Les frais de renégociation d'un prêt immobilier

Abaisser le taux de son prêt immobilier, diminuer ses mensualités ou la durée de son emprunt : autant d'avantages qui peuvent découler d'une renégociation de crédit. Mais en contrepartie, la banque vous facturera des frais de renégociation qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros.

Relevé des frais de renégociation de crédit immobilier

Renégociation ou réaménagement : quels sont les frais ?

Lorsqu'on a souscrit un crédit immobilier, il est possible de demander à sa banque de modifier les conditions de remboursement. Certains changements sont d'ailleurs parfois prévus dans les clauses du contrat, qui sera le plus souvent un crédit modulable : un allongement ou une réduction de la durée (dans une limite prédéfinie), un report d'échéance, un remboursement exceptionnel...

D'autres demandes sont peu impactantes sur le crédit comme la modification de la date de prélèvement des échéances, appelée « changement de quantième », ou la modification du compte bancaire où sont prélevées les échéances. Ces demandes seront le plus souvent acceptées et pourront être (ou pas, selon les banques) facturées quelques dizaines d'euros.

En revanche, pour des modifications plus complexes, celles qui font évoluer les conditions initiales du prêt, il faudra passer par une véritable renégociation auprès de votre banque. Et cette dernière, à l'instar de la demande initiale, n'est pas obligée d'y donner suite. De plus, il sera nécessaire de conclure un avenant au contrat de prêt immobilier, qui devra respecter le formalisme légal (tableau d'amortissement, TAEG, délai de réflexion).

Cette modification notable des conditions initiales du prêt peut porter notamment sur le taux du crédit, comporter un réaménagement important des mensualités, être liée à une désolidarisation des co-emprunteurs ou des cautions, à un changement de garantie, voire au transfert du financement sur un autre bien.

Pour ce réaménagement, les banques vous factureront des frais de renégociation, l'équivalent des frais de dossier du crédit immobilier initial. Les pratiques diffèrent : certaines facturent par ligne du crédit (si le financement contenait plusieurs prêts), d'autres par opération de réaménagement ou encore par emprunteur. Le type de prêt peut avoir une incidence : prêt bancaire classique ou prêt PAS, et la nécessité (ou pas) d'un avenant. Enfin, les établissements bancaires prévoient souvent différents tarifs selon la raison du réaménagement.

Rachat de crédit ou réaménagement ?

Un réaménagement de crédit n'entraîne pas de novation dans le contrat immobilier, c'est-à-dire que c'est toujours le même contrat qui se poursuit, même si certains termes ont été modifiés par avenant.

A l'inverse, un rachat de crédit met fin au financement initial pour le remplacer par un autre, dans une nouvelle banque (ou, même si c'est plus rare, dans la même banque). Ce rachat de crédit nécessite un remboursement anticipé de l'ancien prêt, et sauf clause contractuelle contraire, la facturation d'indemnités de remboursement anticipé. Ces frais sont limités par la réglementation : au maximum un semestre d'intérêts et 3% du capital restant dû.

Avec des frais souvent inférieurs et une procédure simplifiée, le réaménagement peut sembler une meilleure solution que le rachat de crédit. Pourtant, il faut également tenir compte du différentiel de taux obtenu dans l'un ou l'autre cas. En effet, si le rachat peut engendrer des frais de dossier, un éventuel surcoût des primes d'assurance du fait de l'augmentation de l'âge, des frais de garantie supplémentaires... le taux nominal obtenu peut souvent être bien inférieur que dans une renégociation.

Par ailleurs, même si au final vous optez pour le réaménagement de votre emprunt, il est conseillé de solliciter en parallèle des banques tierces. Vous pourrez ainsi vous appuyer sur leurs offres de rachat de crédit afin de négocier avec votre conseiller bancaire de meilleures conditions !

© MoneyVox 2018-2020 / Marie de Beaudrap - FV / Textes mis à jour le 13 août 2020 / Droits réservés