Acheter un bien immobilier via une société civile immobilière (SCI) attire de nombreux ménages, qu'il s'agisse d'investir à plusieurs, de structurer un patrimoine ou d'anticiper une transmission. Mais si ce cadre juridique offre une grande souplesse, il implique aussi des règles spécifiques côté financement. « Un crédit en SCI, ce n'est ni un refus automatique, ni un prêt immobilier classique : c'est un dossier plus technique, plus encadré et plus exigeant », résume Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux.

La SCI, un outil patrimonial avant tout

La SCI est une société civile dont l'objet consiste à détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à l'indivision, elle permet d'organiser précisément les droits de chacun, via la détention de parts sociales. Elle est très souvent utilisée dans un cadre familial. « La SCI familiale répond d'abord à un objectif de transmission, explique Guillaume Fourt. On ne transmet pas directement un bien immobilier, mais des parts sociales, ce qui permet d'anticiper une succession et de réduire progressivement l'actif successoral. » Dans le cadre d'une SCI comprenant les parents et les enfants par exemple, le donataire est exonéré du paiement des droits de mutation dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans.

La SCI peut aussi être utilisée dans un cadre professionnel, notamment pour détenir des locaux d'entreprise. Dans ce cas, la logique bancaire change : « Une SCI professionnelle est traitée comme un financement pro, avec une analyse de l'entreprise, des durées plus courtes et des garanties renforcées », précise-t-il.

Emprunter en SCI : la banque prête à la société, mais regarde les associés

En théorie, le prêt immobilier est accordé à la SCI. En pratique, ce sont bien les associés qui sont au cœur de l'analyse bancaire. « Quand une banque finance une SCI, elle regarde absolument tous les associés majeurs comme si chacun était emprunteur », souligne Guillaume Fourt. Revenus, endettement, patrimoine, situation professionnelle : tout est passé au crible.

Surtout, la banque exige presque systématiquement que les différents associés s'engagent en tant que cautions solidaires. « C'est une fausse croyance de penser que la SCI isole totalement le risque », insiste Yannick Hulin, courtier chez Vousfinancer. « Si la SCI ne paie plus, la banque se retourne contre les personnes physiques. Et si la vente du bien ne suffit pas, elle peut demander la vente d'un bien personnel pour couvrir le solde. »

Néanmoins, cette situation survient souvent en dernier recours. Car quand la banque examine la solvabilité des associés, elle vérifie également les liquidités et actifs disponibles, solution plus rapide pour récupérer sa mise en cas de problème.

Le point clé : un calcul d'endettement très variable selon les banques

C'est sans doute l'aspect le plus déterminant pour la faisabilité d'un projet en SCI. Dans les banques de réseau traditionnelles, le mode de calcul reste souvent proche de celui d'un particulier. « Quand une banque de détail finance un achat en SCI, elle applique dans la majorité des cas un calcul d'endettement plafonné à 35% », explique Yannick Hulin.

Dans le cadre d'un investissement locatif, les loyers attendus sont alors intégrés de manière prudente. « Un bien qui se loue 1 000 euros par mois sera, au mieux, retenu à 80%. La banque considère donc 800 euros de revenus locatifs, qu'elle additionne aux revenus du foyer pour recalculer un taux d'endettement global. »

Ce raisonnement limite fortement les projets finançables. « Avec ce mode de calcul, on ne finance plus de véritables projets locatifs. On peut acheter un petit bien, mais certainement pas un immeuble de rapport », observe le courtier.

Le calcul « différentiel », une autre logique de financement

À l'inverse, certains établissements spécialisés adoptent une approche totalement différente. « Dès lors que l'achat est réalisé via une personne morale comme une SCI, mais aussi une SARL de famille ou une SAS patrimoniale, certains prêteurs appliquent un calcul d'endettement différentiel », détaille Yannick Hulin.

Ici, la banque ne raisonne plus en taux d'endettement personnel, mais en capacité d'autofinancement du projet, si le projet immobilier concerne de l'investissement locatif. « Si le bien génère 1 000 euros de loyers, ils sont pondérés à 85%, soit 850 euros. Et si la mensualité de crédit est de 849 euros, pour la banque, il n'y a pas de dette. Le projet s'autofinance. »

Cette méthode permet de financer des projets même lorsque l'emprunteur est déjà fortement endetté à titre personnel. « Un client peut être à 35% d'endettement avec sa résidence principale. Tant que le projet en SCI s'autofinance, il reste finançable », insiste Yannick Hulin.

Des durées plus longues et un financement plus large

Autre différence majeure : la durée. « Les banques de réseau financent souvent le locatif sur 15 ou 20 ans. Certains organismes spécialisés peuvent aller jusqu'à 25 ans, avec une fin de prêt à 95 ans, souligne Yannick Hulin. Cela signifie qu'une personne qui découvre l'investissement locatif à 70 ans peut encore emprunter. »

Le financement peut aussi être plus large. « On peut aller jusqu'à 110% du prix du bien, frais inclus, et financer des enveloppes de travaux très importantes, parfois supérieures au prix d'achat », ajoute-t-il.

Un crédit plus cher, mais un outil toujours pertinent

Cette souplesse a un coût. « Les taux en SCI sont en moyenne de 0,5 à 1,5 point supérieurs à ceux d'un prêt immobilier classique », rappelle Guillaume Fourt. Les frais de dossier sont également plus élevés, et les banques exigent souvent des contreparties : domiciliation de revenus, transfert d'épargne, voire souscription de produits annexes.

Pour autant, la SCI reste un levier puissant. « C'est plus complexe, plus exigeant, mais parfaitement réalisable », conclut Yannick Hulin. À condition, surtout, de bien comprendre les règles du jeu et de se faire accompagner.