Vous remboursez un prêt immobilier et, chaque mois, vos échéances vous contraignent à vous serrer la ceinture ? Trois options s’offrent à vous pour retrouver un peu d'oxygène.

Les taux sont au plus bas mais, à écouter les experts, il ne faut plus espérer de nouvelle baisse. Du moins plus de nouvelle baisse d'ampleur. Jugez plutôt : en février un prêt sur 20 ans se négociait en moyenne à 1,03% selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, la référence en la matière. Et 1,27% sur 25 ans, puisque la norme du crédit immobilier est désormais d'emprunter sur 20 à 25 ans. En mars, pas de « coup de chaud » non plus malgré de légères hausses dans une poignée de banques selon le courtier Meilleurtaux : le taux moyen reste très légèrement supérieur à 1% sur 20 ans. Dernier indicateur : selon la Banque de France le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers était de 1,24% en janvier, soit quelques dizièmes de point au-dessus du record historique de 1,17% enregistré en janvier 2020. Bref : les taux sont bas et ne bougent pas (ou très peu) !

Quelles solutions, face à ces taux immobiles, si jamais vous vous rendez compte que vous avez trop « chargé la barque » ?

Simulation : la situation initiale

Nadia et Dominique ont signé un prêt immobilier de 200 000 € voici un an. Ils ont emprunté à la limite des 33% de taux d'endettement, avec un prêt sur 20 ans, à 1,20%. Mais ils se rendent vite compte qu’ils se sont trop serrés la ceinture. Leur capital restant dû (CRD) est de 191 098 € et leur mensualité de 1 004 €, dont 67 € d’assurance (0,20% par emprunteur). Leur objectif : abaisser la mensualité de 100 € minimum afin de disposer d’un « reste à vivre » plus important chaque mois.

Option 1 : faire jouer la modulation des échéances

Si vous cherchez à abaisser vos mensualités, le premier réflexe est de scruter votre contrat de prêt. Mission : vérifier s’il inclut ou non une clause vous permettant de moduler les échéances. Axa Banque affirme par exemple que la clause de modulation des échéances est présente dans tous ses contrats de prêt et permet de diminuer « jusqu’à 50% de la mensualité initiale dans la limite d’un rallongement de 5 ans de la durée du contrat ».

« La modulation pose problème lorsqu’il y a un lissage avec plusieurs prêts »

Ces clauses limitent toujours la modulation, à la hausse comme à la baisse. La clause annoncée par Axa se révèle même plutôt généreuse puisque les banques prévoient généralement une baisse maximale de « 20% à 30% », témoigne Cécile Roquelaure, porte-parole d'Empruntis. Mais attention : « Toutes les banques encadrent cette modulation à la baisse, en la limitant à un allongement maximal de 2 à 3 ans de la durée de remboursement. En clair, si vous avez emprunté sur 20 ans, votre crédit passera grand maximum à 23 ans. » Et les conditions de mise en œuvre varient fortement d'un établissement à un autre : « Certains permettent la modulation dès la première année de remboursement, d'autres 1 à 2 ans après la signature du crédit. » Par exemple, LCL ou la Société Générale ne fixent pas de limite de modulation en pourcentage, mais ne permettent pas d'allonger la durée de remboursement de plus de 2 ans.

Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer, confirme que la modularité des échéances s'est généralisée, avant de préciser « dans le cadre d’un crédit amortissable classique ». La clause de modulation des mensualités n’apparaît en effet pas dans les contrats de crédit avec plusieurs lignes, notamment si un crédit bancaire accompagne un prêt à taux zéro. Explication de Sandrine Allonier : « La modulation pose problème lorsqu’il y a un lissage avec plusieurs prêts. »

Effet pervers à anticiper : cette baisse des échéances, durable ou non, engendre mécaniquement une hausse des intérêts et donc du coût global du crédit.

Simulation : la modulation

Conformément à leur contrat, Dominique et Nadia demandent une baisse de 11% en réclamant 100 € de marge chaque mois. La mensualité tombe à 904 € et le remboursement est rallongé de 2 ans et 8 mois, ce qui fait clairement office d'allongement maximal dans la plupart des banques.

Le coût supplémentaire sur le financement global est de 5 339 €, dont 3 206 € d’intérêts bancaires et 2 133 € d’assurance, à cause de l'allongement de la durée de remboursement.

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Option 2 : faire racheter son crédit

Votre contrat ne vous permet pas d’effectuer une modulation des échéances ? Vous pouvez tenter un rachat de crédit par la concurrence en allongeant la durée de remboursement, ce qui mécaniquement permettra d’abaisser les mensualités. Racheter pour baisser les échéances en allongeant la durée n'est pas forcément une bonne affaire, financièrement parlant. Outre les intérêts supplémentaires dus à l'allongement du prêt, le rachat induit des frais : indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de garantie et frais de dossier éventuels. Un bon point, tout de même : cela peut être l'occasion de diminuer la prime d'assurance emprunteur.

Lire aussi : Un rachat de prêt immobilier, combien ça coûte ?

Reste ensuite à trouver une banque qui accepte de vous financer. Car toutes n’acceptent pas ce type d’opération : « Nous ne rachetons pas un crédit immobilier sur une durée plus longue que sa durée résiduelle », affirme Anita Scognamiglio, directrice ventes et distribution assurbanque d’Axa France. « Pour ceux qui pratiquent le rachat sur des durées plus longues et si le nouveau crédit est financièrement moins intéressant pour l’emprunteur, il y a bien un risque de requalification en regroupement de crédit. »

« Il y a un risque de requalification en regroupement de crédit »

Pas facile, donc, de trouver une banque qui finance l’opération, mais pas impossible non plus ! Plusieurs enseignes le pratiquent, sans forcément le crier sur les toits. Exemple, parmi les banques en ligne : le simulateur de Boursorama refuse d'emblée le rachat en allongeant la durée, celui ING l'accepte... en précisant bien que l'opération doit être financièrement intéressante pour l'emprunteur. Face aux stratégies bancaires à géométrie variable, l’aide d’un courtier en crédit peut s’avérer nécessaire.

Simulation : le rachat par une autre banque

Nadia et Dominique obtiennent un nouveau crédit sur 22 ans, ce qui rallonge le remboursement initial de 3 ans, au taux de 1,25%. Ils doivent intégrer dans leur nouveau financement les IRA de 1 102 € et les frais engendrés par la nouvelle garantie (1 300 € avec restitution d'une partie de la garantie du premier prêt). Nouvelle mensualité, assurance comprise (64,50 € par mois, à 0,20% par emprunteur) : 903 €.

Le coût supplémentaire de l'opération est de 7 044 €, dont 5 217 € d’intérêts bancaires et 1 827 € d’assurance.

Option 2 bis : le regroupement de crédits

L'option 2 n'est pas forcément une opération aisée : elle concerne les ménages cherchant à modérer les mensualités... mais qui ont encore suffisamment de revenus pour présenter un dossier acceptable. Un dossier passant dans les clous des nouvelles règles d'emprunt, plus strictes sur la règle des 33% de taux d'endettement depuis les recommandations du Haut Conseil de stabiité financière (HCSF) !

« Si l'objectif est réellement d'obtenir une bouffée d’oxygène chaque mois, alors le coût global du crédit n'est pas la préoccupation première, observe Cécile Roquelaure, d'Empruntis. Dans ce cas, face à du chômage partiel par exemple, le regroupement de crédit peut être une solution. Les taux sont mécaniquement plus élevés, de 0,80 point environ par rapport à un crédit immobilier classique, mais cette opération permettra réellement de rallonger la durée de remboursement et d'alléger les échéances. »

Lire aussi : Qui a intérêt à regrouper ses crédits ?

Option 3 : négocier avec votre banque

Face à la crise sanitaire et face aux difficultés financières rencontrées par certains emprunteurs, les banques se montrent plus souples qu'à l'accoutumée depuis 1 an pour éviter tout impayé. Ainsi, elles acceptent un report d’échéances en cas de coup dur pontuel. « La banque n’a aucun intérêt à ce que ses emprunteurs se retrouvent en situation en défaut de remboursement ! » insiste Sandrine Allonier.

Cécile Roquelaure confirme que le « premier réflexe », en cas de difficultés financières, est d'en parler à son banquier : « Il peut aussi vous proposer une simple renégociation de crédit. » Bref : un rachat sans changer de banque. Financièrement, cela revient globalement au même que l'option 1, la modulation à la baisse des échéances, avec plus de souplesse. Un bémol, relève Cécile Roquelaure : un surcoût de « 1 000 à 1 500 euros » pour les frais d'avenant au contrat.