À Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier, l'encadrement des loyers s'est imposé comme un outil central de régulation du marché locatif. Mais ce dispositif comporte une exception, souvent mal comprise et parfois détournée : le complément de loyer. Un mécanisme qui permet, sous conditions strictes, de dépasser le loyer de référence majoré et qui suscite de nombreuses contestations chez les locataires.

Une dérogation strictement encadrée par la loi

C'est le cas par exemple d'un utilisateur de Reddit, qui expliquait dans un post, depuis supprimé, que son propriétaire lui demandait un complément de loyer mensuel de 240 euros euros, en faisaint par exemple valoir que le bien loué disposait d'un ascenseur pour y accéder, ainsi que d'une cuisine aménagée.

Le complément de loyer n'est pas un outil généralisé. Il ne s'applique que dans les territoires ayant mis en place l'encadrement expérimental des loyers, par arrêté préfectoral, dans les zones dites tendues.

« Il permet, à titre dérogatoire, de dépasser le loyer de référence majoré lorsqu'un logement présente des caractéristiques particulières », analyse Roselyne Conan, directrice générale de l'Agence Nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Mais aucun calcul officiel n'existe pour le fixer : le montant doit être estimé raisonnablement à partir des caractéristiques valorisantes du bien.

Selon une étude de Pricehubble en mai 2025, portant sur les compléments de loyer à Paris, « sur les près de 7 500 annonces mentionnant un complément de loyer, la distribution est la suivante : Environ 15% mentionnent un complément inférieur à 50 € 5, 19% mentionnent un complément compris entre 50 € et 100 €, 28% mentionnent un complément entre 100 et 200 € et près de 40% un complément au delà de 200 euros. »

Juridiquement, ce mécanisme trouve son origine dans la loi Alur, puis dans la loi Élan, qui ont instauré un système reposant sur trois niveaux : un loyer de référence, un loyer majoré (plafond légal) et, à titre exceptionnel, un complément possible si le logement présente des éléments sortant réellement de l'ordinaire.

Contrairement à une idée répandue, le complément de loyer ne peut en aucun cas être appliqué de manière automatique ou arbitraire. Il doit répondre à une logique précise, validée par les textes et par la jurisprudence. « Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques spécifiques du logement, appréciées par comparaison avec les biens du quartier », confirme Romain Bonny, chargé d'études juridiques à l'ANIL.

Ainsi, un complément de loyer peut être envisagé lorsque le logement dispose, par exemple :

  • D'une vue exceptionnelle et directe (monument emblématique, panorama remarquable, absence durable de vis-à-vis dans un secteur dense)
  • D'une grande terrasse ou d'un espace extérieur rare dans le quartier (surface importante, usage privatif, caractère atypique)
  • D'une hauteur sous plafond très élevée, nettement supérieure aux standards locaux
  • D'équipements ou prestations de standing réellement supérieurs à ceux des logements comparables (aménagements sur mesure, matériaux haut de gamme, conception architecturale spécifique)
  • D'un logement repensé ou optimisé par un architecte, avec une qualité d'agencement et de finitions jugée exceptionnelle
  • D'un confort global nettement supérieur, apprécié dans son ensemble et non à travers un élément isolé

Autrement dit, un équipement courant dans un secteur donné (parquet ancien, immeuble haussmannien dans le 8e arrondissement parisien, étage élevé avec ascenseur) ne suffit pas. Le critère central reste le caractère exceptionnel, apprécié localement.

Une obligation de transparence dès l'annonce

La loi impose une exigence forte de clarté vis-à-vis du locataire. Le complément de loyer ne peut être découvert a posteriori, une fois le bail signé. Ainsi, « le complément de loyer doit être mentionné dès l'annonce de location, puis repris dans le bail avec son montant et ses justifications. Le bailleur ne peut pas se contenter d'indiquer un montant : il doit détailler précisément les caractéristiques qui justifient le complément de loyer. » Cette obligation vise à permettre au locataire d'évaluer, en amont, la légitimité de la somme demandée et, le cas échéant, de la contester.

« Depuis le 1er juillet 2022, en application de l'arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute annonce de location d'un logement doit désormais mentionner le montant du loyer de référence majoré et le montant du complément de loyer exigé lorsqu'il est appliqué, confirme la Direction régionale et interdépartementale de l'Hébergement et du Logement, interrogée par MoneyVox. Cette obligation est applicable aux annonces publiées par les professionnels de l'immobilier depuis le 1er avril 2022, en application de l'arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. »

La réglementation va plus loin encore : certains défauts du logement interdisent purement et simplement tout complément de loyer, même si le bien présente par ailleurs des atouts. Ainsi, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

  • Des sanitaires sur le palier
  • Des signes d'humidité sur certains murs
  • Un niveau de performance énergétique F ou G (au sens du Code de la construction et de l'habitation, article L.173-1-1)
  • Des problèmes d'isolation thermique des murs ou du toit
  • Des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation
  • Un vis-à-vis à moins de dix mètres
  • Des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement
  • Des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois
  • Une installation électrique dégradée
  • Une mauvaise exposition de la pièce principale

Ces critères, définis au niveau national, s'imposent dans toutes les communes soumises à l'encadrement des loyers.

Que peut alors faire un locataire en cas de doute ? Ce dernier dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour contester un complément de loyer qu'il estime abusif. Il est possible de commencer par tenter de trouver une solution à l'amiable avec son propriétaire. En cas de refus, il faut alors passer par une saisine de la commission départementale de conciliation (CDC).

« La commission départementale de conciliation est là pour éclairer les parties et tenter de trouver un compromis. Elle réunit des représentants des locataires et des bailleurs, et les Adil peuvent y être associées pour apporter leur expertise, explique Roselyne Conan. Lorsque le caractère abusif du complément de loyer est manifeste, la commission peut alerter le bailleur et rendre un avis indiquant que le complément n'est pas justifié au regard de la loi. Si le bailleur maintient sa position, il appartient alors au locataire de saisir le juge. »

En cas de contentieux, le juge peut non seulement supprimer le complément de loyer pour l'avenir, mais aussi ordonner le remboursement du trop-perçu, et ce depuis la signature du bail.