L'essentiel
- Le marché du crédit immobilier a repris en 2025, avec des banques volontaires qui ont assimilé une partie des chocs pour ne pas briser la reprise immobilière.
- Une stratégie d'assouplissement des conditions d'octroi et des marges de flexibilité a permis la hausse de la production de crédits, malgré une fin d'année marquée par l'attentisme.
- Prévisions pour 2026 : les banques visent des volumes de production similaires ou supérieurs, mais une nouvelle baisse significative des taux est peu probable.
Après le coup de frein brutal de 2022-2024, le marché du crédit immobilier a retrouvé un certain souffle en 2025. Une reprise fragile, mais bien réelle, largement alimentée par la volonté des banques de relancer la machine, quitte à rogner sur leurs marges. « Les banques ont été largement volontaristes, alors même que l'OAT, le taux d'emprunt d'État à 10 ans qui sert en partie de repère pour fixer les taux, a connu des soubresauts bien plus marqués », résume Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
Dans les faits, les taux ont amorcé une baisse en début d'année, avant de se stabiliser à partir de l'été. Sur 20 ans, les barèmes se sont installés autour de 3,20% à 3,30%, avec même, ponctuellement, des offres sous les 3%, à l'image de celle proposée par SG en début d'année. « On a atteint un point bas à la fin de l'été, puis une stabilisation depuis août, avec quelques hausses très marginales », observe Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi.
Un assouplissement des conditions d'octroi
Ce mouvement n'a rien d'anodin : dans un environnement marqué par l'instabilité politique, les tensions sur la dette française et un coût de refinancement élevé, les banques ont absorbé une partie des chocs pour ne pas casser la reprise immobilière. « Certaines financent même à marges très faibles, voire négatives, sur certains dossiers », reconnaît Caroline Arnould, rappelant que le crédit immobilier reste un outil central de conquête de nouveaux clients.
Cette stratégie s'est aussi traduite par un net assouplissement des conditions d'octroi. Apport personnel en baisse, recours accru aux dérogations du HCSF, offres promotionnelles ciblées... Tout a été fait pour faire revenir les emprunteurs. Selon Sandrine Allonier, la part des dossiers accordés via la marge de flexibilité (les banques peuvent déroger aux règles du HCSF dans 20% des dossiers, NDLR) est ainsi montée à plus de 17% en 2025, contre environ 14 à 15% un an plus tôt. Résultat : la production de crédit est repartie à la hausse, avec une progression de l'ordre de 35 à 40% sur un an, même si les volumes restent en deçà des standards d'avant-crise.
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Pour autant, 2025 n'a pas été un long fleuve tranquille. Les épisodes politiques à répétition (dissolution, censure, incertitudes budgétaires...) ont nourri un attentisme marqué en fin d'année, aussi bien chez les acheteurs que chez les investisseurs. « Le dernier trimestre a été beaucoup plus calme, avec des projets reportés à début 2026 », note Sandrine Allonier. Un ralentissement qui n'a toutefois pas remis en cause la dynamique globale.
Des banques toujours volontaires en 2026
Que peut-on alors attendre de 2026 ? Les deux courtières interrogées convergent sur un point : les banques n'ont aucune intention de lever le pied. « Certaines visent le même volume de production qu'en 2025, d'autres affichent même des objectifs en hausse de 20 à 30% », indique Caroline Arnould. Autrement dit, la bataille commerciale est loin d'être terminée, et le crédit immobilier restera un pilier des stratégies de conquête.
Côté taux, en revanche, le scénario d'une nouvelle baisse franche semble peu crédible. « On ne voit pas de taux qui vont exploser, mais il ne faut pas s'attendre non plus à une baisse significative », prévient la directrice générale de Cafpi. Chez Vousfinancer, le scénario central table plutôt sur de légères remontées, de l'ordre de 0,10 à 0,30 point au premier semestre, liées au maintien de taux de marché élevés et à l'absence de détente rapide du côté des banques centrales.
« Les banques vont continuer à arbitrer entre volume et rentabilité, mais elles resteront présentes pour financer les projets »
Dans ce contexte, 2026 devrait s'inscrire dans un couloir relativement étroit : des taux autour de 3,30% à 3,50% sur 20 ans, avec des écarts toujours marqués selon les profils et les politiques commerciales des établissements. « Les banques vont continuer à arbitrer entre volume et rentabilité, mais elles resteront présentes pour financer les projets », insiste Sandrine Allonier.
| déc-23 | déc-24 | déc-25 | mars-26 | |
|---|---|---|---|---|
| Taux moyen sur 20 ans* | 4,30% | 3,35% | 3,35% | 3,50% |
| Capacité d'emprunt pour 1 500 € de mensualité sur 20 ans* | 241 195 € | 262 109 € | 262 109 € | 258 639 € |
| Mensualité pour un crédit de 300 000 €* | 1 866 € | 1 717 € | 1 717 € | 1 740 € |
| Coût d'un crédit de 300 000 €* | 147 771 € | 112 043 € | 112 043 € | 117 571 € |
| Salaire nécessaire pour emprunter 300 000 € sur 20 ans* | 5 654 € | 5 203 € | 5 203 € | 5 272 € |
Source : Vousfinancer, *hors assurance
Un avis partagé par Pierre Chapon, CEO et cofondateur du courtier Pretto : « Nous entrons dans une période de stabilité assumée : les barèmes bougent très peu, mais les banques ont clairement indiqué qu'elles comptaient sur le crédit pour accélérer en 2026. La concurrence devrait donc s'intensifier, notamment sur les profils équilibrés ».
Pour les emprunteurs, le message est donc clair : le crédit immobilier restera accessible, mais sans miracle. Les conditions actuelles pourraient bien constituer un nouveau point d'équilibre, loin des taux historiquement bas, mais suffisamment attractif pour permettre au marché de tourner. Et, surtout, pour permettre aux banques de continuer à attirer et fidéliser de nouveaux clients.
