Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plus connus sous le nom de « frais de notaire », représentent aujourd'hui un frein à la mobilité résidentielle. Selon le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), rattaché à la Cour des comptes, qui publie un rapport ce lundi 1er décembre 2025, « les taxes sur les transactions immobilières renchérissent le prix de vente des biens et réduisent la liquidité du marché immobilier, en freinant la mobilité résidentielle et professionnelle. »

Ainsi, le poids des DMTO impacte en particulier pour les ménages les plus modestes ou les primo-accédants. D'autant que depuis le 1er avril, en accord avec la loi de finances 2025, de nombreux départements ont relevé leur part du taux de DMTO de 4,50% à 5%, même si les primo-accédants sont exonérés de cette hausse. Dans son dernier rapport, le CPO recommande alors de revoir à la baisse le taux plafond de la part départementale.

Une baisse et plusieurs pistes pour compenser

Le souci, c'est que les DMTO constituent une ressource déterminante pour les départements, mais aussi l'une des recettes fiscales les plus volatiles. Elles ont bondi de près de 120% entre 2013 et 2022, suivant l'euphorie immobilière, avant de se contracter avec la chute des transactions en 2023-2024, comme le relève le rapport du CPO. Cette dépendance aux cycles du marché rend la prévision budgétaire particulièrement incertaine, alors même que ces collectivités financent des dépenses souvent difficilement compressibles.

En proposant une baisse uniforme du taux plafond, le CPO vise deux objectifs : alléger le coût des achats immobiliers pour les ménages et réduire la dépendance des départements à une ressource trop instable. L'institution chiffre le manque à gagner à 1,35 milliard d'euros si le plafond revenait à son niveau de 2024. Une compensation intégrale de l'État serait donc nécessaire pour éviter de fragiliser les budgets locaux.

Pour ce faire, le CPO propose plusieurs pistes. La première serait de compenser le manque à gagner pour les finances publiques locales par une hausse de la taxe foncière. Une proposition bien loin de faire l'unanimité. Une autre possibilité « serait de compenser une diminution des DMTO par un élargissement de l'assiette de la fiscalité sur les plus-values pour y inclure, dans la limite d'un plafond, les résidences principales », note le CPO. Mais là encore, l'impopularité d'une telle mesure est certaine.

Enfin, « une troisième option consiste à gager la baisse des DMTO par un élargissement de l'assiette d'autres prélèvements sur le patrimoine, solution que privilégie le présent rapport ». Si le rapport ne précise pas quels pourraient être les prélèvements concernés, on peut par exemple penser à l'impôt sur la fortune improductive (nouvel IFI), adopté par les députés dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.