Les honoraires d'agence à la charge des locataires n'augmenteront pas tout de suite. Dans une décision rendue le 7 mai 2025, le Conseil d'État a confirmé que l'État n'est pas tenu de revaloriser chaque année les plafonds instaurés en 2014 pour encadrer les frais facturés lors d'une location. Une déception pour ceux qui espéraient voir ces montants évoluer avec l'inflation.

C'est un particulier, M. A. B., qui avait saisi la justice administrative pour contester le silence du ministère de la Transition écologique face à sa demande de mise à jour du barème. Il s'appuyait sur l'article 3 du décret du 1er août 2014, qui précise que ces plafonds sont « révisables chaque année au 1er janvier » en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Selon lui, cette formulation imposait une revalorisation annuelle automatique.

Mais la plus haute juridiction administrative n'a pas retenu cet argument. Elle souligne qu'aucune obligation de mise à jour n'est explicitement inscrite dans le décret. Révisable ne veut pas dire révisé, tranche le Conseil d'État : en l'absence de seuil ou de mécanisme automatique, le Gouvernement reste libre de maintenir les plafonds inchangés. Un raisonnement déjà adopté en décembre 2024 dans une affaire portée par les principales fédérations de l'immobilier (Fnaim, SNPI, Unis).

Des plafonds inchangés depuis 2014

Fixés par la loi Alur, ces plafonds ont été instaurés pour lutter contre les abus des agences immobilières, notamment dans les grandes villes. Avant 2014, les locataires pouvaient payer un mois (voire plus) de loyer en honoraires, sans encadrement.

Aujourd'hui, les frais imputables au locataire sont strictement encadrés, à hauteur de :

  • 12 €/m² en zone très tendue ;
  • 10 €/m² en zone tendue ;
  • 8 €/m² hors zone tendue.

S'y ajoutent 3 €/m² pour l'état des lieux, applicable sur tout le territoire. Ces montants n'ont jamais été revalorisés depuis leur création, alors même que l'IRL a progressé de près de 16% sur la période. En clair, le pouvoir d'achat des professionnels s'est érodé... mais celui des locataires, lui, a été préservé.

Location : « Mon propriétaire ne m'a jamais donné de tableaux de charges, est-ce normal ? »

Les frais à la charge du locataire couvrent uniquement quatre prestations : visites, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux d'entrée. Tout le reste – intermédiation, publicité, gestion locative – incombe intégralement au bailleur. Ce dernier peut toutefois être facturé librement, hors plafonnement.

Enfin, ces plafonds ne s'appliquent qu'aux locations via un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens...). En location entre particuliers, aucun frais ne peut être exigé du locataire.