Vous voulez acheter un appartement pour le louer, et on vous promet une « rentabilité nette » tutoyant les 10% ? Plutôt que de prendre cet argument commercial au pied de la lettre, mieux vaut comprendre comment se calcule la rentabilité d’un investissement locatif. Surtout que le calcul n’est pas si complexe !

1 – Le calcul de base

La formule de calcul la plus simple repose sur deux éléments : le prix d’achat du logement, et le loyer que vous comptez en tirer. Pour cela, il suffit de multiplier le loyer par 12, afin d’obtenir un loyer annuel, de diviser ce loyer annuel par le prix du logement, et de multiplier le résultat par 100. Vous obtenez une rentabilité « brute ».

Loyer mensuel x 12 / prix d’achat x 100 = rentabilité brute

Exemple de rentabilité brute

Vous visez un 3 pièces, pour le louer, à Montpellier. Vous trouvez un bien annoncé à 150 000 € pour 50 m2 avec un loyer potentiel de 700 € par mois, environ. La rentabilité brute de cet investissement est donc de 5,6%.

700 x 12 / 150 000 x 100 = 5,6%

2 – Pourquoi il faut calculer la rentabilité nette

Mettre un bien en location engendre bien évidemment de multiples coûts annexes : la taxe foncière, les éventuels frais de gestion locative si vous passez par une agence pour les quittances et la gestion quotidienne, les intérêts d’emprunt et l’ensemble du coût du crédit immobilier (assurance emprunteur en particulier), les éventuelles charges de copropriété… Certes, la majeure partie des frais récurrents peuvent être « récupérés » via l’impôt sur le revenu, car ils sont déductibles de vos revenus fonciers (intérêts bancaires, assurance emprunteur, travaux d’entretien…) mais cette réduction ne vaut que si vous êtes imposable. Et vous devez avancer les frais avant de bénéficier de l’avantage fiscal !

Surtout, la location entraîne des aléas difficiles à prévoir au moment de l’achat, comme le souligne le président du réseau Century 21, Laurent Vimont : « Tous les 3, 4 ou 5 ans, vous allez devoir trouver de nouveaux locataires, ce qui peut engendrer une période sans loyer, ou des frais d’agence. Cela va peut-être aussi occasionner des frais d’entretien avant la remise en location. »

Pour obtenir une rentabilité plus proche de la réalité, vous devez donc estimer le coût annuel des charges régulières, pour soustraire ce montant du loyer annuel. Vous obtenez cette fois la rentabilité « nette » de charges.

(Loyer mensuel x 12) – charges / prix d’achat x 100 = rentabilité nette

Exemple de rentabiité nette

Reprenons l’exemple de l’achat d’un T3 à Montpellier. Mais avant d’intégrer les charges annuelles, ajoutons les frais d’acquisition (ou « frais de notaire ») au prix d’achat ! Vous pouvez estimer ce coût aisément à l’aide du simulateur du Conseil supérieur du notariat. Dans ce cas, il faut donc ajouter 12 000 euros au prix d’achat, ce qui abaisse déjà la rentabilité brute à 5,19%.

Deuxième étape, il faut soustraire du loyer annuel les charges de copropriété non récupérables (1) (900 €), la taxe foncière (900 €) et les frais de gestion locative (800 €). A vous de compléter cette liste de charges suivant les dépenses récurrentes que vous pouvez anticiper pour votre achat : réparations, assurance loyer impayé… Résultat : une rentabilité nette de 3,58%.

(700 x 12) – 2 600 / 162 000 x 100 = 3,58%

Vous pouvez affiner le calcul jusqu'à intégrer l'imposition des revenus fonciers : on parle de rendement « net-net » ou de rentabilité nette d'imposition. Ce calcul est toutefois bien plus complexe à réaliser avant de percevoir vos premiers loyers car tout dépend de votre niveau d'imposition et du régime choisi (réel ou micro-foncier). Il faut estimer votre surplus d'impôt sur le revenu dû aux loyers, tout en réduisant cette estimation annuelle de vos avantages fiscaux. Si votre investissement est éligible à une réduction fiscale, votre rendement « net-net » pourrait être supérieur au « net », comme expliqué dans le point 3 ci-dessous.

Loyer annuel – (charges + impôt) / prix d’achat x 100 = rendement net-net

3 – Défiscalisation : comment intégrer le gain fiscal ?

« Les investisseurs qui cherchent à économiser de l’impôt regardent rarement la rentabilité potentielle de leur investissement. Mais ils devraient ! » Sébastien Marquant, président du réseau Orpi dans le Centre-Ouest, dénonce justement la tendance des « gestionnaires de patrimoine conseillant l’investissement en Pinel » à « surgonfler le taux de rentabilité ». Soit en ne livrant qu’un taux brut, soit en surestimant le loyer potentiel : « Il faut absolument effectuer votre propre étude de marché avant d’investir, en consultant les annonces de location pour des biens similaires… »

Le calcul de la rentabilité nette est le même pour un projet d’investissement en Pinel ou en Denormandie. Il faut uniquement ajouter le gain fiscal annuel au loyer annuel. Pour un investissement Pinel, si vous vous engagez à louer sur 6 ou 9 ans, in fine, cela revient à une réduction fiscale équivalente à 2% du prix d'achat par an, sur la période d’engagement.

Faisons une simulation (très théorique, puisque le Pinel concerne les biens neufs) avec le même exemple du T3 à Montpellier. Les plus de 3 200 euros de réduction d’impôt annuels vont globalement permettre de couvrir les charges annuelles. On retrouverait donc une rentabilité proche du taux brut initial, d’environ 5,6%.

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4 – Ce taux est-il comparable à d’autres rendements ?

Peut-on comparer une rentabilité locative de 4%, environ, avec les performances des SCPI qui dépassent les 4%, avec les rendements boursiers atteignant ponctuellement des sommets ou avec le rendement des fonds euros de l’assurance vie attendu à légèrement plus de 1% en 2020 ? Délicat !

« Souvent on entend des réflexions telles que : “je ne veux pas placer à moins de 4% par an, sinon je mets l’argent à la banque”, raconte Sébastien Marquant, de Orpi. Mais on ne peut pas comparer un investissement locatif et un placement bancaire ! Et le meilleur des arguments pour montrer que la comparaison ne fonctionne pas est qu’un placement bancaire se fait avec de l’épargne que vous avez déjà constituée. Alors que l’investissement locatif se fait en majeure partie avec de l’argent emprunté. » C’est le principe de l’effet de levier : s’endetter pour investir plus fortement.

Par ailleurs, Sébastien Marquant rappelle que la potentielle plus-value à la revente constitue un argument favorable à l’investissement locatif, même s’il est impossible de l’intégrer dans le taux de rentabilité. « Si l’on regarde le passé récent, l’évolution des prix de l’immobilier progresse toujours plus vite que l’inflation. » Autrement dit, selon Sébastien Marquant, si le taux de rentabilité pouvait prendre en compte la plus-value, il grimperait fortement au bout de quelques années.

5 – D’autres critères de choix avant d’investir !

« Le message que je tiens à faire passer, c’est qu’il ne faut pas être aveuglé par la rentabilité », insiste Laurent Vimont, président du réseau Century 21. « Dans les grandes villes, la rentabilité potentielle est plus faible mais le risque de ne pas réussir à louer son bien est lui aussi bien plus faible ! » A contrario, comme l’explique Laurent Vimont, la rentabilité potentielle d’une maison en zone rurale - peut-être moins chère à l’achat et affichant un meilleur taux de rentabilité – a plus de chance de faire l’objet d’une longue période de vacance locative suite au départ d’un locataire. Par ailleurs, même en ville, « un studio se loue généralement plus vite qu’un 3 pièces », ajoute Laurent Vimont.

L’emplacement, le bon état du logement ou encore le diagnotic de performance énergétique sont d’autres éléments d’analyse avant d’investir : « Il faut anticiper un niveau de charges différent pour un logement noté A, D ou E en dépenses énergétiques, cite en exemple Laurent Vimont, de Century 21. Bien sûr, c’est le locataire qui va payer le chauffage mais cela dégrade le potentiel de location. » A vous d’anticiper, aussi d’importantes dépenses d’entretien comme le remplacement de la chaudière, par exemple. Bref, le taux de rentabilité est un excellent élément d’analyse, mais qui ne doit surtout pas occulter tous les autres critères de choix.

(1) Certaines charges locatives sont « récupérables » sur le locataire, dont une partie des charges de copropriété : une partie du salaire du concierge, certains frais d’entretien de l’ascenseur, entretien du chauffage collectif…