Alors que l'inflation atteint son plus haut niveau depuis plus de 30 ans, les SCPI ont enregistré une collecte record sur le deuxième trimestre 2022. Pourtant, la pierre-papier n'est pas sans risque. Surtout en période d'inflation.

Nouveau coup de massue pour les épargnants. En juillet dernier, l'inflation a encore accéléré pour atteindre 6,1% sur un an, contre 5,8% en juin. Soit son plus haut niveau depuis 1985. Résultat ? Même après deux hausses de taux en l'espace de six mois, le rendement du Livret A ne parvient toujours pas à couvrir l'inflation. Pas plus que celui des livrets bancaires ou des fonds euros.

Alors pour limiter la casse, vous êtes de plus en plus nombreux à vous tourner vers les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ces instruments financiers qui vous permettent d'investir dans l'immobilier de façon mutualisée. Sur le deuxième trimestre 2022, la collecte des SCPI atteint ainsi le niveau record de 5,2 milliards d'euros. Mais inflation et SCPI font-elles toujours bon ménage ?

Professionnels : les offres en ligne les moins chères pour limiter vos frais bancaires

Indexation sur l'inflation

Sur le papier, les SCPI ont tout du parfait placement rempart contre l'inflation. D'abord en raison de leurs rendements élevés : 4,20% en moyenne sur les six premiers mois de l'année 2022, selon France SCPI. Fait rare, certaines parviennent même à surperformer l'inflation. C'est par exemple le cas des SCPI Iroko Zen (7,10%) et Corum Origin (7,03%). « Sur les vingt dernières années, le rendement des SCPI a surpassé l'inflation presque chaque année », note Jonathan Dhiver, fondateur de meilleureSCPI.com.

Et ce n'est pas un hasard. Car les SCPI sont l'un des rares véhicules d'épargne indexés sur l'inflation. Concrètement, ces sociétés louent les biens immobiliers dans lesquels elles investissent et perçoivent en échange des loyers. Or ces derniers sont indexés sur l'Indice de référence des loyers (IRL), l'Indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui tiennent tous trois compte de l'inflation.

« L'indexation des loyers sur l'inflation est une excellente protection pour les épargnants », explique Clément Renault, cofondateur de la société de courtage en ligne Louve Invest. « Lorsque les prix flambent, les indices augmentent, et les loyers peuvent être revalorisés accordement. »

Investissement locatif : ce que cachent les excellents rendements des SCPI en 2021

Encadrement des loyers

Du moins en théorie. Car ce mécanisme n'est pas infaillible. Surtout en période de forte inflation. Et pour cause : afin de préserver le pouvoir d'achat des particuliers et des petites entreprises, le régulateur a décidé d'encadrer les hausses de loyers. Le Sénat a ainsi voté en faveur d'un plafonnement de l'Indice des Loyers Commerciaux à 3,5% pendant 1 an.

De quoi sérieusement impacter la capacité des SCPI à répercuter l'inflation sur les loyers ? « Pas nécessairement », répond Clément Renault. Pour lui, « ces mesures d'encadrement sont temporaires et ne s'appliquent qu'aux entreprises de moins de 250 salariés ». Or les SCPI préfèrent louer leurs locaux à de grandes enseignes nationales, comme Jardiland ou Casino.

Mais même dans ce dernier cas, elles n'ont pas intérêt à trop augmenter les loyers. « Une hausse trop marquée augmenterait les risques d'impayés ou de départ anticipé, ce qui nuirait in fine à leur rentabilité », prévient Jonathan Dhiver.

Immobilier locatif : acheter des parts de SCPI à crédit, est-ce vraiment une bonne idée ?

Prix du foncier

L'autre partie de l'équation, lorsque vous calculez les rendements des SCPI, c'est le prix des parts. Pendant plusieurs années, le marché immobilier a connu une augmentation des prix presque ininterrompue. Tous types d'habitations confondus, la hausse est estimée à près de 22% entre 2010 et 2020, selon les données de l'Insee.

Une hausse dont les associés qui détiennent des parts de SCPI ont largement profité jusqu'à présent, puisque le prix d'achat et de vente de ces dernières évoluent en fonction de la valeur du parc immobilier détenu par chaque SCPI. D'après l'Aspim, le prix moyen d'une part de SCPI a ainsi augmenté de +10,01% entre fin 2013 et fin 2020.

L'inflation pourrait toutefois inverser la tendance. « La hausse des prix a deux effets contraires sur les prix du foncier », estime Clément Renault. « D'un côté, l'inflation a traditionnellement tendance à tirer les prix de l'immobilier vers le haut, parce que le coût de la vie augmente, et avec lui, les salaires ainsi que les loyers ».

Mais de l'autre côté, le niveau d'inflation élevé a forcé la Banque centrale européenne à relever ses taux directeurs de 50 points en juillet dernier. « Cette hausse, la première en 10 ans, va se répercuter sur les taux des prêts accordés par les banques », reprend Clément Renault. « Or si les taux des crédits augmentent, moins de gens vont pouvoir emprunter. La demande risque alors de baisser, et les prix du foncier pourraient en pâtir ».

Crédit immobilier : emprunter devient mission quasi impossible pour les ménages modestes

Pouvoir de négociation

Le prix des parts de SCPI risque-t-il alors de baisser ? Là encore, difficile de trancher. Car une baisse des prix de l'immobilier représenterait à la fois un danger et une opportunité pour les SCPI. « Les sociétés de gestion ont l'avantage d'être des equity-payeurs, c'est-à-dire qu'elles n'ont pas ou peu recours au crédit pour financer leurs achats immobiliers. Elles utilisent en priorité les fonds collectés auprès des associés », rappelle Jonathan Dhiver.

Contrairement aux particuliers, les SCPI n'ont donc pas à craindre un renchérissement du coût des crédits. Et c'est d'ailleurs ce qui fait leur force. « Dans un marché où la demande se contracte, les SCPI disposent d'une marge de manœuvre supplémentaire pour négocier les prix des biens immobiliers qui les intéressent », souligne Clément Renault, pour qui le prix des parts de SCPI devrait rester stable en 2022.

SCPI : Quel rendement ? Comment investir ? Nos conseils