[Koregraf] [Clos Marius]
Bonsoir
ostibapa a dit:
C'est en effet la 2ème tentative de financer le projet. En ce qui concerne la 1ère tentative voir https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1493#post-529099 et les messages encadrants.
J'ai quand même ré-examiné ce projet, à la lumière des nouveautés annoncées par la PF. Au passage, celle-ci m’a directement confirmé la présence d’une hypothèque de 1er rang, sans toutefois les précisions apportées par @Tcheaz.
Sylv a dit:
Risque modéré sur les travaux car non commencés (montants, retard, pollution des sols...),
Le "risque travaux" est directement lié aux événements qui peuvent éventuellement survenir pendant cette phase cruciale sur une promotion immobilière,
et en impacter ainsi le coût: augmentation imprévue des coûts des matériaux (arrêt de production pendant les confinements, guerre en Ukraine...), arrêt du chantier (défection d'un artisan, confinement, événement climatique...), etc.
Aussi, affirmer que ce risque est modéré
pour cette seule raison que les travaux n'ont pas encore débuté est antinomique, car ce risque ne se purge naturellement qu’au fur et à mesure de l’avancement normal du chantier; en la circonstance, le risque travaux est entier, à chacun de l'évaluer et de l'accepter, ou pas.
En la matière, tout ce que la PF nous dit est que le budget travaux de 4,6M€ est le fruit d'une estimation de l'équipe de maîtrise d'œuvre (avoir des devis fermes aurait été plus sécurisant); de plus, sans autre précision, on est obligé d'estimer les coûts de VRD et de branchements – 200k€ HT - et les coûts techniques – 10% des coûts de construction - pour en déduire lesdits coûts de construction proprement dits, soit plus de 1800€/m² habitable, ce qui, pour le coup, n’est pas alarmant.
Tant qu’on y est, on notera qu’entre la première mouture du bilan prévisionnel et l’actuelle, on a économisé 5% du coût de revient...
La commercialisation, maintenant: elle a débuté au T2 2023; sans autre information, mettons depuis 4 à 5 mois. Le bailleur social a réservé 3 T2 et 6 T3 (source PF); le programme offre donc 8 T3, 5 T4 et 5 T5 en accession libre, dont 3 T3, 1 T4 et 1 T5 déjà réservés (source PF); restent donc en stock 5 T3, 4 T4 et 4 T5; et c’est là que j’ai un peu de mal à me montrer enthousiaste: ça ne doit représenter, à la grosse louche, qu’entre 25 et 30% du CA en accession libre, et ce sont encore et toujours les lots les plus gros qui suscitent le moins d’engouement. En tenant compte des refus de financement qui ne manqueront pas d’occasionner une ou deux annulations sur les quelques réservations déjà enregistrées (production de crédits à l’habitat en chute de plus de 40% sur un an, source Les Echos de ce week-end), la marge du programme – pour l’instant prévue épaisse – devrait subir une sévère cure d’amaigrissement dans les prochains mois.
La garantie hypothécaire, enfin: l’évaluation du bien présenté paraît en ligne avec les quelques transactions récentes sur la zone; mais celles-ci ont été effectuées à une époque où le resserrement du crédit n’avait pas encore affecté le marché immobilier; si cette garantie devait être mise en œuvre, ce serait dans 3 ans, dans un marché qui, le plus probablement, aura fortement corrigé.
Résolument, la conjoncture ne m’incite guère à m’engager sur des projets aussi longs...
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