Après plusieurs années de hausse continue, le marché immobilier vacille, freiné par la remontée des taux d'intérêts. Or la valeur des parts des SCPI est directement corrélée au prix de l'immobilier. En cas de marché baissier, faut-il s'attendre à ce que la pierre-papier perde de sa valeur ? Explications.

Sommes-nous à l'aube d'une baisse des prix de l'immobilier ? La question agite les médias depuis plusieurs semaines, sur fonds de guerre en Ukraine, d'inflation à 6,2% et de flambée du coût de l'énergie. Pourtant, la pierre surprend. Car malgré les nuages qui s'accumulent, l'immobilier tient bon.

Du moins pour l'instant. Avec potentiellement 1,1 million de transactions immobilières enregistrées et une hausse des prix de 5,6% en moyenne sur 1 an, 2022 sevrait être une excellente année pour l'immobilier français, révèle ainsi le groupe AVIV (Meilleurs Agents & Groupe SeLoger) dans la dernière édition de son baromètre publié mi-octobre.

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Les soubresauts de l'immobilier

Le marché montre toutefois les premiers signes d'un possible ralentissement. En cause : la hausse des taux de la Banque centrale européenne (BCE), que les banques de détail répercutent sur les taux des crédits immobiliers. Sur un an, entre octobre 2021 et octobre 2022, les taux moyens sur 20 ans sont ainsi passés de 1,10% à 2,30%.

Résultat ? La production de crédits immobiliers a chuté de 32,1% sur un trimestre, selon l'observatoire Crédit Logement d'octobre. Et le nombre de transactions devrait reculer de 15% en 2023 pour « repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les douze prochains mois », selon le groupe AVIV.

Si ces baisses, aujourd'hui limitées, devaient s'accélérer au cours des prochains mois, quel serait l'impact sur le marché de la pierre-papier ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pourraient-elles voir la valeur de leurs parts baisser ? « Pas nécessairement », répond Clément Renault, co-fondateur de la plateforme Louve Invest.

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La pierre-papier reste solide

Pour rappel, le prix de souscription d'une part de SCPI est calculé à partir de la valeur de reconstitution. Celle-ci se décompose en deux parties : la valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI ainsi que ses actifs (trésorerie, liquidités...), et les frais de reconstitution (frais de notaire, travaux...).

En théorie, si les prix immobiliers baissent, la valeur de reconstitution diminue et le prix des parts de SCPI chute. Mais la réalité est plus compliquée. « Même si le marché immobilier devient baissier au cours des prochains mois, l'impact sur le prix des parts de SCPI sera faible, voire inexistant », estime Clément Renault.

« D'abord parce que si baisse il y a, celle-ci sera légère », poursuit le dirigeant de Louve Invest. « Mais aussi parce que les gérants de SCPI peuvent fixer le prix d'une part dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution ». Cette dernière est réévaluée chaque année par un expert indépendant.

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15% de battement

Or, sur les 60 SCPI analysées par Louve Invest, la décote moyenne des parts s'établit aujourd'hui à 3,9%. « Les gérants ont tendance à un peu sous-estimer le prix des parts pour garder de la marge en cas de baisse des prix immobiliers. Cela leur permet aussi de jouer sur la rentabilité faciale de leur SCPI », indique Clément Renault.

Par ailleurs, la décote observée par Louve Invest a été établie à partir de la valeur de reconstitution du quatrième trimestre 2021. Or, depuis cette période, le prix des logements a augmenté de 2,9% et celui des bureaux de 1,1%, selon l'Insee. Les gérants de SCPI bénéficient donc d'un battement mécanique d'environ 5% (3,9% + 1,1%).

« Même dans le cas, peu probable, où la baisse des prix dépasserait 5%, les gérants de SCPI auraient encore les 10% de marge prévus par la loi avant d'être forcés à répercuter la baisse sur le prix des parts. Cela leur donne un battement d'environ 15% au total, ce qui est plus que confortable », observe Clément Renault.

Les SCPI pourraient même bénéficier d'une période de baisse des prix. Et pour cause : ces sociétés investissent principalement en cash. Elles sont donc peu impactées par la remontée des taux des crédits. « Sur un marché de l'immobilier un peu tendu, cela place les SCPI en position de force. Les sociétés de gestion vont avoir de vraies cartes à jouer en termes d'acquisition de biens au cours des 12 à 18 prochains mois. Ce qui se ressentira sur les rendements des prochaines années », veut croire Clément Renault.

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