Question de Gabi, le 3 février 2026

« Bonjour. Pour le dispositif Jeanbrun le rythme d'amortissement, lui, dépend du type de bien et du niveau de loyers pratiqués. Ainsi, pour les logements neufs ou VEFA, il est fixé à 3,5% par an en location intermédiaire; 4,5% par an en location sociale; 5,5% par an en location très sociale. Quel est le niveau de loyer évoqué pour chacune des strates ? »

Bonjour Gabi, et merci pour votre question.

Dans le nouveau dispositif Jeanbrun, adopté dans le budget 2026 pour relancer l'investissement locatif, le niveau d'avantage fiscal dépend directement du loyer pratiqué par le bailleur. Trois catégories existent : intermédiaire, social et très social, auxquelles correspondent des taux d'amortissement de 3,5%, 4,5% et 5,5% par an dans le neuf. Mais contrairement à ce que laissent parfois entendre certaines présentations simplifiées, ces loyers ne sont pas définis en pourcentage du marché.

Des loyers fixés par renvoi à des dispositifs existants

La loi Jeanbrun ne crée en réalité aucun barème de loyers spécifique. Elle renvoie directement à deux dispositifs déjà existants du Code général des impôts.

Pour la location intermédiaire, le texte prévoit l'application du III de l'article 199 novovicies, c'est-à-dire les règles des dispositifs Pinel et Denormandie. Concrètement, cela signifie que les bailleurs devront respecter les plafonds de loyers et de ressources déjà utilisés pour ce régime, déterminés par décret selon la zone géographique et la surface du logement.

Pour les niveaux social et très social, la loi renvoie cette fois au 3° du A du I de l'article 199 tricies, qui correspond au dispositif Loc'Avantages. Les loyers applicables sont donc ceux du conventionnement Anah, nettement plus bas et réservés à des locataires sous plafonds de revenus plus stricts.

Le loyer intermédiaire, proche des plafonds Pinel, reste relativement proche du marché dans les zones tendues. À titre indicatif, il se situe souvent entre 10 et 15 euros par mètre carré selon les territoires. Le loyer social est sensiblement inférieur, généralement autour de 20 à 30% sous les prix du marché. Le niveau très social peut, lui, atteindre des écarts de l'ordre de 40 à 50%.

Ces proportions, parfois présentées comme des règles fixes (-15%, -30%, -45%), ne figurent toutefois pas dans la loi : il s'agit seulement d'ordres de grandeur observés dans les dispositifs auxquels le Jeanbrun renvoie.

Autre point important : même si le dispositif Jeanbrun n'impose aucun zonage pour investir, les plafonds de loyers, eux, restent bien déterminés par zones. Ils évolueront automatiquement chaque année, comme ceux du Pinel et de Loc'Avantages. Au final, le dispositif ne crée pas un nouveau barème, mais s'appuie sur des cadres déjà connus, ce qui permet de sécuriser juridiquement les règles tout en simplifiant leur mise en œuvre.

Durée, limite, imposition... 5 questions autour du dispositif Jeanbrun pour les bailleurs privés