Les SCPI

[Axiles]

si tu as un appart que tu as acheté 100k€ et qui se loue avec un bail 500€/mois , si l'estimation de l'expert est que ton appart vaut 80k€ à présent , ça ne change rien au bail ni au loyer .....

Euh... Ca me semble typiquement la fausse évidence, et singulièrement court-termiste, qu'il ne faut surtout pas formuler ainsi de manière très affirmative. Si la valo a baissé c'est que l'expert considère que les revenus futurs ont baissé. Savoir que votre locataire actuel, bloqué par un 3-6-9, doit payer x pendant les x mois qui restent sur le bail, ça vous fait une belle jambe si dès le bail fini votre loyer va être revu à la baisse de 50%.

Exemple concret : il y a beaucoup de baux long terme à la Défense encore, où les preneurs n'attendent qu'une chose, sortir du bail et renégocier ou résilier. La valo a un temps d'avance sur l'évolution du loyer (imparfaitement). Mais ça n'est pas tout : même à loyer facial stable, la réalité du loyer économique peut être massivement différente. Exemple concret à nouveau, à la Défense, entre le loyer facial et le loyer économique (net des franchises), vous perdez 43% [lien réservé abonné] !

Ca me semble du même niveau de court termisme que de dire que la baisse de la valo d'une entreprise ne veut rien dire si son profit de l'année n'a pas bougé. La valo, c'est la somme des revenus futurs, et la situation à l'instant t ne nous éclaire pas beaucoup, ce sont surtout les perspectives le sujet.

 

[ApprentiEpargnant]

si tu as un appart que tu as acheté 100k€ et qui se loue avec un bail 500€/mois , si l'estimation de l'expert est que ton appart vaut 80k€ à présent , ça ne change rien au bail ni au loyer .....

Sauf que ce loyer ne fait que diminuer sur certaines SCPIs puisqu'il n'y a pas de locataire, ou alors pas au prix que l'on souhaiterait...
Quel intérêt d'investir (ou de garder) une SCPI qui reverse du 3-4% avec des frais d'entrée à 10% quand on peut investir à 0 frais d'entrée, moins fiscalisé car investi à l'étranger et avec un rendement 60% supérieur?

La vision long terme c'est bien, mais l'appartement, comment on fait pour l'entretenir dans la durée quand on n'a pas de RAN ni de liquidités?

 

[Pascal 75]

Euh... Ca me semble typiquement la fausse évidence, et singulièrement court-termiste. Si la valo a baissé c'est que l'expert considère que les revenus futurs ont baissé. Savoir que votre locataire actuel, bloqué par un 3-6-9, doit payer x pendant les x mois qui restent sur le bail, ça vous fait une belle jambe.

Exemple concret : il y a beaucoup de baux long terme à la Défense encore, où les preneurs n'attendent qu'une chose, sortir du bail et renégocier ou résilier. La valo a un temps d'avance.

Ca me semble du même niveau de court termisme que de dire que la baisse de la valo d'une entreprise ne veut rien dire si son profit de l'année n'a pas bougé. La valo, c'est la somme des revenus futurs, et la situation à l'instant t ne nous éclaire pas beaucoup, ce sont surtout les perspectives le sujet.

BRAVO ! Je valide ++

 

[Pascal 75]

Sauf que ce loyer ne fait que diminuer sur certaines SCPIs puisqu'il n'y a pas de locataire, ou alors pas au prix que l'on souhaiterait...
Quel intérêt d'investir (ou de garder) une SCPI qui reverse du 3-4% avec des frais d'entrée à 10% quand on peut investir à 0 frais d'entrée, moins fiscalisé car investi à l'étranger et avec un rendement 60% supérieur?

La vision long terme c'est bien, mais l'appartement, comment on fait pour l'entretenir dans la durée quand on n'a pas de RAN ni de liquidités?

Je valide aussi ++

 

[Buffeto]

Exemple concret : il y a beaucoup de baux long terme à la Défense encore, où les preneurs n'attendent qu'une chose, sortir du bail et renégocier ou résilier. La valo a un temps d'avance sur l'évolution du loyer (imparfaitement). Mais ça n'est pas tout : même à loyer facial stable, la réalité du loyer économique peut être massivement différente. Exemple concret à nouveau, à la Défense, entre le loyer facial et le loyer économique (net des franchises), vous perdez 43% [lien réservé abonné] !

tu nous parle des SCPi de bureaux là mais crois tu que par exemple des chirurgiens d'une clinique vont quitter les locaux pour en trouver des moins chers ?
de même pour les SCPi d'habitation , celles investies dans des murs d'EHPAD ou de résidences séniors...

il ne se crée pas des résidence sénior ou des cliniques comme il se crée des bureaux

Euh... Ca me semble typiquement la fausse évidence,

donc je te retourne le compliment ....

bien sur la plupart des SCPi hormis celles de bureaux particuliers peuvent peut etre leurs locataires partir ailleurs mais j'ai comme un gros doute sur certains marchés ......

en tous cas, nous , nos locataires restent en place depuis plus de 12ans à présent ....et ils ne cherchent pas ailleurs puisque se loger devient impossible .....

donc peu importe la valeur faciale de nos biens puisque nos loyers sont indexés sur l'IRL ils continuent d'augmenter

 

[Axiles]

tu nous parle des SCPi de bureaux là mais crois tu que par exemple des chirurgiens d'une clinique vont quitter les locaux pour en trouver des moins chers ?
de même pour les SCPi d'habitation , celles investies dans des murs d'EHPAD ou de résidences séniors...

Oui évidemment, malgré la, une fois de plus, fausse évidence que vous semblez présenter. Sur le court terme tout est fixe, sur le long terme tout est variable. Avoir de la stickiness comme disent les anglo-saxons, ça protège, mais juste un peu.

Si les loyers de la concurrence sont divisés par 3, le chirurgien va-t-il bouger ? Probablement. Qu'ils baissent de 5% ? Peut-être pas. Si vous multipliez son loyer par 10 à l'issue du bail le chirurgien va-t-il partir ? Oui. Si vous augmentez de 1%; probablement non.

Mais tendanciellement oui, qui dit baisse de valeur dit, scénario le plus probable, baisse de loyers futurs. Avec toutes les nuances entre les deux bornes.

C'est assez sanglant a posteriori de voir ce que ce même discours (attendez, les loyers vont rester stables et donc le taux remonter) a coûté à ceux qui sont restés à bord des SCPI qui coulent. RAP dont on parlait : distribution 2023 3,56%, et encore une baisse de la valeur de part en 2024 de 6%+.

en tous cas, nous , nos locataires restent en place depuis plus de 12ans à présent ....et ils ne cherchent pas ailleurs puisque se loger devient impossible .....

Aussi intéressant soit un exemple individuel, je ne vois pas quelle conclusion en tirer sur le sujet discuté. Vous dites juste que vos locataires répondent à des incentives, ce qui est bien ce que je dis. Ils ne peuvent pas trouver mieux donc restent. Mieux ce n'est pas juste moins cher, c'est trouver déjà (votre cas).

 

[Buffeto]

Si les loyers de la concurrence sont divisés par 3, le chirurgien va-t-il bouger ?

il n'y a pas de concurrence ....
une clinique ça ne se crée pas en claquant des doigts ( de même pour des locaux professionnels aux normes handicapés )

Mais tendanciellement oui, qui dit baisse de valeur dit, scénario le plus probable, baisse de loyers futurs.

c'est une affirmation qui n'a rien de démontré . le loyer dépend de la loi de l'offre et de la demande

C'est assez sanglant a posteriori de voir ce que ce même discours (attendez, les loyers vont rester stables et donc le taux remonter) a coûté à ceux qui sont restés à bord des SCPI qui coulent.

parce que la base de la base dans l'investissement SCPi est la diversification ....il fallait donc jouer sur plusieurs tableaux bien diversifiés

Aussi intéressant soit un exemple individuel, je ne vois pas quelle conclusion en tirer sur le sujet discuté.

parce que nombre de SCPI sont des SCPI d'habitation .

 

[agra07]

si tu as un appart que tu as acheté 100k€ et qui se loue avec un bail 500€/mois , si l'estimation de l'expert est que ton appart vaut 80k€ à présent , ça ne change rien au bail ni au loyer .....

C'est pas tout à fait pareil pour les SCPI notamment celles investies essentiellement en bureaux.
Et même en investissement locatif résidentiel, je connais des personnes qui ont été amené à vendre à perte plutôt que de voir se dégrader leur bien au fil des ans (mauvais choix de départ probablement).
Dans les situations d'urgence il vaut mieux parfois se couper un bras, plutôt que de mourir.

 

[lebadeil]

Bonjour,

Quand on investit dans l'immobilier a un prix X, qu'on touche des loyers, et qu'on revend à un prix Y, le rendement est bien la somme des (loyers- frais) et plus value ou moins value , avec fiscalité applicable.

Si les parts on baissé de 39%, et que je finis par revendre, c'est bien une dégradation du rendement, non ?

Certes, je ne suis pas obligé de vendre aujourd'hui, mais si je vois d'années en années, une dégradation des parts , ça fait quoi ? Et lorsque je finis par revendre , c'est bien une réalité ?
Et si je n'ai pas le droit de revendre ? C'est qu'il n' y a plus de liquidité !

Donc, personnellement, je considère que la variation du prix la part fait partie de la rentabilité.

C'est aussi pour cela qu'on regarde avec attention, si le prix de la part est decote ou surcoté a l'achat.

Cdlmt

 

[Buffeto]

, le rendement est bien la somme des (loyers- frais) et plus value ou moins value , avec fiscalité applicable.

d'après moi non ...enfin pas de suite car si tu vends dans 20 ans tu ne peux pas savoir ni si tu feras une PV ni quelle fiscalité sera appliquée ......du moins pas pour une détention en direct....

bien sur pour ceux qui ont des SCPI en AV ça impacte en cas d'arbitrage mais comme je l'ai déjà dit , de mon point de vue , c'était une erreur de la part des assureurs de proposer des SCPI en AV .....

Mais à présent on ne peut pas revenir en arrière ...

 

[lebadeil]

d'après moi non ...enfin pas de suite car si tu vends dans 20 ans tu ne peux pas savoir ni si tu feras une PV ni quelle fiscalité sera appliquée ......du moins pas pour une détention en direct....

Au delà du sujet fiscal, est ce qu'aujourd'hui, les épargnants sont ravis de leur SCPI de 20 ans ? En regard de ce que proposent les jeunes SCPI ?

 

[Buffeto]

Au delà du sujet fiscal, est ce qu'aujourd'hui, les épargnants sont ravis de leur SCPI de 20 ans ?

il faudrait déjà trouver des investisseurs qui en ont depuis 20ans

En regard de ce que proposent les jeunes SCPI ?

s'ils en ont depuis 20 ans c'est sans doute qu'ils ont un certain âge et qu'ils ne sont pas forcément au faite de ce qui se passe depuis 2ans

mais tu peux poser la question sous forme de sondage anonyme du genre depuis combien de temps détenez vous des SCPI en direct ?

 

[Axiles]

Si quelqu'un a du courage, je serais très intéressé pour avoir les stats suivantes :

• Sur les SCPI ayant annoncé des baisses de valeur de part, quel % a fait ensuite une nouvelle annonce de baisse de valeur de part. Je suppute que c'est largement plus de 50%
• On pourrait faire de même sur les SCI, avec une méthode proche
• Quel a été le rendement 2023 ou 2024 à date de toutes ces SCPI qui ont décoté en 2023 (sans la première décote idéalement)

Sans trop me mouiller, je pense qu'on verra assez bien que a posteriori, il fallait couper vite sur les malades, et accepter de perdre une main plutôt qu'un bras. Ça ne préjuge de rien pour le futur, mais un peu quand même...

Un exemple valant mieux que des grandes affirmations, j'ai continué sur Rivoli Avenir Patrimoine :

• 24 juillet 2023 : première décote de 12%, sur fond de demande insistante de l'AMF de dire la vérité sur les valos
• 1er mars 2024 [lien réservé abonné] : "la situation semble s’être stabilisée", "les indicateurs locatifs restent solides, positionnant la SCPI pour un potentiel redémarrage commercial. "
• 25 mars 2024 [lien réservé abonné] : oups, en fait on rebaisse la valeur de part de 6,7% encore
• Malgré ça, le rendement reste un famélique 4,1%

TRI de l'ordre de -15% annuel.

Entre temps, les taux ont baissé, pas monté, donc les conditions de financement auraient bon dos, c'est surtout que les actifs ne répondent pas à une demande forte. On peut choisir de se voiler la face en disant que la valo est déconnectée des loyers rolleyes mais bon, ce qu'on observe c'est que les perdants de 2023 sont les perdants de 2024 j'en ai l'impression. Se couper un bras, pour reprendre l'expression de @agra07 , ça aura été la meilleure décision que j'ai prise sur les SCPI moi

C'est petit joueur, j'en conviens, mais je reste à 100% sur mes analyses de l'époque, et en particulier la conclusion :




Dans le même temps, j'ai beaucoup de mal avec ce genre de messages (faites le dos rond) d'il y a un an


L'impact de n'avoir pas coupé court et vite alors ? En image :



Le passé ne préjuge pas du futur, mais en même temps on a pas mieux et plus objectif pour juger du bien fondé des recommandations des uns et des autres.

 

[Jacques Sparreau]

Personnellement, je considère qu'on ne peut pas faire confiance à un gestionnaire SCPI pour la vie, et on en a eu malheureusement l'évidence ces dernières années.

Une refléxion m'est venue à ce propos : il est possible que le modèle "sans frais de souscription" pousse un peu aux fesses les gestionnaires qui le pratiquent, et les encourage à faire de la qualité, maintenir un rendement élevé et s'adapter perpétuellement parce que le fait de ne pas avoir de frais de souscription peut faire que les épargnants seront encore plus sans pitié pour ce qui est de récupérer leur mise si les perfs baissent. A suivre sur la durée.

 

[lebadeil]

Une refléxion m'est venue à ce propos : il est possible que le modèle "sans frais de souscription" pousse un peu aux fesses les gestionnaires qui le pratiquent, et les encourage à faire de la qualité, maintenir un rendement élevé et s'adapter perpétuellement parce que le fait de ne pas avoir de frais de souscription peut faire que les épargnants seront encore plus sans pitié pour ce qui est de récupérer leur mise si les perfs baissent. A suivre sur la durée.

Oui. En attendant, ces gestionnaires à frais de souscription 0 ont bien collecté, et ont pu saisir des opportunités.
Ils se rattraperont sur les frais de gestion, sur la durée .... mais avec des bons rendements (pour le moment), qui rendent les choses plus indolores

 

[Jacques Sparreau]

De mauvaises nouvelles des SCPIs Amundi avec baisses de parts et/ou surcote vis à vis de la baisse des valeurs de reconstitution.
[lien réservé abonné]

Ces bourrins maintiennent les parts de leurs SCPI en surcote de plus de 9%? Les expertises de fin d'année vont être saignantes, et la stratégie n'est pas forcément la bonne, ça va les forcer à baisser leur valeur de part en Janvier/Février au moment où les bons élèves signaleront une hausse de leur valeur de reconstitution...

C'est peut-être le moment de se séparer de Rivoli ( pour ceux qui sont AV) avant une nouvelle baisse ?

Comme dit par @Pascal 75 , trop tard. Et j'imagine qu'eux aussi ont >300 mois de délai de vente pour les parts...
Du coup, pour les personnes en AV avec liquidité assurée par l'assureur, ça peut être judicieux de sortir maintenant. Pour les autres... désolé...

 

[Jacques Sparreau]

C'est pas tout à fait pareil pour les SCPI notamment celles investies essentiellement en bureaux.
Et même en investissement locatif résidentiel, je connais des personnes qui ont été amené à vendre à perte plutôt que de voir se dégrader leur bien au fil des ans (mauvais choix de départ probablement).
Dans les situations d'urgence il vaut mieux parfois se couper un bras, plutôt que de mourir.

Je me suis effectivement pris plusieurs fois les pieds dedans, j'ai dû me faire reprendre par mon CGP parce que je plaquais des logiques de Résidentiel Particulier (ayant plusieurs appartements en direct par ailleurs) sur des SCPI de Locaux Pro. Donc oui, il faut être vigilants là-dessus.

 

[Pascal 75]

Faisons un test d'hypothèses ;

J'ai 10 000 € de RIP à vendre (hypothèse).
Qui en achète et à quel prix ?

On fera ensuite le bilan du nombre d'acheteurs et le prix moyen proposé (loi des grands nombre) ce qui nous donnera une estimation de la confiance à long terme accordée à RIP actuellement

Je me propose pour faire un tbx Excel

 

[gden]

si tu as un appart que tu as acheté 100k€ et qui se loue avec un bail 500€/mois , si l'estimation de l'expert est que ton appart vaut 80k€ à présent , ça ne change rien au bail ni au loyer .....

Ça ne marche pas tout à fait comme cela pour les SCPi qui ont dû dévaloriser. Elles ont quasi toutes dû vendre des biens. Donc il est normal que les loyers futurs baissent

 

[Jacques Sparreau]

Faisons un test d'hypothèses ;

J'ai 10 000 € de RIP à vendre (hypothèse).
Qui en achète et à quel prix ?

On fera ensuite le bilan du nombre d'acheteurs et le prix moyen proposé (loi des grands nombre) ce qui nous donnera une estimation de la confiance à long terme accordée à RIP actuellement

Je me propose pour faire un tbx Excel

Afficher la pièce jointe 34839

Afficher la pièce jointe 34838

En bon requin, je commence :
Elle va faire chuter encore son prix de part en Janvier/Février dès que les résultats des expertises de fin d'année seront divulgués.
Elle va aussi faire chuter ses dividendes, et sans doute vendre des biens. J'ai pris l'hypothèse d'une chute des loyers de l'ordre de 20%.
A partir de là, et de par les perspectives, je dirais que j'achèterais pas à moins de 8% de rendement frais compris.
Et je ne mentionne même pas la nécessaire mise à niveau du parc, qui va induire des coûts.

Je fais donc une proposition à ce que j'estime être un fair price de... 100€ par part, net acheteur frais compris, pas net vendeur.
Voilà voilà.