PTZ 2025 : voici les contraintes inattendues du prêt à taux zéro

Elargi, resserré, recentré sur certaines zones ou opérations ou de nouveau élargi à la maison individuelle... Le Prêt à taux zéro, ou PTZ, change bien souvent d'une année à l'autre. Alors qu'il avait été en 2024 réservé à l'habitat collectif, les acquéreurs d'une maison individuelle pourront de nouveau compter dessus à partir du 1er avril 2025.

PTZ 2025 : « Quand pourrais-je profiter du prêt à taux zéro pour l'achat d'une maison ? »

Une chose est sûre : Il permet chaque année à des dizaines de milliers de primo-accédants d'acheter leur résidence principale grâce à un financement moins coûteux. D'après le Ministère Chargé du Logement, plus de 45 000 prêts ont été octroyés pour l'année 2024, dont plus de 25 000 destinés à l'achat de logements neufs, plus de 17 000 pour des logements anciens et 3 900 pour des acquisitions en HLM.

Plus concrètement, quand vous obtenez un Prêt à taux zéro, vous souscrivez un crédit immobilier sur deux « lignes » ou plus : d'une part un PTZ, qui ne vous coûte rien en intérêts, de l'autre un prêt bancaire classique, avec un taux fixé selon les conditions de marché, et éventuellement d'autres prêts annexes.

Le montant du Prêt à taux zéro dépend à la fois des ressources de l'emprunteur, mais également du type de projet – neuf ou ancien – et de la zone géographique. En 2024, certains emprunteurs pouvaient ainsi espérer financer 50% de leur projet grâce au PTZ, dans le cas par exemple d'un achat d'appartement neuf en zone tendue. Si, financièrement, l'opération s'avère donc valable, le PTZ impose plusieurs contraintes.

Moduler vos échéances ? (Presque) impossible

Vous avez emménagé dans le bien neuf ou rénové financé à l'aide du PTZ... quand survient un événement baissant vos revenus de façon drastique, comme une période de chômage par exemple. Est-il possible de moduler, temporairement, vos échéances de remboursement, quitte à les relever plus tard ? Avec un crédit bancaire classique, oui, à condition que l'offre de prêt prévoit cette option. Avec un Prêt à taux zéro, non : les banques refusent quasi systématiquement d'intégrer une clause de modulation dans les contrats de prêt prévoyant plusieurs lignes de crédit, pour des raisons techniques.

Comment réduire ses mensualités de crédit immobilier ?

Renégocier votre crédit ? Possible mais compliqué

Vous avez signé votre crédit en 2023, avec un PTZ, et les taux en baisse ces derniers mois vous donnent envie de renégocier votre crédit ? Effectivement, si le prêt bancaire lié à votre PTZ affiche un taux d'intérêt de 4,50%, sur 20 ans, les taux actuels de 3,45%, sur la même durée, permettent cette opération. Mais mieux vaut éviter de perdre le bénéfice de votre PTZ...

Taux immobilier : faut-il se dépêcher de renégocier votre crédit ?

Pouvez-vous donc changer de banque, pour le crédit immobilier principal, tout en conservant votre PTZ dans la banque initiale ? En théorie, oui : pour les PTZ conclus depuis juin 2011, la législation est favorable à l'emprunteur, qui peut racheter l'ensemble de ses crédits à l'exception du PTZ. Reste une nuance : la réglementation et la jurisprudence font aussi référence aux termes de l'offre de prêt, ce qui ouvre la porte à une éventuelle bataille juridique. L'alternative ? Demander un réaménagement de crédit à votre banque, en menaçant de partir à la concurrence : si votre dossier est bon, vous devriez obtenir une baisse de taux et un contrat de crédit amendé par avenant.

Comment racheter son prêt immobilier avec un PTZ ?

Vous déménagez ? Un transfert de PTZ possible, sous conditions

Vous devez déménager et vous comptez revendre votre résidence principale ? Pas de panique : vous n'allez pas devoir payer des intérêts sur votre Prêt à taux zéro... En revanche, vous n'avez pas le droit de solliciter un crédit immobilier intégrant un PTZ pour le nouveau logement. Il faut donc rembourser intégralement le crédit initial, avec le produit de la vente, et demander un nouveau crédit, sans PTZ, pour le nouveau bien.

Crédit immobilier : « Puis-je garder mon PTZ pour acheter un nouveau bien immobilier ? »

La réglementation peut tout de même vous permettre de continuer à profiter du PTZ, sous certaines conditions. Vous pouvez demander un transfert du Prêt à taux zéro d'un bien vers un autre, dans les conditions initiales, donc en restant dans la même banque prêteuse. Première condition : la nouvelle acquisition doit remplir les conditions d'éligibilité au PTZ (zones, travaux, logement neuf...) si vous remboursez votre crédit depuis moins de 6 ans. Cette condition au transfert s'applique sans limitation de durée pour les PTZ conclus jusqu'en 2015.

Seconde condition pour obtenir le transfert : l'accord de la banque, celle-ci pouvant s'opposer au transfert. En effet, l'article article D31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation mentionne que « l'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. » En clair, si l'opération d'achat-revente vous fait courir un risque de difficultés de remboursement.

Financer une extension en allongeant la durée ? Impossible

Vous avez signé un montage financier intégrant un PTZ en 2022 pour acquérir un logement neuf. Trois ans plus tard, celui-ci s'avère trop petit pour les besoins familiaux et vous envisagez une extension. Est-il possible de revoir le montage financier de façon à financer cette extension, sans trop augmenter les mensualités, c'est à dire revoir l'ensemble du montage, en allongeant la durée, sans toucher au PTZ ?

Désolé, mais la réponse est (quasiment toujours) non. Car augmenter l'enveloppe de financement pose la question du tableau d'amortissement, du TAEG [taux annuel effectif global], de l'assurance, de la prise de garantie... Ainsi, les banques vont privilégier un nouveau crédit. Soit un crédit supplémentaire, sans toucher à l'ancien, mais qui va alourdir les mensualités. Soit un rachat de l'ensemble du montage initial, pour en créer un nouveau, ce qui implique alors la perte du bénéfice du taux zéro.

Louer votre ex-résidence principale ? Possible sous conditions

Vous déménagez ? Mais vous envisagez de conserver votre bien acquis à l'aide du PTZ pour le louer ? C'est possible, mais dans des conditions très restrictives ! Le bail doit notamment respecter certains plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, et ne doit pas excéder 6 ans. La location n'est en outre permise que si votre déménagement est contraint, par exemple pour cause de mobilité professionnelle au-delà de 50km de votre domicile, de divorce, de chômage de plus de 1 an, etc.

Ces conditions s'appliquent pour toute la durée de remboursement du PTZ pour les contrats signés jusqu'en 2015, et pour les 6 premières années de remboursement pour les contrats signés depuis janvier 2016. Vous devez par ailleurs nécessairement prévenir votre banque de cette mise en location. Si vous ne respectez pas ces conditions, la sanction sera le remboursement anticipé du Prêt à taux zéro.