Un acquéreur peut faire éditer plusieurs offres de prêt de banques concurrentes pour un même projet immobilier, après avoir fourni les justificatifs nécessaires. Ces offres sont réglementées, que ce soit concernant leur contenu, leurs délais et les modalités d'acceptation. Une fois signée, l'offre se tranforme en contrat et les fonds peuvent être débloqués.

Les pièces justificatives

Si pendant la phase de demande de prêt, la banque peut travailler sur des documents provisoires ou des estimations, la rédaction de l'offre nécessite la fourniture d’informations et de pièces justificatives définitives. La fourniture d'originaux n'est pas nécessaire, surtout si plusieurs banques sont sollicitées.

Des documents spécifiques au bien immobilier lui-même vont être exigés par le banquier pour le montage du dossier. Suivant les situations, il s'agit du permis de construire, de l'attestation de garantie décennale, du plan de masse et de situation, du dossier de diagnostics techniques (DDT), du contrat de réservation ou de construction, d'un devis estimatif et descriptif, de l'attestation de performance énergétique fournie par le constructeur...

Certains prêts nécessiteront aussi des documents particuliers :

  • Prêt relais : le titre de propriété ou une attestation notariée, une attestation de valeur notariée du bien à vendre, le tableau d’amortissement des prêts en cours, un décompte de remboursement par anticipation...
  • Prêt de l’épargne logement (CEL, PEL) : une attestation d’intérêts acquis et un justificatif de cession de droits, le cas échéant.
  • Prêt à taux zéro : une attestation d’ancienneté du bien, un justificatif du label BBC, une déclaration sur l’honneur de primo-accédant...

L’offre de prêt immobilier

Après avoir obtenu toutes les pièces justificatives, la banque peut rédiger puis éditer l’offre de prêt. Elle doit être gratuitement envoyée par courrier postal à l’emprunteur ou bien, avec son accord, transmise via un autre support durable (mise à disposition sur l'espace personnel en ligne, par exemple).

La loi impose que les conditions indiquées dans l’offre de prêt restent valables un minimum de 30 jours à compter de la date de réception de l’offre par l’emprunteur. Néanmoins, ce délai peut éventuellement être allongé par un accord préalable avec l’établissement de crédit.

Le contenu de l'offre

L'offre de prêt est un document qui présente les modalités du prêt et recense les obligations de chaque partie. Son contenu et sa forme sont réglementés par le Code de la consommation. Les mentions suivantes doivent obligatoirement y figurer :

  • l'identité des parties et des cautions, le cas échéant ;
  • la nature, l'objet et les modalités du prêt (date et conditions de mise à disposition des fonds) ;
  • l'échéancier des amortissements détaillés, en cas de taux d'intérêt fixe ;
  • en cas de taux d'intérêt variable ou révisable, une notice qui présente les conditions et modalités de variation du taux, ainsi qu'un document d'information présentant une simulation d'une telle variation du taux (impact sur les mensualités, la durée et le coût total du prêt) ;
  • le montant, le coût total et le taux du crédit ;
  • les stipulations, assurances et sûretés réelles ou personnelles qui conditionnent l'octroi du prêt ;
  • la possibilité pour le demandeur de souscrire à l'assurance emprunteur de son choix, et dans quelles conditions ;
  • les conditions pour un transfert éventuel du prêt ;
  • le rappel de la durée de cette offre et des modalités de son acceptation.

Elle est accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne, qui reprend les différentes caractéristiques du prêt.

L’acceptation de l’offre

L’acceptation consiste en la signature, par le ou les emprunteurs ainsi que par les cautions éventuelles, de l’offre de prêt. Cette acceptation ne peut intervenir qu’après un délai légal de réflexion de 10 jours francs à compter de la date de réception de l’offre. De fait, l’offre acceptée ne peut être renvoyée à la banque qu'à partir du 11ème jour. De même, son envoi s'effectue soit par courrier postal (le cachet de la Poste faisant foi), soit par un autre biais accepté par les deux parties et « de nature à rendre certaine la date de l’acceptation », telle la signature électronique.

A noter que, tant que l’emprunteur n’a pas accepté l’offre, aucune somme ne peut lui être réclamée par la banque (ou un intermédiaire). De même, toute autorisation de prélèvement qui aurait été donnée dans le cadre de ce financement est subordonnée à l’acception de l’offre.

Si l’opération pour laquelle le prêt a été demandé n’a pas été réalisée dans un délai de 4 mois après l’acceptation de l’offre, le prêt peut être annulé en raison de la clause résolutoire. Toutefois, un délai plus long peut avoir été prévu entre les deux parties et être spécifié dans l’offre. Si jamais l'emprunteur s'est vu verser des fonds, il doit les rembourser à la banque. De plus, des frais d’étude peuvent lui être réclamés. Leur montant, qui doit être précisé dans l’offre de prêt, ne doit pas excéder 0,75% du montant du crédit, dans la limite de 150 euros.

Clause de domiciliation de revenus : ni autorisée, ni interdite

Le prêteur peut prévoir dans son offre une clause de domiciliation des salaires (ou revenus assimilés) dans la banque. Entre janvier 2018 et mai 2019, cette clause était encadrée par une ordonnance. Pour être valable, la clause devait mentionner la contrepartie donnée au client (un taux plus avantageux par exemple, préciser les éventuels frais d'ouverture et de tenue de compte, et en tenir compte dans le calcul du TAEG du crédit. Cette obligation de domiciliation était limitée à 10 ans (ou à la durée du crédit, si elle était inférieure), alors que la contrepartie était conservée par l'emprunteur jusqu'à la fin de vie des prêts composant l'offre.

Depuis mai 2019 (et la loi Pacte), cette législation spécifique a été supprimée, répondant ainsi à la demande des associations de consommateurs qui contestaient notamment la réalité de la contrepartie pour l'emprunteur. On se retrouve depuis cette date dans la situation antérieure où la clause contractuelle de domiciliation n'est ni autorisée, ni interdite. Une banque peut la prévoir dans son offre de prêt et doit alors y faire figurer une contrepartie réelle et individualisée pour l'emprunteur (comme l'avait souligné la commission des clauses abusives en 2004).

Le plus souvent, cependant, la domiciliation sera demandée uniquement par oral par le banquier, sans qu'il s'agisse d'une obligation contractuelle.

Contrat de prêt et mise à disposition des fonds

Après réception par l'emprunteur de l'offre de prêt signée, celle-ci devient un contrat de prêt. Si le crédit est garanti par un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou une hypothèque, un exemplaire est transmis par la banque au notaire qui l’annexera à l’acte notarié de vente.

La mise à disposition des fonds varie selon le projet. Pour une acquisition, le déblocage sera effectué en une seule fois. Généralement, c’est le notaire qui, préalablement à la signature de l’acte notarié, demande les fonds à la banque puis les verse au vendeur. Toutefois, il est possible que le notaire demande à l'acquéreur de faire lui-même la démarche auprès de sa banque. En cas de construction, le déblocage a lieu progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon les modalités prévues dans le contrat et sur présentation des appels de fonds du constructeur. Pour des travaux, le déblocage est également progressif : pour se voir verser les fonds, l'emprunteur doit fournir des factures à la banque.

Un déblocage progressif des fonds peut s’accompagner d’un différé de remboursement, mais certains emprunteurs préfèrent amortir leur prêt dès les premiers déblocages de fonds. Il convient de vérifier que l’offre de prêt est en adéquation avec les besoins de l’emprunteur ; toutes les banques ne permettent pas l’amortissement immédiat en cas de déblocage progressif des fonds.

Aujourd’hui, même s'il reste possible de demander une périodicité de remboursement différente (trimestrielle, par exemple) en fonction de la nature des ressources de l’emprunteur, la quasi-totalité des prêts se remboursent mensuellement (le quantième étant fixé dans le contrat de prêt) par prélèvement automatique sur le compte courant de l’emprunteur. Le premier remboursement peut comporter des intérêts intercalaires, sauf lorsque la première échéance intervient juste un mois après le déblocage complet des fonds. Même chose en cas de déblocage progressif des fonds, si l'emprunteur n'a pas demandé un différé total, où il ne rembourse que les cotisations d'assurance. Par ailleurs, il est toujours possible de rembourser le prêt par anticipation, en partie ou en totalité.

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