Crédit immobilier : le coût des courtiers

Baisse des taux oblige, les courtiers en prêts immobiliers annoncent chaque mois des taux fixes à leur plus bas historique. Et tous tentent de mettre en avant leurs taux négociés en agence. Par exemple, cette semaine, Ace Crédit avance du 1,90% sur 15 ans et du 2,10% sur 20 ans en moyenne dans son réseau. Jouant sur leur capacité à accompagner les futurs emprunteurs dans la constitution et l’optimisation de leur dossier de financement, la part de marché des ces intermédiaires progresse. La plupart des opérateurs du secteur s’accordant sur un « poids » de 25% à 30% du marché du crédit immobilier français.

Mais comment les courtiers rémunèrent-ils leur activité, alors que le Code de la consommation les empêche d’encaisser un versement de leur client avant que ces derniers n'obtiennent leur prêt ? Pour le savoir, nous avons questionné les 10 principales enseignes de courtage qui selon leurs propres déclarations représentent 18,5 milliards d’euros de crédits immobiliers, soit 16% du volume de prêts à l’habitat accordés par les banques en 2014. Résultat : ces enseignes actionnent principalement deux leviers pour financer leur activité : les honoraires facturés aux emprunteurs, une fois le crédit octroyé, et les commissions que la banque prêteuse leur reverse. Si le 1% du montant emprunté semble être la règle pour le commissionnement (avec toutefois certaines différences de plafonnement), le montant des honoraires varie fortement selon le courtier en crédit : de la gratuité à un forfait tournant autour des 1.000 euros en passant par un pourcentage du montant de l’opération.

Lire : combien gagnent les courtiers sur votre offre de prêt immobilier

Changer de banque : les frais de transfert de l’épargne

Changer de banque et transférer virements et prélèvements d’un compte courant à un autre, une démarche qui devrait bientôt être facilitée puisque le futur « contrat de mobilité » bancaire se précise, un amendement gouvernemental devant être ajouté au projet de loi Macron. Changer de banque et transférer ses produits d’épargne ? Une démarche qui peut s’avérer plus compliquée. Dans certains cas, un transfert n’est tout simplement pas envisageable : il faut fermer le produit d’épargne dans l’ancien établissement pour le rouvrir dans le nouveau. C’est le cas du Livret A, du LDD, du LEP mais aussi de l’assurance-vie. Les conséquences sont plus néfastes dans le cas de l’assurance-vie, puisque une réouverture entraîne la perte de l’antériorité fiscale.

En revanche, PEL, CEL, PEA et compte-titres ordinaire peuvent suivre l’usager d’une banque à une autre, mais cela engendre des frais dans la quasi-totalité des établissements. Pour l’épargne logement, les commissions sont forfaitaires et peuvent atteindre 150 euros par compte. Pour les produits boursiers, le coût peut varier en fonction de la valorisation du portefeuille ou du nombre de titres détenus mais il peut se compter en centaines d’euros dans le cas d’un portefeuille de 10.000 euros, par exemple.

Lire : Le transfert de produits d'épargne est-il un frein à la mobilité bancaire ?

Assurance-vie, Perp, etc. : les frais des rentes viagères

Madelin retraite, « article 83 », Plan d’épargne retraite populaire (Perp), Plan d’épargne en actions (PEA), assurance-vie, etc. Tous ces produits financiers peuvent permettre de s’assurer le versement d’une rente une fois l’âge de la retraite venu. Lorsqu’il s’agit de comparer les contrats d’épargne retraite, les souscripteurs peuvent se focaliser sur les frais de versement, de gestion ou sur les rendements passés des fonds disponibles, mais en omettant de se pencher sur les frais pesant sur les rentes viagères, à l’horizon plus lointain.

D’autant que ces lignes de frais peuvent paraître complexes, floues ou ambiguës : « frais d’arrérage », « frais de service de rentes », « frais sur encours », etc. Si les assureurs utilisent de multiples appellations, les frais des rentes viagères peuvent être classés en trois catégories, en fonction du moment où ils sont prélevés : lorsque le capital acquis est converti en rente, pendant toute la phase de rente, ou au moment du versement de cette même rente. Si bien que le président du directoire de l’assureur Suravenir, Bernard Le Bras, le concède : uniformiser les appellations « ne pourrait pas nuire à la transparence ».

Lire : Les différents types de frais sur les rentes viagères

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