#SCPICarto - Cartographie SCPI AV, PER et En direct (update)
C'est l'épisode 3 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)
Bonsoir à tous,
Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :
- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition) et tm 22% (taux moyen d'imposition
Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez
Spirica , à part Epsilion360 chez
Apicil, et Iroko Zen chez
Garance (AV) et
UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)
Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.
Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.
Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.
Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription plus élevés, et une part francise trop importante souffrent. On retrouve le schema Remake Live en direct ( à frais 0) avec le rendement deja présenté precedemment (voir tableau
#RemakeLiveNetFiscal )
Je mets en annexe le détail des calculs en toute transparence.
L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, plusieurs membres se sont sentis perdus, mais on a réussi a s'en sortir en MP !
Si ce tableau vous convient, je rajouterai la col. En Direct TMI 30% et tm 6%.
Commentaires bienvenus.
---------------- Annexes avec formules et données d'entrée --------------------
