L'édition 2025 du bilan immobilier de BPCE L'Observatoire, qui s'est tenu ce mardi 25 novembre, décrit un marché qui tente de se rééquilibrer après une période de tensions extrêmes. Les Français ont été plus nombreux à concrétiser un projet immobilier cette année, dans un climat un peu moins anxiogène qu'en 2024, même si la prudence reste de mise.
La reprise s'est surtout faite dans l'ancien, avec un retour progressif de l'offre et une stabilisation des prix. Deux tiers des marchés affichent désormais des hausses, contre seulement la moitié six mois plus tôt. L'écart entre la province et l'Île-de-France se creuse toutefois : les volumes comme les prix repartent davantage en régions. Malgré cet élan, les transactions se sont légèrement tassées à partir de mai, sur fond d'incertitudes politiques, budgétaires et de hausse des droits de mutation.
Le marché du neuf, lui, rebondit mais reste très en retrait. Les autorisations de logements progressent fortement, mais les mises en chantier ne suivent qu'à un rythme plus lent. Les volumes restent historiquement bas, et la promotion immobilière pourrait enregistrer un plus bas pour la troisième année consécutive, près de 30% sous son niveau 2018-2022.
À l'inverse, la construction de maisons individuelles retrouve de la vigueur, soutenue par l'élargissement du prêt à taux zéro depuis avril 2025.
Des bailleurs qui cherchent à se désengager
Pour 2026, BPCE anticipe un marché toujours sous contrainte. Les taux d'intérêt, jugés plus acceptables par les ménages, devraient toutefois remonter autour de 3,35% en moyenne. Les ventes dans l'ancien seraient pénalisées par un environnement financier dégradé, tandis que le neuf ne repartirait réellement que sur le segment de la maison individuelle. Les prix, eux, devraient progresser très modérément : +0,7% en 2026 après +1% en 2025.
L'étude s'intéresse aussi au bailleur privé, dont le profil évolue sensiblement. Cette population, 11% des Français, est plus aisée, plus urbaine et davantage multi-détentrice qu'il y a trois ans. Les investisseurs possèdent plus souvent plusieurs biens, majoritairement des appartements, et louent plus longtemps qu'en 2022.
Surtout, la location meublée gagne du terrain aux dépens de la location nue. Mais derrière ces tendances se cache une réalité moins optimiste : pour la première fois, les bailleurs sont désormais plus nombreux à vouloir se désengager qu'à investir (25% contre 23%), invoquant une fiscalité jugée trop lourde, la gestion fastidieuse des biens et la pression liée aux normes énergétiques.
La rentabilité reste le critère numéro un pour ces investisseurs, même si elle recule dans leur hiérarchie. Les difficultés potentielles avec les locataires constituent leur première source d'inquiétude, devant la fiscalité et le coût des travaux. Dans ce climat d'incertitude, la gestion locative progresse nettement : un bailleur sur deux confie désormais son bien à un professionnel, signe d'une volonté de réduire les risques et la complexité de l'exploitation.
