Les SCPI

[luluca]

Si quelqu'un a du courage, je serais très intéressé pour avoir les stats suivantes :

• Sur les SCPI ayant annoncé des baisses de valeur de part, quel % a fait ensuite une nouvelle annonce de baisse de valeur de part. Je suppute que c'est largement plus de 50%
• On pourrait faire de même sur les SCI, avec une méthode proche
• Quel a été le rendement 2023 ou 2024 à date de toutes ces SCPI qui ont décoté en 2023 (sans la première décote idéalement)

Sans trop me mouiller, je pense qu'on verra assez bien que a posteriori, il fallait couper vite sur les malades, et accepter de perdre une main plutôt qu'un bras. Ça ne préjuge de rien pour le futur, mais un peu quand même...

Un exemple valant mieux que des grandes affirmations, j'ai continué sur Rivoli Avenir Patrimoine :

• 24 juillet 2023 : première décote de 12%, sur fond de demande insistante de l'AMF de dire la vérité sur les valos
• 1er mars 2024 [lien réservé abonné] : "la situation semble s’être stabilisée", "les indicateurs locatifs restent solides, positionnant la SCPI pour un potentiel redémarrage commercial. "
• 25 mars 2024 [lien réservé abonné] : oups, en fait on rebaisse la valeur de part de 6,7% encore
• Malgré ça, le rendement reste un famélique 4,1%

TRI de l'ordre de -15% annuel.

Entre temps, les taux ont baissé, pas monté, donc les conditions de financement auraient bon dos, c'est surtout que les actifs ne répondent pas à une demande forte. On peut choisir de se voiler la face en disant que la valo est déconnectée des loyers rolleyes mais bon, ce qu'on observe c'est que les perdants de 2023 sont les perdants de 2024 j'en ai l'impression. Se couper un bras, pour reprendre l'expression de @agra07 , ça aura été la meilleure décision que j'ai prise sur les SCPI moi

C'est petit joueur, j'en conviens, mais je reste à 100% sur mes analyses de l'époque, et en particulier la conclusion :

Afficher la pièce jointe 34834


Dans le même temps, j'ai beaucoup de mal avec ce genre de messages (faites le dos rond) d'il y a un an
Afficher la pièce jointe 34835

L'impact de n'avoir pas coupé court et vite alors ? En image :

Afficher la pièce jointe 34836

Le passé ne préjuge pas du futur, mais en même temps on a pas mieux et plus objectif pour juger du bien fondé des recommandations des uns et des autres.

Oh non ... je sens que ça va monter. @Axiles a ouvert les hostilités. Sortez les boucliers @Buffeto va sortir le javelot.

@lebadeil a proposé dans une autre file un friendship party svp.

 

[Bossuet]

En bon requin, je commence :
Elle va faire chuter encore son prix de part en Janvier/Février dès que les résultats des expertises de fin d'année seront divulgués.
Elle va aussi faire chuter ses dividendes, et sans doute vendre des biens. J'ai pris l'hypothèse d'une chute des loyers de l'ordre de 20%.
A partir de là, et de par les perspectives, je dirais que j'achèterais pas à moins de 8% de rendement frais compris.
Et je ne mentionne même pas la nécessaire mise à niveau du parc, qui va induire des coûts.

Je fais donc une proposition à ce que j'estime être un fair price de... 100€ par part, net acheteur frais compris, pas net vendeur.
Voilà voilà.

Ouah ! A vue de nez, je pensais 150 €, mais sans véritable appétit.

 

[Axiles]

Oh non ... je sens que ça va monter. @Axiles a ouvert les hostilités. Sortez les boucliers @Buffeto va sortir le javelot.

@lebadeil a proposé dans une autre file un friendship party svp.

Haha, dans mes bras

Je ne sais pas où vous voyez des hostilités en tout cas Ça me semble sain d'avoir des discussions fermes mais polies. Les deux. Se dire les choses quand c'est nécessaire, d'autant plus que nous sommes lus par beaucoup de stalkers, mais avec tact et, pardonnez-moi le jeu de mot, la modération nécessaire. Débattre du fond, poliment mais en se disant aussi les choses, et toujours se tenir éloigné de ce qui pourrait passer pour du conseil financier.

Fin de la parenthèse, retour au fond.

 

[luluca]

 

[ApprentiEpargnant]

Ouah ! A vue de nez, je pensais 150 €, mais sans véritable appétit.

150, c'est déjà le prix aujourd'hui du fond de remboursement. Vu le nombre de personnes qui souhaitent sortir, on peut se dire qu'il y a encore du chemin à parcourir à la baisse?

"Comme c'est toujours le cas dans ce scénario, les vendeurs doivent cependant consentir une décote supplémentaire. Les dernières valeurs de sortie communiquées sont ainsi de 154 € la part pour Genepierre, 199,05 € pour Rivoli Avenir Patrimoine et 151,46 € pour Edissimo, soit des décotes de 12% à 14%."

 

[Jacques Sparreau]

Ouah ! A vue de nez, je pensais 150 €, mais sans véritable appétit.

à 150€ ça reste garbage, avec une renta à court terme inférieure à 6%, et des perspectives moroses.
Je parlais du prix auquel je commencerais à ne serait-ce qu'envisager d'acheter du RIP si j'ai en parallèle la possibilité d'acheter du Iroko, Remake ou autre (spoiler : c'est le cas).
A 150€, comme tu dis, "sans véritable appétit", n'importe qui préfèrera prendre du Iroko, sans même y regarder à deux fois.

 

[agra07]

Bonjour,

Quand on investit dans l'immobilier a un prix X, qu'on touche des loyers, et qu'on revend à un prix Y, le rendement est bien la somme des (loyers- frais) et plus value ou moins value , avec fiscalité applicable.

Si les parts on baissé de 39%, et que finis par revendre, c'est bien une dégradation du rendement, non ?

Certes, je ne suis pas obligé de vendre aujourd'hui, mais si je vois d'années en années, une dégradation des parts , ça fait quoi ? Et lorsque je finis par revendre , c'est bien une réalité ?

Donc, personnellement, je considère que la variation du prix la part fait partie de la rentabilité.

C'est aussi pour cela qu'on regarde avec attention, si le prix de la part est decote ou surcoté a l'achat.

Cdlmt

Tout à fait d'accord sur le calcul du rendement.
Mais dans le cas d'espèce, il y a une perte passée acquise aujourd'hui sur laquelle on ne peut pas revenir.
La question est: que va-t-il ou pourra-t-il se passer demain? stagnation du prix de part, remontée, faillite complète, les immeubles sont toujours là pour la plupart avec des locataires, que peut donner le marché secondaire...etc

 

[Stef29]

Ces bourrins maintiennent les parts de leurs SCPI en surcote de plus de 9%? Les expertises de fin d'année vont être saignantes, et la stratégie n'est pas forcément la bonne, ça va les forcer à baisser leur valeur de part en Janvier/Février au moment où les bons élèves signaleront une hausse de leur valeur de reconstitution...



Comme dit par @Pascal 75 , trop tard. Et j'imagine qu'eux aussi ont >300 mois de délai de vente pour les parts...
Du coup, pour les personnes en AV avec liquidité assurée par l'assureur, ça peut être judicieux de sortir maintenant. Pour les autres... désolé...

Effectivement chose faite !

 

[plop962]

Quand on investit dans l'immobilier a un prix X, qu'on touche des loyers, et qu'on revend à un prix Y, le rendement est bien la somme des (loyers- frais) et plus value ou moins value , avec fiscalité applicable.

Est-ce que ce n'est pas la définition du TRI net ça ? Et donc le R de TRI pour rendement en effet.
Quand d'autres ont plutôt tendance à parler de rendement pour le rendement annuel ? Et considèrent donc que la pv/mv de la revente n'intervenant qu'en bout de vie voire jamais, ils préfèrent raisonner en rendement annuel qu'en TRI, car le TRI n'est jamais su qu'à la fin.
Personnellement, je regarde les deux, mais le seul mot "rendement" me semble ambiguë.

 

[Phil17000]

J'ai 10 000 € de RIP à vendre (hypothèse).
Qui en achète et à quel prix ?

Le nom fait un peu peur, mais comme je t'aime bien, je te propose 101€ par part, net acheteur frais compris, pas net vendeur.
Voilà voilà.

 

[Pascal 75]

Le nom fait un peu peur, mais comme je t'aime bien, je te propose 101€ par part, net acheteur frais compris, pas net vendeur.
Voilà voilà.

effectivement RIP = Rivoli Avenir Patrimoine aussi bien que "Rest In Peace" ...

Bilan du jeu :

1/ Pas grand monde se précipite pour acheter du RIP en gré à gré ...
2/ Offre autour de 100 € ... (perso j'ai acheté mes parts à 260 € en 2015
3/ Je serais vendeur autour de 170 € donc aucune chance de vendre ...

Tout est dit sur la confiance en l'avenir de RIP ....

On teste le même jeu sur Edissimo ?

Pas utile je pense ... la démo est faite ...

Note : Le fonds de remboursement mis en place à 151,46 € c'est sur Edissimmo.

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[darkmilou]

Les jeunes SCPI ont sans doute appris des anciennes et seront s'adapter a la situation ....je veux resté optimiste

 

[agra07]

Erreur

 

[Axiles]

Le plus délicat dans tout ça étant bien sur que c'est un cercle vicieux qui s'enclenche avec les baisses de valeur de part :

• Baisse initiale, généralement dans un contexte financier dégradé pour la SCPI (baisse de TOF, etc.)
• Donc les investisseurs prennent peur
• Donc hausse des demandes de retrait et le carnet d'ordres se remplit, nourrissant par effet autoréalisateur la peur
• Vente forcée de certains biens, pour faire face au minimum aux échéances de dette, dont les intérêts ont augmenté
• Donc réalisation de nouvelles baisses de valeur
• Et incapacité à saisir les belles opportunités qui peuvent exister là grâce à la remontée des taux
• Etc.

Et ça sans mentionner l'effet, mais devenu mineur je pense, de la baisse des SCPI nourrissant la baisse des SCI donc les retraits, et même histoire.

Sortir d'une spirale de baisse pour une SCPI, bon courage aux gérants je pense... Raison de plus pour je pense vraiment réfléchir, pas dans une logique court termiste mais d'anticipation, à "est-ce que je veux rester collé avec cette SCPI pour les 20 ans venir ?"

Dans l'immobilier, il est bien trop fréquent de se faire tromper par son cerveau en cédant à la sunk cost fallacy [lien réservé abonné]. Si un investissement était un mauvais investissement, le fait d'avoir perdu 10% de frais à l'achat ne doit pas impacter la décision de garder ou non cet actif. Pire, garder un actif parce qu'il a perdu 10% et qu'on veut se refaire, c'est probablement l'opposé de ce qu'il faut faire. Sur les actions c'est certain, sur les SCPI c'est dur à quantifier mais je pense (subjectivement) que c'est pareil.

 

[Pascal 75]

Est-ce que ce n'est pas la définition du TRI net ça ? Et donc le R de TRI pour rendement en effet.
Quand d'autres ont plutôt tendance à parler de rendement pour le rendement annuel ? Et considèrent donc que la pv/mv de la revente n'intervenant qu'en bout de vie voire jamais, ils préfèrent raisonner en rendement annuel qu'en TRI, car le TRI n'est jamais su qu'à la fin.
Personnellement, je regarde les deux, mais le seul mot "rendement" me semble ambiguë.

Le calcul du TRI (indicateur important tu as raison) est actualisé régulièrement et la valeur finale correspond à la valeur de retrait du moment (par hypothèse)

 

[Axiles]

Les jeunes SCPI ont sans doute appris des anciennes et seront s'adapter a la situation ....je veux resté optimiste 😊

J'en doute. Ou plutôt je pense que les mauvaises incitations restent présentes :

• Comme la SDG touche un % des loyers (entre autres), la course à la taille est récompensée, et personne n'a intérêt à ne pas collecter, alors qu'il faut savoir ne pas y aller à certains moments, voire vendre quand tout est au plus haut
• L'opacité des SCPI reste entière, et l'investisseur particulier subit des valorisations qui sont largement pilotées
• L'absence de frais d'entrée sur beaucoup de ces nouvelles SCPI peut induire des comportements assez dangereux de la part des épargnants (en gros, accélérer les ventes en cas de baisse, et nourrir la baisse)

Sur le dernier point, je ne défends évidemment pas les frais, mais force est de constater leur effet psychologique dissuasif sur la vente. Ca limite la casse en phase de baisse.

 

[Jaumep]

Oui évidemment, malgré la, une fois de plus, fausse évidence que vous semblez présenter. Sur le court terme tout est fixe, sur le long terme tout est variable. Avoir de la stickiness comme disent les anglo-saxons, ça protège, mais juste un peu.

Si les loyers de la concurrence sont divisés par 3, le chirurgien va-t-il bouger ? Probablement. Qu'ils baissent de 5% ? Peut-être pas. Si vous multipliez son loyer par 10 à l'issue du bail le chirurgien va-t-il partir ? Oui. Si vous augmentez de 1%; probablement non.

Mais tendanciellement oui, qui dit baisse de valeur dit, scénario le plus probable, baisse de loyers futurs. Avec toutes les nuances entre les deux bornes.

C'est assez sanglant a posteriori de voir ce que ce même discours (attendez, les loyers vont rester stables et donc le taux remonter) a coûté à ceux qui sont restés à bord des SCPI qui coulent. RAP dont on parlait : distribution 2023 3,56%, et encore une baisse de la valeur de part en 2024 de 6%+.


Aussi intéressant soit un exemple individuel, je ne vois pas quelle conclusion en tirer sur le sujet discuté. Vous dites juste que vos locataires répondent à des incentives, ce qui est bien ce que je dis. Ils ne peuvent pas trouver mieux donc restent. Mieux ce n'est pas juste moins cher, c'est trouver déjà (votre cas).

Je pense aussi que la baisse de valeur d’une scpi est un mauvais signal et peut entraîner une baisse à venir des rendements surtout pour l’immobilier professionnel ( non résidentiel ) qui est soumis à forte concurrence et doit accompagner les usages et leurs rapides évolutions.
Mais il y a surtout des phénomènes multiplicateurs propres à « la pierre papier » qui donne une résonance amplifiée à la perte de valeur.
D’abord l’évolution des parts est analysée, tracée, et largement communiquée aux investisseurs via les bilans, portails des assurances vie etc etc. On perçoit objectivement sa perte, contrairement à l’immobilier physique individuel où la partie visible se limite au loyer, seul qui compte ( croit-on).
Ensuite la nature même de l’investissement ( « virtualité », modularité, mutualisation) apparente, pour certains, le fonctionnement des scpi à celui d’actions ( en plus inertiel).
D’où les retraits paniques qui suivent les annonces de baisse de valeurs et accroissent largement leur effets négatifs.

 

[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI AV, PER et En direct (update)

C'est l'épisode 3 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition) et tm 22% (taux moyen d'imposition

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription plus élevés, et une part francise trop importante souffrent. On retrouve le schema Remake Live en direct ( à frais 0) avec le rendement deja présenté precedemment (voir tableau #RemakeLiveNetFiscal )

Je mets en annexe le détail des calculs en toute transparence.

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, plusieurs membres se sont sentis perdus, mais on a réussi a s'en sortir en MP !

Si ce tableau vous convient, je rajouterai la col. En Direct TMI 30% et tm 6%.

Commentaires bienvenus.

---------------- Annexes avec formules et données d'entrée --------------------

 

[Bossuet]

#SCPICarto - Cartographie SCPI AV, PER et En direct (update)

C'est l'épisode 3 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition) et tm 22% (taux moyen d'imposition

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription plus élevés, et une part francise trop importante souffrent. On retrouve le schema Remake Live en direct ( à frais 0) avec le rendement deja présenté precedemment (voir tableau #RemakeLiveNetFiscal )

Je mets en annexe le détail des calculs en toute transparence.

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, plusieurs membres se sont sentis perdus, mais on a réussi a s'en sortir en MP !

Si ce tableau vous convient, je rajouterai la col. En Direct TMI 30% et tm 6%.

Commentaires bienvenus.

---------------- Annexes avec formules et données d'entrée --------------------

Bravo pour ce travail !

Deux remarques :

1/ Je suis impressionné par l'impact des frais de souscription sur la rentabilité de l'investissement sur 5 ou 10 ans.

2/ Bien sûr, ce sont des hypothèses de travail (et des approximations) pour avoir une idée de cette rentabilité après impôts et compte tenu des frais d'entrée.

Mais cela ne dispense ni de regarder le fond des choses (rapports de la SCPI, type d'investissements, réputation, historique etc.), ni de procéder à une saine diversification entre ses investissements.

 

[Pascal 75]

#SCPICarto - Cartographie SCPI AV, PER et En direct (update)

C'est l'épisode 3 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition) et tm 22% (taux moyen d'imposition

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription plus élevés, et une part francise trop importante souffrent. On retrouve le schema Remake Live en direct ( à frais 0) avec le rendement deja présenté precedemment (voir tableau #RemakeLiveNetFiscal )

Je mets en annexe le détail des calculs en toute transparence.

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, plusieurs membres se sont sentis perdus, mais on a réussi a s'en sortir en MP !

Si ce tableau vous convient, je rajouterai la col. En Direct TMI 30% et tm 6%.

Commentaires bienvenus.

---------------- Annexes avec formules et données d'entrée --------------------

Mille fois bravo pour le résultat et le travail accompli 👍 (même si je suis perdu sur la compréhension des formules 😉
Je me prendrai un moment au calme pour essayer de tout bien comprendre.
Encore Bravo