Question de Jean, le 21 juillet 2025
« Bonjour. Dans le cadre d'une licitation à la suite d'une séparation (cessation d'indivision entre concubins ou divorce), avec le rachat du bien immobilier par l'autre ex-conjoint, je vois dans l'article 883 du Code civil que " chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. Il en est de même des biens qui lui sont advenus par tout autre acte ayant pour effet de faire cesser l'indivision. Il n'est pas distingué selon que l'acte fait cesser l'indivision en tout ou partie, à l'égard de certains biens ou de certains héritiers seulement. "
Je comprends donc que le conjoint laissant sa part n'a donc jamais été considéré propriétaire du bien. À ce titre, dans le cadre d'un nouveau projet immobilier, ce dernier peut-il prétendre au titre de primo-accédant, et donc bénéficier par exemple du prêt à taux zéro ? Merci. »
Bonjour Jean, et merci pour votre question.
Vous vous interrogez sur le fait de savoir si oui, ou non, vous pouvez aujourd'hui être considéré comme primo-accédant. Une question légitime : au moment de souscrire un crédit immobilier, les futurs nouveaux propriétaires peuvent bénéficier d'offres avantageuses, qu'il s'agisse de prêts aidés par l'État, ou d'offres promotionnelles proposées par de nombreux établissements bancaires.
Commençons par définir le statut de primo-accédant. Pour l'accès au prêt à taux zéro (PTZ) par exemple, il est défini par l'article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation : « Remplissent la condition de première propriété mentionnée à l'article L. 31-10-2 les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n'ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt. »
Interrogée par MoneyVox sur ce sujet, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) explique que « concernant le cas spécifique que vous mentionnez, nous n'avons pas d'informations à communiquer » et renvoie à un avis du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) relatif à la notion de primo-accession : « Qu'est-ce un primo-accédant ? Comme c'est le cas pour d'autres dispositifs publics tels que le prêt à taux zéro, la décision définit un primo-accédant comme une personne physique n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt. » Ainsi, si vous avez été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années, vous ne pouvez pas bénéficier du statut de primo-accédant, et vous n'êtes donc pas éligible au prêt à taux zéro.
Dans votre question, vous faites mention de l'article 883 du Code Civil. Ce dernier produit un effet rétroactif : chaque coindivisaire est réputé n'avoir jamais été propriétaire que de ce qui lui revient à l'issue du partage. Cela signifie qu'en cas de licitation, celui qui cède sa part est juridiquement censé ne jamais avoir été propriétaire du bien.
Mais le prêt à taux zéro repose non pas sur l'effet rétroactif civil, mais sur les faits concrets d'occupation et de détention dans les 2 années précédentes. Ainsi, si la personne a occupé le logement à titre de résidence principale, elle est considérée comme ayant été propriétaire-occupant, même si, civilement, la licitation efface rétroactivement sa propriété.
Néanmoins, vous faites état, dans votre acte de licitation, d'une mention expliquant que votre ex-conjointe est déclarée comme seule propriétaire du bien rétroactivement à la date d'achat dudit bien. « C'est un document qu'il pourrait produire à la banque et qui pourrait être productif d'effets juridiques. Cela signifie qu'il n'a jamais été propriétaire d'un bien immobilier, donc il pourrait être vu comme primo-accédant, confirme Jérôme Lasserre Capdeville, maître de conférence en droit bancaire à l'Université de Strasbourg. Néanmoins, le primo-accédant n'a pas véritablement de catégorie juridique. Les banques sont donc libres sur l'interprétation de ce qu'est un primo-accédant. »
Crédit immobilier : voici les taux sur 15, 20 et 25 ans au mois de juin
Si ce document peut donc être utilisé pour montrer que vous n'avez jamais été considéré comme propriétaire, une incertitude demeure. Car vous avez, en pratique, bien été propriétaire de votre résidence principale. À ce titre, c'est l'adresse que vous avez renseigné sur votre avis d'imposition, et vous avez sans doute du vous acquitter d'une taxe foncière ces dernières années, preuve aux yeux du fisc, et des banques, que vous avez bien été propriétaire.
Vous l'aurez compris Jean : difficile de vous répondre précisément sur ce point, le statut de primo-accédant n'ayant pas de véritable cadre juridique précis. Concernant votre situation, il semble à première vue difficile de vous considérer comme primo-accédant. Néanmoins, vous pouvez toujours démarcher différentes banques, en espérant que l'une d'entre elles vous considère comme primo-accédant suite à la licitation.
