Immobilier : un marché qui redémarre, mais de plus en plus inaccessible sans apport personnel

Après deux années de net ralentissement, le marché immobilier français montre des signes timides de reprise. C'est l'un des principaux enseignements du premier Baromètre⁽¹⁾ du marché immobilier réalisé par Meilleurtaux et leboncoin immo, qui passe au crible l'évolution des prix, des délais de vente et de l'accès au crédit dans 32 grandes villes. Mais derrière ce frémissement se cache une réalité plus contrastée : l'accession à la propriété reste hors de portée pour de nombreux ménages, faute d'apport suffisant.

Des volumes de ventes en hausse, mais encore loin de l'euphorie passée

En 2025, près de 950 000 logements anciens ont changé de mains, soit +11% sur un an, un niveau comparable à celui de 2017. Une amélioration notable, mais qui intervient dans un contexte radicalement différent de celui de la période 2017-2021, marquée par des taux historiquement bas. En janvier 2026, les taux de crédit immobilier s'établissent autour de 3,30% sur 20 ans, contre un point bas proche de 1% quelques années plus tôt.

Résultat : si le nombre d'opérations de crédit repart à la hausse (+24% sur les neuf premiers mois de 2025), le marché reste très sélectif. Les projets qui aboutissent progressent, mais tous les candidats à l'achat ne passent pas la barre du financement.

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Des prix globalement stables, mais de fortes disparités locales

Après une envolée de +24% entre 2017 et 2021, les prix de l'immobilier se sont largement stabilisés : +2% seulement depuis 2022. Cette moyenne nationale masque toutefois de fortes disparités. Certaines villes continuent de voir leurs prix progresser, comme Brest (+8%), Mulhouse (+7%) ou Metz (+6%), tandis que Bordeaux, Nantes ou Grenoble enregistrent une baisse pour la deuxième année consécutive.

Dans les métropoles les plus tendues, la rareté de certains types de biens entretient la pression. À Paris, par exemple, la hausse récente s'explique en grande partie par le manque de trois-pièces, très recherchés par les acheteurs.

Des délais de vente stables, mais une reprise à deux vitesses

Autre signal encourageant : les délais de vente se stabilisent autour de 61 jours en moyenne, contre 62 jours en 2024. Les grandes villes redémarrent plus vite, à l'image de Paris, Lyon ou Strasbourg, où les annonces restent en ligne moins longtemps. À l'inverse, certaines villes comme Nîmes ou Perpignan voient leurs délais s'allonger, signe d'un marché plus attentiste.

Les petites surfaces (T1 et T2) continuent de se vendre plus rapidement que les logements familiaux, confirmant une demande soutenue sur les biens les plus accessibles.

L'apport, principal verrou de l'accession à la propriété

C'est sans doute le constat le plus marquant de ce baromètre : l'apport personnel est devenu la variable clé des projets immobiliers. En moyenne, il représente 17% du budget, soit 52 000 euros, avec des écarts vertigineux selon les villes. À Paris, l'apport moyen dépasse 130 000 euros ; à Lyon, il frôle les 101 000 euros.

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À l'inverse, certaines villes comme Saint-Étienne, Limoges ou Mulhouse concentrent une part importante de biens accessibles dès 100 000 euros, ce qui permet encore à des ménages modestes ou à des primo-accédants d'envisager un achat.

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Un marché qui s'ajuste plus qu'il ne redémarre

Ce premier baromètre confirme une tendance de fond : le marché immobilier se stabilise, mais ne se démocratise pas. Faute de baisse franche des prix et malgré un léger reflux des taux, l'accès à la propriété reste conditionné à un niveau d'apport élevé, excluant donc une partie des ménages. La reprise est bien là, mais elle profite avant tout à ceux qui disposent déjà des clés financières pour entrer sur le marché.

(1)Méthodologie : L'étude a été établie à partir des données de leboncoin immo et de Meilleurtaux sur l'année 2025. Pour chaque ville, Meilleurtaux a recensé le nombre de demandes de prêt, l'âge des demandeurs, les revenus du ménage et pour les profils financés le prêt négociés et l'apport utilisé, de son côté. Pour les mêmes villes, leboncoin immo a recensé le nombre d'annonces uniques d'appartements, les caractéristiques du bien, le prix affiché, la durée de vie d'une annonce, les habitudes de recherche en surface et en prix.