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Crédit immobilier et TEG erroné : nouvelle jurisprudence défavorable aux emprunteurs

La Cour de cassation en 2009
CC - Flickr / Elliott Brown

Il ne faut plus espérer être systématiquement dispensé du paiement des intérêts prévus lorsque le taux effectif global (TEG) mentionné dans un contrat de prêt immobilier se révèle par la suite erroné.

Jusqu'à présent, la Cour de cassation jugeait qu'une inexactitude sur le TEG d'un crédit immobilier consenti à un particulier consommateur faisait perdre au prêteur le droit aux intérêts prévus et ne lui permettait que d'exiger que le paiement d'intérêts au taux légal, généralement très inférieur et qui a longtemps été proche de zéro. Mais la Cour de cassation a modifié sa jurisprudence.

Désormais, explique-t-elle, la clause fixant les intérêts convenus n'est pas nulle au prétexte qu'elle comporterait une erreur, mais le juge fixera la proportion d'intérêts dus par l'emprunteur. La loi, explique la Cour, impose de mentionner le TEG dans tout écrit constatant un contrat de prêt immobilier à un consommateur, mais elle ne prévoit aucune sanction, c'est-à-dire aucune conséquence en cas de non-respect de cette obligation.

Le juge fixe le préjudice

C'est donc au juge qu'il revient de tirer les conséquences de l'inexactitude. Le prêteur n'encourt plus l'annulation du taux d'intérêt convenu mais il peut être « déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice subi par l'emprunteur » et de « la gravité du manquement commis par le prêteur », dit la Cour. Elle précise dans un second arrêt que cette « déchéance du droit aux intérêts » peut être « totale ou partielle ». C'est le juge qui décide.

Elle avait été saisie du cas d'un couple qui, n'ayant pu rembourser aux échéances prévues son prêt immobilier, avait fait l'objet d'une « déchéance du terme », procédure qui permettait au banquier de mettre fin au crédit en réclamant le remboursement immédiat de la totalité.

Les emprunteurs avaient alors constaté que le TEG n'était pas exact alors qu'il doit, selon la loi, intégrer avec exactitude le taux d'intérêt et toutes les dépenses annexes imposées, comme les frais de dossier, le coût des assurances ou des moyens de paiement exigés. Se fondant sur la jurisprudence habituelle, le couple s'était défendu en soutenant que les intérêts prévus n'étaient plus dus et devaient être remplacés par le taux d'intérêt légal. Mais le revirement de la jurisprudence s'est produit sur ce dossier. La demande a été rejetée.

(Cass. Civ 1, 10.6.2020, W 18-24.287 et 12.6.2020, F 19-12.984).

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Par la rédaction avec AFP

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