Présenté comme le successeur du Pinel, le nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif « Jeanbrun », vise à relancer l'investissement locatif grâce à l'amortissement fiscal des logements loués nus. Adopté dans le cadre du budget 2026, ce dispositif suscite toutefois encore de nombreuses interrogations pratiques et fiscales.

1- À partir de quand le dispositif va-t-il s'appliquer ?

Le calendrier reste l'une des premières zones d'ombre. Le principe est clair : le dispositif s'appliquera aux logements acquis ou achevés après la publication de la loi de finances pour 2026, et jusqu'au 31 décembre 2028. Mais en pratique, tout dépend des décrets d'application.

« La règle, c'est le jour de parution du décret. Cela concernera tous les clients qui passeront chez le notaire après cette publication », explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, plateforme d'investissement locatif clé en main. Autrement dit, la loi pose le cadre, mais l'entrée effective dépendra du calendrier réglementaire. Ce point est crucial pour les investisseurs, car il détermine la possibilité, ou non, d'une rétroactivité sur des acquisitions réalisées début 2026.

2- À qui s'adresse le dispositif et qui va le plus en profiter ?

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt identique pour tous, le dispositif Jeanbrun est très dépendant du profil fiscal. Son fonctionnement repose sur un amortissement du bien, déductible des revenus fonciers et susceptible de générer un déficit. Résultat : l'avantage varie fortement selon la tranche d'imposition. « Plus on est dans une tranche marginale élevée ou plus on a déjà des revenus fonciers, plus le dispositif est intéressant », souligne Pierre-Emmanuel Jus.

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Concrètement, il profite surtout aux contribuables fortement imposés, aux investisseurs disposant déjà de revenus locatifs et aux profils patrimoniaux. À l'inverse, pour un ménage peu imposé, l'intérêt peut être limité. « Si je suis dans une tranche à 11% et que je n'ai pas de revenus fonciers, cela n'a quasiment pas d'intérêt », résume l'expert. Une étude publiée pr Maslow lundi 9 février confirme cette logique : le gain fiscal annuel peut atteindre entre 2 000 et 3 000 euros pour un foyer imposé à 30%, voire davantage pour les tranches supérieures.

3- Existe-t-il une limite de durée ?

Oui, mais elle est double. Le logement doit d'abord être loué nu pendant au moins neuf ans, condition indispensable pour bénéficier du dispositif. Au-delà, l'avantage fiscal peut durer beaucoup plus longtemps. L'amortissement se poursuit tant qu'il reste une base amortissable.

« Tant que je conserve le bien et que je n'ai pas épuisé mon volume d'amortissement, je peux continuer à amortir et donc à effacer la fiscalité sur les loyers », explique Pierre-Emmanuel Jus. Dans les faits, cela peut durer vingt à trente ans selon le prix du bien, le taux d'amortissement et la durée de détention. Le cumul des amortissements ne peut toutefois jamais dépasser la valeur hors foncier du logement.

4- L'avantage fiscal peut-il porter sur le revenu global ?

C'est la question juridique la plus sensible. Dans l'esprit du texte, le dispositif permet d'amortir jusqu'à 80% du prix du bien et de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L'étude de Maslow souligne d'ailleurs que la nouveauté majeure réside dans cette possibilité d'imputation.

Mais certains fiscalistes pointent une incohérence entre les articles du Code général des impôts : les amortissements étant des charges calculées et non des dépenses réelles, leur imputation sur le revenu global pourrait être contestée. Pour Delphine Abergel, experte en fiscalité et fondatrice de Simulabox, la prudence reste donc de mise : « La rédaction actuelle du texte laisse subsister une ambiguïté juridique. Seuls les décrets d'application et la doctrine fiscale permettront de sécuriser définitivement l'imputation sur le revenu global. »

Pour autant, à la lecture de l'article 12 octies de la loi de finances pour 2026, qui pose les modalités de ce nouveau dispositif Jeanbrun, le déficit foncier devrait bien être imputable sur le revenu global, l'article reprenant pour beaucoup le point f de l'article 31 du Code général des impôts et les dispositifs « Périssol » et « Besson Neuf ».

5- Combien peut-on réellement y gagner ?

Le gain dépend fortement du projet et du profil fiscal. Le dispositif permet jusqu'à 12 000 euros d'amortissement par an et jusqu'à 10 700 euros de déficit imputable sur le revenu global.

En pratique, selon l'étude Maslow, le gain fiscal annuel varie le plus souvent entre 1 200 et 3 000 euros, avec des montants plus élevés pour les contribuables fortement imposés. L'objectif n'est toutefois pas une rentabilité spectaculaire. « La loi Jeanbrun ne relance pas l'investissement locatif de manière uniforme. Elle redonne surtout de la cohérence économique là où le marché libre ne permettait plus d'équilibre », analyse Pierre-Emmanuel Jus.

Au final, le dispositif Jeanbrun apparaît comme un outil fiscal puissant, mais nettement plus technique que le Pinel. « La simulation est indispensable pour comprendre comment il fonctionne. C'est un dispositif plus complexe que ceux connus depuis 2014 », insiste Pierre-Emmanuel Jus. Entre incertitudes réglementaires, calculs fiscaux sophistiqués et dépendance au profil d'imposition, il s'adresse avant tout à des investisseurs avertis et devrait nécessiter, dans la plupart des cas, un accompagnement professionnel.