Denormandie, pour l'ancien rénové

Pour rappel, le dispositif Denormandie, en vigueur depuis 2019, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu allant de 12% à 21% du prix d'acquisition du bien, travaux de rénovation inclus. Le budget 2025 a prolongé son existence jusqu'à fin 2027. Ce système s'applique si vous achetez un logement ancien dans le but de le louer nu, en tant que résidence principale, pour une durée de 6 à 12 ans, tout en vous engageant à le rénover.

Cependant, la rénovation doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération immobilière et répondre à l'un des critères suivants : améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20% (ou 30% pour une maison individuelle) ; inclure au minimum deux des travaux suivants : remplacement de la chaudière, du système de production d'eau chaude, isolation de la toiture, des murs ou des fenêtres ; ou encore permettre la création d'une surface habitable supplémentaire, comme une terrasse.

D'autres conditions s'appliquent : le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds ; le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal ; et ses ressources ne doivent pas dépasser un certain seuil. Enfin, le logement doit être situé dans une zone éligible : soit dans une commune intégrée au programme « Action cœur de ville », dédié à la revitalisation des centres des villes moyennes, soit dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).

Loc'Avantages pour les loyers réduits

Le dispositif fiscal Loc'Avantages, successeur de « Louer Abordable » depuis 2022, devait initialement prendre fin le 31 décembre 2024. Toutefois, la loi de finances pour 2025 a acté son maintien jusqu'à la fin de l'année 2027.

Ce mécanisme encourage les propriétaires à louer leur bien à un tarif inférieur à celui du marché en contrepartie d'un avantage fiscal. Plus le loyer est réduit par rapport aux prix de marché, plus la réduction d'impôt accordée est importante. Elle peut atteindre 15%, 35% ou même 65% des revenus locatifs perçus, selon que le loyer pratiqué est inférieur de 15%, 30% ou 45% au loyer de référence. Cette réduction est applicable sur une durée minimale de six ans. Les plafonds de loyer dépendent notamment de la taille du logement, ainsi que de sa localisation géographique (département et commune).

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Il est à noter que si la gestion locative est confiée à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée par l'État, les réductions sont encore plus avantageuses : 20% au lieu de 15%, et 40% au lieu de 35%. En revanche, pour bénéficier du taux de réduction le plus élevé (65%), le recours à une telle structure est impératif.

Le dispositif Loc'Avantages est encadré par plusieurs conditions. Le logement doit être loué non meublé, dans le cadre d'un accord signé avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le bailleur s'engage alors à respecter des plafonds de loyer et à sélectionner des locataires dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil, défini par l'Anah. Le bien doit également être utilisé comme résidence principale par les locataires, ne pas être loué à des membres de la famille du propriétaire, et présenter une performance énergétique supérieure à la classe F dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Une dernière année privilégiée pour les loueurs Airbnb

Les propriétaires des quelque 900 000 logements meublés loués en courte durée, en particulier via des plateformes comme Airbnb, bénéficient une dernière fois de leur régime fiscal privilégié pour les revenus de l'année 2024. Ils peuvent encore profiter d'un abattement forfaitaire de 50% sur leurs recettes locatives, dans la limite de 77 700 euros.

Cependant, une réforme votée à la fin de l'année 2024, sous l'impulsion de la députée Annaïg Le Meur (Finistère), vient modifier profondément cette fiscalité. À compter des revenus perçus en 2025 — qui seront déclarés en mai 2026 — les meublés touristiques verront leur régime aligné sur celui des locations nues de longue durée.

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Concrètement, l'abattement sera abaissé à 30%, et ne s'appliquera que sur un plafond de 15 000 euros de recettes annuelles. Cette mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre les différents types de locations et à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif classique.