Les banques en ligne annoncent des taux de crédit immobilier défiant toute concurrence, et ce malgré le léger rebond du à la crise du Covid-19. Mais les meilleurs tarifs sont réservés à une poignée d’emprunteurs. Qui peut en profiter ?

Les records de la fin 2019 sont, déjà, de l’histoire ancienne. Les taux des prêts immobiliers sont – légèrement – remontés dans le contexte de la crise sanitaire du coronavirus. Après un plancher de 1,12% toutes durées confondues, ils sont passés, en mai, à 1,25% en moyenne, selon l’observatoire Crédit Logement-CSA.

Pas de panique pour autant : le rebond reste très limité à ce stade et, dans leurs baromètres publiés début juin, les courtiers en crédit immobilier constatent quelques baisses de taux, réservées aux meilleurs dossiers.

Quels sont les critères pour en bénéficier ? La durée d’emprunt, tout d’abord : il s’agit du premier élément de fixation du taux dans n’importe quel établissement financier. Niveau de revenus, CDI ou non, en début de carrière, importance de l’apport… Les critères sont multiples mais les banques ne livrent jamais le détail précis de leur grille de taux : impossible d’établir précisément le profil type des emprunteurs obtenant les taux records dans les grandes banques.

L'atout des banques en ligne : connaître votre taux à l'avance

Du point de vue de la transparence, les banques en ligne ont changé la donne en permettant d’effectuer des simulations à distance. De quoi connaître votre taux potentiel en quelques minutes, avant même de solliciter banque et courtier. A ce jour, quatre banques en ligne proposent une simulation en ligne immédiate, sans nécessité de prise de rendez-vous : ING, Fortuneo, Boursorama et BforBank. A qui ces enseignes réservent-elles leurs meilleurs taux ?

Critères pris en compteMeilleur taux sur 20 ans
Boursorama
  • Montant du crédit
  • Revenus des emprunteurs
0,85%
BforBank1,15%
Fortuneo1,19%
ING
  • Domiciliation des revenus
  • Revenus des emprunteurs
1,22%
* Taux fixes pour des simulations au 12 juin 2020

Boursorama : la prime aux grosses opérations

Le taux baisse quand la durée d’emprunt est plus faible, comme dans toutes les banques. Mais il ne s’agit pas du seul critère : « Boursorama applique une bonification de -20% si les revenus du foyer sont supérieurs à 60 000 euros annuels (soit 5 000 euros par mois pour des revenus sur 12 mois) », détaille l’enseigne. « Boursorama applique également une décote [de 0,35%] si le financement du projet est supérieur à 350 000 euros. Ces deux avantages sont cumulables. »

Concrètement, pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, un couple d’emprunteurs trentenaires disposant de 1 500 euros mensuels, chacun, peut espérer un taux (hors assurance) de 1,50%. Le simulateur de la banque précise toutefois qu’un tel dossier serait refusé, faute d’être « en capacité de supporter la mensualité proposée » (965 euros hors assurance). Le même couple obtiendrait une réponse favorable (et un taux de 1,50%) si les coemprunteurs affichaient des revenus mensuels de plus de 1 650 euros chacun.

En revanche, si un célibataire avec 5 000 euros mensuels veut emprunter 360 000 euros sur 20 ans, il obtient un taux de 0,85%, contre 1,20% pour un financement de 340 000 euros, ou 1,15% si ses revenus mensuels ne sont « que » de 4 900 euros.

Plus d’infos sur le crédit immobilier de Boursorama

ING : des critères multiples, en fonction des revenus

« Il y a actuellement 3 critères à prendre en compte pour le calcul du taux de crédit proposé : la durée d’emprunt, les revenus, la domiciliation bancaire (qui permet un bonus de -0,10% sur le taux standard) », répond la banque en ligne, sans livrer les seuils de revenus pris en compte. MoneyVox a réalisé de multiples simulations pour déduire les critères. Résultat : le taux ne varie effectivement pas en fonction du montant du crédit mais il évolue fortement en fonction des revenus des emprunteurs.

Le couple d’emprunteurs trentenaires touchant 1 500 euros chacun peut espérer du 1,56% (hors assurance) sur 20 ans pour un crédit de 200 000 euros. Mais il faut pour cela s’engager à domicilier ses revenus sur un compte ING, faute de quoi le taux remonte à 1,66%. Un couple aux revenus plus confortables (3 000 euros chacun) peut viser un taux de 1,49% en acceptant la domiciliation. Le meilleur taux constaté, de 1,22%, est lui réservé à des ménages (célibataire ou en couple) dont les revenus dépassent 6 700 euros.

Plus d’infos sur le prêt immobilier d’ING

Fortuneo : un taux plus bas pour un prêt de 300 000 euros

« Nous prenons différents critères pour définir notre taux : le montant total du projet (emprunt + apport), les revenus des emprunteurs… », explique la banque, sans livrer le détail des critères.

Selon le simulateur, le couple d’emprunteurs trentenaires (1 500 euros chacun, pour un crédit de 200 000 euros) peut viser du 1,47% sur 20 ans. En multipliant les simulations pour un prêt de 20 ans, MoneyVox obtient le même taux de 1,47% dans la plupart des cas de figure. Mais ce dernier tombe à 1,22% si les revenus mensuels du ou des emprunteurs dépassent 6 167 euros par mois ou si le montant à financer dépasse 300 000 euros. Reste un cas, plus improbable, permettant d’obtenir du 1,19% sur 20 ans : afficher des revenus de plus de 6 167 euros mais n’emprunter que 116 000 euros pour 50 000 euros d’apport…

Plus d’infos sur le prêt immobilier de Fortuneo

BforBank : un taux variant selon les revenus et le montant

« Notre grille de taux varie selon les paramètres de durée du crédit, montant emprunté et revenus des emprunteurs », répond la banque en ligne du groupe Crédit Agricole, qui joue cartes sur table.

Concernant le montant emprunté, BforBank explique ainsi que le taux « peut varier par tranche de 20 000 euros jusque 200 000 euros d’emprunt et par tranche de 40 000 euros jusqu’à 320 000 euros. Ensuite la limite est à 500 000 euros. » La banque justifie cette politique favorisant les gros emprunts par des « frais fixes » qui « ont un impact plus important (en pourcentage) sur les petits crédits ». Concernant les revenus des emprunteurs, « en ce moment, nos seuils sont à 45 000 euros de salaire fixe [annuel] pour un emprunteur seul et de 65 000 euros de salaire fixe en cumulé pour deux emprunteurs. »

Plus concrètement, le couple d’emprunteurs (30 ans, 1 500 euros chacun, pour un crédit de 200 000 euros) peut espérer un taux de 1,46% sur 20 ans. Le taux est ainsi légèrement plus intéressant que pour un emprunt limité à 190 000 euros (1,47%). Le meilleur taux ? 1,15%. Mais, pour y avoir droit, un célibataire doit justifier de 45 000 euros de revenus annuels (3 750 euros par mois), et chercher à emprunter 500 000 euros. Si cet emprunteur compte financer « seulement » 490 000 euros, le taux remonte ainsi à 1,18%.

Plus d’infos sur le crédit immobilier de BforBank

Les banques en ligne financent des projets « simples »

Les autres banques en ligne ? Orange Bank ou Monabanq ont récemment lancé leurs offres de prêt immobilier, mais elles sont réservées dans un cas aux clients du promoteur Nexity et dans l'autre aux emprunteurs déjà clients de la banque en ligne. Quant à Hello bank, les clients passant par la banque en ligne plutôt que par la maison-mère BNP Paribas se voient promettre un tarif avantageux, mais il n’est pas possible d’effectuer de simulation en ligne.

Les banques en ligne Fortuneo, ING, Boursorama et BforBank ont l’avantage de la transparence. Mais le panel de projets immobiliers finançables par ce biais reste restreint : elles ne financent pas les projets de construction, les opérations incluant un Prêt à taux zéro, etc. En résumé : les emprunteurs présentant un dossier « complexe » devront se tourner vers un courtier ou une banque traditionnelle. En revanche, les banques en ligne se positionnent toutes sur le marché de la renégociation.

Lire aussi : Le crédit immo dans les banques en ligne, pour qui et pour quoi ?