Boursorama, ING, Fortuneo, BforBank et depuis peu Monabanq : les banques en ligne se positionnent les unes après les autres sur le très stratégique et extrêmement concurrentiel marché du prêt immobilier. Leurs arguments : des simulations transparentes, des taux attractifs, peu de frais… Mais tous les emprunteurs peuvent-ils faire appel aux banques en ligne ?

Boursorama dès 2010, ING en 2015, Fortuneo et BforBank en 2017, puis enfin Monabanq au début de l’hiver dernier, même si cette dernière réserve encore, pour l’heure, le prêt immobilier à ses seuls clients. Cinq banques en ligne jouent des coudes sur le crédit immobilier à ce jour. Boursorama, ING, Fortuneo, BforBank et Monabanq ont pour point commun leur volonté de transparence : toutes affichent un taux d’appel (TAEG) « canon », la promesse étant celle d’une grille de taux uniquement basée sur des critères factuels, non soumise à une négociation aléatoire en agence. Et les emprunteurs peuvent théoriquement obtenir une offre de prêt assez rapidement, sans prise de rendez-vous. La rançon de cette apparente simplicité, c’est que les dossiers les plus complexes ne sont pas financés !

Quel montant emprunter ?

Pour demander un financement immobilier dans une banque en ligne, votre emprunt doit au minimum être de 80 000 euros minimum chez Fortuneo, ING et BforBank, le prêt minimum grimpant à 100 000 euros chez Boursorama. Monabanq affiche un financement minimum bien plus faible : 30 000 euros. A l’autre extrémité, ces banques en ligne prévoient un plafond pour les emprunts immobiliers : pas plus de 480 000 euros par exemple chez Monabanq, 1,5 million d’euros chez ING, ou encore 1,6 million chez BforBank, qui invite les particuliers souhaitant emprunter plus à contacter son « équipe d’experts ». Dans tous les cas, la fourchette est large.

Pour quelle durée de remboursement ?

Pour la durée, pas de différence notable : les cinq banques proposent des prêts sur les durées « classiques », de 7 à 25 ans, à quelques nuances près. ING finance des prêts de 8 ans ou plus, et Monabanq envisage des financements à partir de 5 années de remboursement. Un point commun : aucune d’entre elles ne proposent de crédit sur des durées longues, comme les prêts sur 30 ans surtout sollicités par les ménages modestes.

BforBankBoursoramaFortuneoINGMonabanq
Achat d’un logement ancien

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Résidence secondaire

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Investissement locatif

Oui

Oui

Oui

Oui

Non

Défiscalisation en Pinel

Non

Oui

Non

Non

Non

Achat d’un logement neuf déjà construit

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Achat neuf sur plans (VEFA)

Non

Oui

Oui

Non

Non

Construction individuelle

Non

Non

Non

Non

Non

Prêt à taux zéro

Non

Non

Non

Non

Oui

Prêt relais

Non

Oui

Non

Non

Non

Rachat de crédit

Oui

Oui

Oui

Oui

Non

Cinq banques en ligne en concurrence, et même six en comptant Hello bank. Mais son offre de prêt immobilier est à part : il s’agit dans les faits d’un crédit accordé par BNP Paribas via sa marque Hello bank, avec une offre commerciale à la clé pour l’emprunteur. La palette de projets financés par Hello bank est ainsi bien plus large que celle des autres banques en ligne, mais cela s’explique par cette spécificité. La procédure proposée par Hello bank fait écho à celle d’Axa Banque, qui propose une simulation simplifiée en ligne, mais qui renvoie ensuite vers une agence ou l’ouverture d’un compte avant de remplir toute demande de financement.

Acheter votre logement dans l’ancien

Vous projetez d’acquérir votre résidence principale, dans l’immobilier ancien ? Vous êtes dans le cœur de cible des banques en ligne. Elles proposent également toutes des financements pour les résidences secondaires.

Rénover un logement ancien

En revanche, si vous visez un achat dans l’ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation, mieux vaut vous tourner directement vers les banques traditionnelles : ING reconnaît par exemple ne pas pouvoir gérer les « déblocages de fonds successifs » nécessaires pour un projet de rénovation. Mais Boursorama, Monabanq et Fortuneo ouvrent tout de même la porte à un achat dans l'ancien incluant une part de travaux. A tenter. En revanche, toutes les banques en ligne refusent de financer des « travaux seuls ».

Acheter un logement neuf

Acheter un appartement neuf ou une maison neuve ? Possible, dans toutes les banques en ligne. Faire construire ? Impossible ! Aucune banque en ligne (hors cas particulier d’Hello bank, qui propose un crédit de BNP Paribas) ne finance la construction d’un bien immobilier, un dossier financièrement toujours complexe. En revanche, ces mêmes banques intègrent petit à petit l’achat sur plans, ou plus précisément la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dans la liste des financements envisageables : Boursorama et depuis peu Fortuneo acceptent les dossiers de VEFA.

Vous êtes éligible au Prêt à taux zéro ?

Si votre projet d’achat dans le neuf ou de rénovation dans l’ancien est éligible au Prêt à taux zéro (PTZ), vous devrez probablement vous tourner vers une banque traditionnelle. En effet, seule Monabanq propose des financements incluant un PTZ, en faisant l’un des atouts de son argumentaire commercial : « Une banque en ligne qui propose des prêts à taux zéro ? Ne cherchez plus, c’est chez nous ! » Monabanq ne prête toutefois pour l'instant qu’aux emprunteurs clients de la banque en ligne depuis au moins 4 mois.

Investir dans un logement à louer

BforBank, Boursorama, Fortuneo et ING acceptent toutes les dossiers d’investissement locatif. Seule Monabanq ne traite pas les dossiers d’achats de logements destinés à la location. En revanche, les quatre banques « mobiles » citées précisent qu’elles n’acceptent pas les dossiers d’investissement locatif visant un dispositif de défiscalisation. A une exception près : Boursorama Banque confirme qu’elle peut financer une acquisition éligible au dispositif Pinel, le plus courant des dispositifs de défiscalisation.

Demander un prêt relais, en cas d’achat-revente

Votre projet d’acquisition nécessite une future revente du logement actuel et la souscription d’un prêt relais ? Seule Boursorama Banque propose ce type de financement « en complément de l’acquisition d’une résidence principale ».

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Racheter ou renégocier votre crédit actuel

C’est le nerf de la guerre pour les banques en ligne ! Toutes, à l’exception de Monabanq, financent les rachats et renégociations de crédit immobilier. Leur mode de fonctionnement, avec une simulation et une proposition de financement disponible en ligne, est calibré pour les emprunteurs souhaitant vérifier l’opportunité d’un rachat de crédit immobilier. A noter : Fortuneo propose depuis cet été le rachat d’un crédit initialement découpé en plusieurs lignes, une option jusqu’alors inaccessible dans les banques en ligne.

Garantie : Crédit Logement ou hypothèque ?

Fortement répandue dans les banques traditionnelles, la garantie hypothécaire du crédit immobilier n’est pas possible dans les banques en ligne. L’unique sûreté qu’elles acceptent est la caution de Crédit Logement, organisme filiale des grands groupes bancaires français. Le cautionnement tend d’ailleurs à devenir majoritaire sur le marché du prêt immobilier.

Quel apport minimal réclament-elles ?

Les banques en ligne ne proposent pas les financements dits à « 110% », c’est-à-dire sans aucun apport d’épargne de la part de l’emprunteur, la banque allant même jusqu’à couvrir les frais d’acquisition (notaire, taxes…). Monabanq, ING, Boursorama et BforBank réclament toutes un pécule minimum pour couvrir ces frais d’acquisition ainsi que le coût de la garantie Crédit Logement. Une exception : Fortuneo exige un apport couvrant au minimum 10% du coût total de l’opération, sauf pour un rachat ou pour un investissement locatif.

Quel profil d’emprunteur ?

Réservent-elles leurs financements à des emprunteurs disposant de revenus confortables ? Elles répondent de façon évasive, rappelant que leur offre est potentiellement accessible à tous les particuliers résidant en France, ou renvoyant tout simplement comme Boursorama vers le secret de la « politique d’octroi interne ».

Le principe des dossiers simples à financer reste tout de même la règle dans les banques en ligne, qui vont le plus souvent privilégier des salariés en CDI, même si Fortuneo affirme par exemple financer les projets à usage privé des professions libérales. L’enseigne ING assume elle le prérequis du « CDI avec période d’essai validée » pour que le dossier de financement soit étudié.

Une offre ferme, non négociable

Les banques en ligne misant sur l’autonomie du client, elles invitent les emprunteurs à ajuster la durée de remboursement pour optimiser le coût du crédit. En revanche, elles ferment la porte à une négociation complémentaire une fois l’offre formulée.

Seul élément de négociation, pour abaisser le taux : accepter ou non la domiciliation des revenus sur le compte bancaire de la banque en ligne. ING et Monabanq réduisent ainsi le taux de 0,10% en cas de domiciliation. Les autres banques en ligne n’exigent pas la domiciliation du salaire, même si Fortuneo comme Boursorama réclament l’ouverture d’un compte bancaire (sans frais) pour y prélever les mensualités de crédit.

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