, et une fois les revenus domiciliés dans la banque prêteuse, un client lui est-il réellement pieds et mains liés ? Tout dépend comment cette domiciliation est présentée dans l’offre de prêt. Premier cas de figure : elle n’est pas du tout mentionnée. Tel est le cas, à leurs dires, à la Société Générale ou au Crédit Agricole. L’engagement étant oral, le client reste libre de changer de banque principale quelques mois ou années après la souscription du prêt immobilier.

A une nuance près : dans les deux grands réseaux cités, les contrats mentionnent un compte bancaire sur lequel les mensualités sont prélevées. Les grands enseignes ne prélèvent pas sur un compte externe, « pour des raisons de simplicité technique », plaide le Crédit Agricole. La banque verte affirme toutefois que ce compte courant « peut n’être qu’un compte technique », limité aux échéances de remboursement.

Des clauses floues jugées abusives

Deuxième cas de figure : le contrat mentionne la domiciliation des revenus mais de façon succincte. Dans ce cas, cette clause peut probablement être qualifiée d’abusive. La commission des clauses abusives (1) a adopté une recommandation sur le sujet en 2004. Elle estime que « les clauses selon lesquelles l'emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n’est accompagnée d'aucune contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur ». La commission recommande donc d’éliminer toute clause ne prévoyant « aucune contrepartie individualisée ».

Une recommandation de cette commission n’a certes qu’une valeur d’avis, mais les tribunaux peuvent s’y référer et s’en servir de base pour leur jugement. Autrement dit, les banques peuvent continuer d’inclure une clause de domiciliation sans contrepartie dans une offre de prêt, mais elles risquent de perdre si elles veulent la faire jouer en justice. Difficile, toutefois, de trouver trace d’une jurisprudence traitant précisément de ce sujet. Probablement parce que les banques ne font pas cas des emprunteurs qui changent de banque principale.

« Parfois la banque appelle le consommateur et lui met la pression, à l’oral, mais cela ne va pas plus loin », confirme Emmanuel Masset-Denèvre, économiste à l’Institut national de la consommation : « Je n’ai jamais eu écho d’un cas de déchéance du terme à cause de la domiciliation des revenus. » La réponse du Crédit Mutuel à notre sollicitation se veut d’ailleurs en phase avec ce constat : « Dans la très grande majorité des [fédérations du] Crédit Mutuel, une clause de domiciliation des revenus est bien intégrée aux contrats de prêt immobiliers, mais elle n’a pas de caractère contraignant. Si en cours d’amortissement le client supprime sa domiciliation, le crédit est maintenu au taux d’origine. »

Des clauses précises plus problématiques

Reste un troisième cas de figure : la clause de domiciliation prévoit une contrepartie. Pour quelle sanction ? « Le plus souvent, ce type de clause prévoit une majoration de un point du taux d’intérêt », affirme Ulrich Maurel, d’Immoprêt. Ce type de clause, qui peut paraître déséquilibrée, reste toutefois valable à la vue de la recommandation de la commission des clauses abusives. A l’heure de la signature, mieux vaut donc éviter une offre de prêt incluant une clause avec une sanction jugée disproportionnée.

Incontournable, la domiciliation de revenus n’a cependant rien d’une fatalité. « Tout est négociable, comme domicilier un seul des deux salaires pour un couple, compenser par le transfert d’une épargne conséquente, ou demander une réduction des frais bancaires du compte pendant un certain temps », énumère le courtier Ulrich Maurel. LCL affirme ainsi permettre des « décotes » sur certains frais bancaires en cas de « bonne relation commerciale » avec un emprunteur. Certains établissements de crédit placardent même leur non-exigence de domiciliation de revenus comme un argument commercial, à l’image du spécialiste Crédit Foncier ou des banques en ligne ING Direct ou Boursorama.

(1) Entité instituée par le code de la consommation et placée auprès du ministère de la consommation. Cette commission peut notamment être saisie par un juge afin de donner son avis sur le caractère abusif ou non d’une clause contractuelle, au vu de la législation.

(2) Avec la directive MCD, le TEG est remplacé par un TAEG.