Le prêt immobilier n’est plus l’apanage des banques avec agences. De nombreuses banques en ligne proposent en effet de financer vos transactions immobilières. Votre projet est-il éligible ? Votre profil a-t-il une chance de passer ? Les taux de Boursorama, Fortuneo, ING et autres sont-ils compétitifs ? Comparatif.

Dans quelles banques en ligne pouvez-vous faire un prêt immobilier ?

Aux débuts des banques en ligne courant des années 2000, leurs clients ne pouvaient pas y faire de prêt immobilier. Mais depuis, nombreux sont les établissements sans agence à s’être mis à financer l’achat d’un bien immobilier. C’est le cas de Boursorama Banque, Fortuneo, BforBank, ING, Monabanq et d’Hello bank. Pour cette dernière, qui est le nom commercial de l’offre de banque en ligne de BNP Paribas (et non un établissement ayant une existence juridique propre), le crédit immo proposé est celui de BNP Paribas. En revanche, les banques en ligne sont encore peu à travailler avec les courtiers immobiliers. C’est pourquoi il est intéressant d'intégrer par vous-même les banques en ligne à vos recherches de financement. Cela est assez facile dans la mesure où elles proposent des simulateurs en ligne qui permettent rapidement de savoir si votre dossier a une chance de passer et, si oui, à quels taux et conditions d’emprunt.

S’agissant des dernières arrivées sur le marché de la banque à distance, à savoir Orange Bank et Ma French Bank, le prêt immobilier reste absent de leur catalogue, ce, bien que, réglementairement, rien ne les empêche de proposer cette prestation. A une particularité près pour Orange Bank, née du rapprochement de l’opérateur télécom éponyme et de la filiale bancaire de Groupama. Groupama Banque, avant son rachat, proposait du prêt immobilier. Ses clients, passés sous le giron d’Orange Bank, ont donc toujours la possibilité de solliciter leur interlocuteur habituel pour emprunter.

BforBankBoursoramaFortuneoHello bankINGMonabanq
Prêt immo possibleOuiOuiOuiOui, via BNP ParibasOuiOui
Conditions d'éligibilité
  • personne physique, majeure, capable
  • fiscalement domiciliée en France
  • avoir au maximum 78 ans à l'échéance du prêt
  • bien localisé en France métropolitaine
  • personne physique, majeure, capable
  • fiscalement domiciliée en France
  • avoir au maximum 80 ans à l'échéance du prêt
  • bien localisé en France métropolitaine
  • personne physique, majeure, capable
  • fiscalement domiciliée en France
  • bien localisé en France métropolitaine
  • Conditions de BNP Paribas
  • personne physique, majeure, capable âgée de moins de 63 ans
  • fiscalement domiciliée en France
  • bien localisé en France métropolitaine
  • personne physique, majeure, capable
  • fiscalement domiciliée en France
  • client depuis au moins 4 mois
  • bien localisé en France métropolitaine
Caractéristiques du prêt
  • au moins 80 000 euros
  • remboursement sur 7 à 25 ans
  • au moins 100 000 euros
  • remboursement sur 7 à 25 ans (jusqu'à 20 ans pour les rachats)
  • de 80 000 à 2 millions d'euros
  • remboursement sur 7 à 25 ans (jusqu'à 20 ans pour de l'investissement locatif)
  • Conditions de BNP Paribas
  • de 80 000 à 1,5 million d'euros
  • remboursement sur 8 à 25 ans (jusqu'à 20 ans pour de l'investissement locatif)
  • de 30 000 à 480 000 euros
  • remboursement sur 5 à 20 ans (jusqu'à 25 ans avec PTZ)
Apport minimumFrais de notaire et de garantieFrais de notaire et de garantieAu moins 10% (et au moins couvrir les frais d'acquisition)Conditions de BNP ParibasAu moins 10% (et au moins couvrir les frais d'acquisition)Frais d'acquisition (notaire, agence, garantie)

Plus d'infos sur le crédit immobilier Boursorama, le prêt immobilier proposé par ING, le crédit immobilier BforBank, le prêt immo de Fortuneo, l'offre de Monabanq

Qui peut faire un crédit immo dans une banque en ligne ?

Qu’une banque, en ligne ou traditionnelle, propose du prêt immobilier, ne signifie pas qu’elle permet à tous ses clients d’emprunter. Les Boursorama Banque, Fortuneo, ING et autres sont tenues, comme les BNP Paribas, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, etc. de suivre les recommandations du Haut conseil de stabilité financière qui limite, pour l’essentiel de leurs prêts immobiliers, à 35% maximum le taux d’endettement des emprunteurs.

La politique commerciale des banques en ligne (comprenez, le type de clients qu’elles souhaitent en priorité fidéliser) a aussi un impact sur l’acceptation des demandes de prêt. Mais elles se montrent un peu plus transparentes sur leurs propres critères que les banques traditionnelles, dans la mesure où leur simulateur vous dira si oui ou non votre profil est éligible.

Plus concrètement, toutes imposent un minimum d'apport personnel. Autrement dit : si vous êtes primo accédant (les dérogations du HCSF s’adressent essentiellement aux ménages qui deviennent propriétaires pour la première fois) et que vous souhaitez emprunter à 110% (c’est-à-dire que votre emprunt finance aussi les frais d’acquisition), le prêt immo des banques en ligne n’est pas fait pour vous. En effet, celles-ci vous demandent a minima de financer de votre poche les frais de notaire et les frais de garantie. Autres restrictions possibles, celles de Monabanq par exemple, qui écrit noir sur blanc n’accorder de prêt immobilier qu’aux personnes détenant depuis au moins 4 mois un compte bancaire Monabanq.

Quels taux immobiliers proposent les banques en ligne ?

Comme pour les banques avec agences, les taux immobiliers des banques en ligne dépendent de votre profil. C’est-à-dire essentiellement de votre salaire, de votre contrat de travail et de votre niveau d’épargne. Et ils sont aussi très changeants d’une banque en ligne à une autre. Globalement, les relevés que MoneyVox fait régulièrement montrent que les banques en ligne pratiquent des taux un peu au-dessus des moyennes affichées par les courtiers. Et, à en croire les simulateurs des banques en ligne, Fortuneo et ING ont des barèmes souvent plus compétitifs par rapport à leurs concurrentes directes.

Afin de vous rendre compte des taux pratiqués par les banques en ligne, vous trouverez ci-dessous une simulation des conditions d’emprunt proposées une fois arrivé au bout de leur simulateur en ligne. Cet exemple comparatif est régulièrement mis à jour. Les taux présentés en fonction de la durée de remboursement ne prennent pas en compte l’assurance emprunteur, requise pour qu’une banque accepte votre demande de prêt. La ligne taux de marché rappelle le taux moyen pratiqué en France, d’après les moyennes calculées par les courtiers Empruntis et Meilleurtaux.

S’agissant du profil testé, il s’agit d’un couple de 30 ans qui gagne à eux deux 4 500 euros par mois et s’engagent à domicilier leurs revenus dans la banque en ligne. Ils veulent faire l’acquisition d’un bien pour 250 000 euros (frais d'acquisition compris), financée via un apport personnel de 50 000 euros et un prêt de 200 000 euros sur une durée de 7, 10, 15, 20 ou 25 ans.

BanqueDurée de l'emprunt
7 ans10 ans15 ans20 ans25 ans
Taux du marché
(au 27/07/2021)
0,44%0,60%0,77%0,96%1,18%
Logo BforBank
(au 08/07/2021)
1,00%1,11%1,11%1,23%1,35%
Logo Fortuneo
(au 08/07/2021)
0,60%0,67%0,87%1,04%1,18%
Logo Boursorama Banque
(au 08/07/2021)
//1,55%1,75%2,05%

Votre projet immobilier est-il finançable ?

Schématiquement, les banques en ligne financent les projets immobiliers simples, des biens déjà construits destinés à être occupés par ceux qui les achètent. Leur acquisition doit être financée avec une seule ligne de crédit, sans prêt aidé. Seule Monabanq propose des montages incluant un prêt à taux zéro (PTZ). Boursorama se démarque quant à elle par le financement de l’investissement locatif en Pinel. L’achat neuf en VEFA est accepté par Boursorama et Fortuneo.

BforBankBoursoramaFortuneoINGMonabanq
Achat d’un logement ancien

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Résidence secondaire

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Investissement locatif

Oui

Oui

Oui

Oui

Non

Défiscalisation en Pinel

Non

Oui

Non

Non

Non

Achat d’un logement neuf déjà construit

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Achat neuf sur plans (VEFA)

Non

Oui

Oui

Non

Non

Construction individuelle

Non

Non

Non

Non

Non

Prêt à taux zéro

Non

Non

Non

Non

Oui

Prêt relais

Non

Oui

Non

Non

Non

Rachat de crédit

Oui

Oui

Oui

Oui

Non

Concernant la garantie, là encore, les banques en ligne se montrent plus restrictives qu’un établissement traditionnel. L’unique sûreté qu’elles acceptent est la caution de Crédit Logement. En revanche, la garantie hypothécaire n’est par exemple pas possible dans les banques en ligne.

Il est souvent possible de renégocier dans une banque en ligne

Alors que les taux d’intérêt sont attractifs, les ménages ayant emprunté il y a quelques années peuvent avoir la bonne idée de faire racheter à la concurrence leur vieux crédit immobilier. Cette pratique très courante consiste à contracter un emprunt dans une nouvelle banque. Le capital emprunté sert alors à rembourser, en un coup, le capital restant dû du premier prêt. Ainsi, fini le taux contracté lors de l’achat de votre bien immobilier, c’est désormais celui, a priori plus avantageux, du nouvel emprunt qui s’applique. A la clé : des économies et/ou un ré-étalement du remboursement pour vous dégager chaque mois de la trésorerie supplémentaire. La bonne nouvelle, c’est que la plupart des banques en ligne acceptent les rachats de crédit immobilier, à l’exception de Monabanq. Donc si vous souhaitez faire jouer la concurrence pour obtenir le taux le plus attractif, pensez aussi banques en ligne pour vos rachats !

Comment faire une demande de prêt ?

Les banques en ligne misent sur l’autonomie du client pour trouver le montage le plus adapté à sa situation. C’est pourquoi, elles mettent à disposition un formulaire en ligne, dans lequel vous indiquez la nature du bien que vous voulez acheter, le montant du crédit souhaité et votre situation personnelle (revenus, âge, situation professionnelle pour vous et votre éventuel co-emprunteur). Vous arrivez ensuite sur une page de résultat avec une ou plusieurs propositions de financement. Vous pouvez alors faire varier la durée de remboursement pour voir comment cela influe sur les mensualités.

Aucune négociation n’est possible. Seul facteur pour abaisser le taux : accepter ou non la domiciliation des revenus. ING et Monabanq réduisent ainsi de 0,10 point le taux si vous faites de l’une d’elle votre banque principale. Imaginons que votre demande aboutisse à un taux de 1,50%, en acceptant de faire du compte ING ou Monabanq votre compte principal, le taux passe à 1,40%. Les autres banques en ligne n’exigent pas la domiciliation du salaire, même si Fortuneo comme Boursorama demandent l’ouverture d’un compte (sans frais) pour y prélever les mensualités.

Si l’offre vous convient, vous transmettez alors les pièces justificatives classiques (pièces d’identité, fiches de paie, relevés de compte, avis d’imposition, compromis de vente…) pour officialiser votre demande de prêt immobilier. C’est après réception et étude de ces documents que la banque en ligne valide définitivement l’offre faite. Et si les documents justificatifs sont bien conformes à ce que vous décriviez dans le formulaire, elle vous adresse votre offre de crédit immobilier, que vous pourrez, obligation réglementaire oblige, retourner paraphée, signée et complétée à partir du 11ème jour qui suit sa réception. Ce document vous permet de vous rendre chez le notaire pour signer l’acte définitif de vente et ainsi devenir officiellement propriétaire du logement.

Quels frais de dossier pour un prêt immobilier ?

Les banques en ligne sont réputées pour la gratuité de nombre de leurs services. Concernant les frais de dossier à régler par le client pour la souscription du prêt immo, seules 3 d'entre elles ne facturent rien : Monabanq, BforBank et Fortuneo. En revanche, Hello bank fait payer 250 euros de frais de dossier pour un crédit immobilier « standard » (350 euros pour le rachat de soulte et le financement de SCPI ; 2% du capital restant dû pour un réaménagement de prêt, avec un minimum de 630 euros et un maximum de 2100 euros). De son côté, ING prévoit un montant fixe de 750 euros.

Voir notre comparatif des frais de dossier de prêt immobilier

Les atouts et les inconvénients des banques en ligne pour l’immobilier

En résumé, les banques en ligne sont de vraies banques et permettent donc, pour l’essentiel d’entre elles, de faire des prêts immobiliers.

Principaux atouts de leurs offres :

  • La possibilité de tester votre éligibilité et de comparer par vous-même et gratuitement les conditions et le taux qu’elles proposent, depuis votre canapé, sans subir une quelconque pression de la part d’un conseiller bancaire ou d’un courtier.
  • La transparence et les critères écrits noir sur blanc sont également appréciables. Certains trouveront aussi que le fait qu’il ne soit pas possible de négocier leur enlève un poids sur la conscience ou le sentiment de s’être fait avoir.

En revanche, les banques en ligne acceptent essentiellement les demandes de prêt simples (l’achat de la résidence principale ou secondaire dans l’ancien ou le neuf déjà construit), sans montage sophistiqué (les prêts aidés comme le PTZ ne sont pas répandus dans les banques en ligne).

Comme tous les établissements bancaires, l’assurance emprunteur est un prérequis pour que les banques en ligne acceptent de prêter. Vous pouvez la souscrire chez elle, simultanément à votre demande de crédit immobilier, ou auprès d’un assureur spécialisé. On parle alors de délégation. Dans tous les cas, vous pourrez après en changer chaque année à la date anniversaire de votre emprunt immobilier.

Quel taux pour votre projet immobilier ?

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